（2014）朝民初字第16136号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-02
案件名称
韩某某与张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩某某,张某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第16136号原告（反诉被告）韩某某，男，1963年6月9日出生。委托代理人刘雁云，承德市双桥区天祥法律服务所法律工作者。委托代理人李成，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所律师。被告（反诉原告）张某某，男，1972年2月3日出生。委托代理人高峰，男，1974年1月28日，北京市华国律师事务所职员。委托代理人许善英，女，1968年2月21日出生。原告韩某某（以下简称原告）与被告张某某（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本诉案件和反诉案件合并审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李成、被告委托代理人高峰、许善英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1998年9月10日，我和北京市奶西村农工商合作社签订了一份协议，取得了位于北京市朝阳区某院的使用权，并在该地块上建造了前后两排房屋。2003年8月20日，我和被告签订了一份北京市朝阳区某院前排15间房屋的租赁协议，协议约定租金每年30000元，租赁期限10年，自2003年8月20日至2013年8月19日，同时约定在租赁期间，被告必须向我提供两间正房归我使用。租赁合同中约定被告不得转租房屋。租赁合同签订后，在履行过程中，被告并未按照合同的约定给我留出两间房供我使用，并私自将房屋转租，并收取了高额的租金。直到2013年8月，我才直到此事，故要求被告按转租前后的租金标准向我支付两间正房的占有使用费。因被告未经我的同意私自将北京市朝阳区某院前排房屋转租且未按照合同的约定给我留两间正房供我使用，被告的行为已经构成违约。现我诉至法院，请求判决：1、被告向我支付北京市朝阳区某院中前排两间正房的占有使用费75227元；2、被告支付我违约金30000元。被告辩称并反诉称：关于原告陈述双方签订租赁合同的情况属实，关于原告主张的两间房屋的占用费，没有事实和法律依据，合同中约定了房屋租金和租赁期限，原告计算的所谓占用费，没有任何依据。原告所述的我违约的事实也是不存在的。我们双方的租赁合同一直履行到2013年5月，我方转租房屋的事实，原告明明知道，但并未提出任何异议。2013年5月，原告单方解除合同，构成违约，现我方提出反诉，请求判决原告退还我租金8750元，支付违约金30000元。原告对被告反诉辩称：关于被告提出的返还租金，我方同意，但应当在被告支付我的房屋占有使用费中扣除，关于被告主张的违约金，我不同意支付，因为我并没有任何违约行为。经审理查明：2003年8月20日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，该合同约定由被告承租原告出租的位于北京市朝阳区某院前排的房屋，合同约定租赁期限自2003年8月20日至2013年8月19日��租金每年30000元。该合同第一条第2款约定：”乙方（被告）在租赁期内不得随便转租他人。”第四条第2款约定：”乙方在租赁期间，必须提供两间正房给甲方（原告）使用。”该合同第四条第3款约定：”在租赁合同期间甲、乙任何一方不得中途解除合同，一方中途违约，需由另一方交纳租赁费10％的滞纳金”。上述合同签订后，被告于2008年5月1日将院落中的房屋转租给案外人用于经营幼儿园，被告亦未按照合同的约定向原告提供两间正房。2013年5月1日，原告开始向转租的承租人直接收取租金，被告不再收取转租的租金，被告向原告的租金支付至2013年8月19日。庭审中，原告称其口头向被告要求被告提供两间正房，被告对此不予认可。庭审中，原、被告双方均认可双方签订的租赁合同已经到期终止。以上事实，有《租赁合同》、被告与案外人签订的《租赁合同》及原、��告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原告主张的两间正房的使用费，本院认为，在合同履行的近10年期间，原告无证据证明其曾向被告主张要求提供该两间正房，在此情况下，本院仅支持合同履行期内最后两年期间（即两年的诉讼时效期间）的两间正房的使用费，每间正房每月使用费酌定为150元，因合同中并未约定在被告未向原告提供两间正房的情况下需承担违约金，故原告据此主张违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于原告主张的因被告将房屋转租而应当承担的违约金，本院认为，被告在2008年5月即将房屋转租案外人用于经营幼儿园，至2013年5月已经达到5年的期间，原告属于应当知道被告转租房屋的行为，在此情况下，原告要求被告支付因转租房屋而产生的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告退还2013年5月1日至2013年8月19日期间租金的反诉请求，因原告同意，本院亦不持异议。关于被告主张因原告单方解除合同要求违约金的反诉请求，本院认为，在被告未按照合同的约定首先将房屋转租案外人的情况下，原告在履行期间为10年的合同到期终止前3个月20天提前收回房屋，属不妥行为，但并未构成根本违约，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张某某于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）韩某某两间正房的占有使用费七千二百元；二、原告（反诉被告）韩���某于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）张某某租金八千七百五十元；三、驳回原告（反诉被告）韩某某的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张某某的其它反诉请求。如原告（反诉被告）韩某某、被告（反诉原告）张某某未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千四百零四元，由原告（反诉被告）韩某某负担二千三百五十四元（已交纳一千二百零二元，剩余一千一百五十二元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）张某某负担五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三百八十四元，由原告（反诉被告）韩某某负担二十五元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张某某），由���告（反诉原告）张某某负担三百五十九元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 乔红星人民陪审员 骆尚朴人民陪审员 王俊妍二〇一五年一月十九日书 记 员 张 颖 更多数据：搜索“”来源：