（2015）昌民初字第00492号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-27
案件名称
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与刘丽丽等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司,刘丽丽,庞连成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第00492号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人陈耀忠，总经理。委托代理人王建业，男，1982年8月12日出生，本公司项目经理。被告刘丽丽（兼被告庞连成委托代理人），女，1971年7月15日出生。被告庞连成，男，1963年12月4日出生。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告刘丽丽、庞连成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晓利独任审判，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托代理人王建业，被告刘丽丽（兼被告庞连成委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司诉称：被告为原告管理服务的X小区X号楼X单元X室的业主，原被告于2007年5月7日签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告明知上述约定，并经原告多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付2013年至2014年物业服务费11161.92元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告支付生活垃圾清运费和处理费132元；4、诉讼费用由被告承担。被告刘丽丽辩称：一、楼上业主没有入住，2012年7月21日，当天下大雨，维修人员可能没关窗户就走了，当时楼上做闭水实验，没有任何泄水的通道，水漏到我家，造成装修变形、房顶起皮。我找了物业人员要楼上钥匙扫一下水，并要通知楼上业主，物业人员不给钥匙也不负责联系，说楼上业主在外地。第二天早上楼上开门之后我就上来了，有工作人员在扫水，拿着砖头垫着让我进去，如果去外地了第二天早上不可能回来。物业人员谢丹第二天早上来到现场了，也去我家拍摄了房屋当时的照片，我说让她给解决这个问题，之后就没消息了。我认为物业公司违约在先，没有承担应履行的义务，楼上做闭水实验应通知楼下业主，但物业公司没有履行这方面的义务，事发之后物业公司也没有和我进行沟通和联络，我要求物业公司赔偿经济损失和精神损失，如果解决了问题，我会如约履行义务。我和物业公司协商过，他们让我去告楼上业主，也没有给我楼上业主的联系方式，现在二年过去了，才让我去找楼上业主，这不是要解决问题的方式。二、房屋煤气管道损坏，腐蚀得厉害，物业公司未进行维修。被告庞连成的答辩意见与被告刘丽丽一致。经审理查明：被告刘丽丽、庞连成系北京市昌平区X小区X号楼X单元X室的业主，二被告系夫妻关系。房屋建筑面积为166.1平方米。2007年5月7日，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司北京洋房管理处（乙方）与刘丽丽（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；受有关部门或单位委托，乙方提供部分代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府有关规定执行；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。除物业管理服务费用外，双方当事人认可的其它收费为代收垃圾处理费、垃圾消纳费66元／年／户。被告刘丽丽未交纳2013年1月1日至2014年12月31日物业服务费11161.92元及代收垃圾处理费、垃圾消纳费132元，共计11293.92元。另查，2009年7月20日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《前期物业管理服务协议》、名称变更通知、商品房预售合同、照片、物业费发票等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。被告刘丽丽、庞连成辩称原告未提前通知其楼上房屋做闭水实验构成违约，该项辩解意见无法无据，本院不予采信。关于被告刘丽丽、庞连成提出的楼上做闭水实验漏水造成的装修损失问题，因涉及其他法律关系，二被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘丽丽、庞连成给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业服务费及垃圾处理费、垃圾消纳费一万一千二百九十三元九角二分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十四元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担十三元，已交纳；由被告刘丽丽、庞连成负担四十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 郭晓利二〇一五年一月十九日书 记 员 王娈杰 来自