（2014）熟民初字第00661号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-10-12

案件名称

常熟华坤房地产开发有限公司与万娟、张云峰等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

常熟市人民法院

所属地区

常熟市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

常熟华坤房地产开发有限公司,万娟,张云峰,孙清,张某甲,张某乙

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟民初字第00661号原告常熟华坤房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟东南经济开发区东南大道。法定代表人吴颖，董事长。委托代理人严国军，江苏少平律师事务所律师。委托代理人朱春雷，江苏少平律师事务所律师。被告万娟。被告张云峰。被告孙清。被告张某甲。法定代理人万娟。被告张某乙。法定代理人翟丽红。原告常熟华坤房地产开发有限公司（以下简称华坤公司）诉被告万娟、张云峰、孙清、张某甲、张某乙商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱春雷到庭参加诉讼，被告万娟、张云峰、孙清、张某甲、张某乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华坤公司诉称：2011年6月18日，张新就购买湖畔现代城二期106幢1单元1904室商品房事宜与原告签订了编号为Y20110025590的商品房买卖合同。根据合同约定，总购房款为1068572元，首期房款320572元于2011年6月18日支付，余款748000元在合同签订30天内办妥银行按揭贷款方式支付。2011年6月23日，张新与交通银行股份有限公司常熟分行（以下简称常熟交行）签订贷款合同，原告作为保证人。2013年3月18日，张新因交通事故抢救无效死亡。其死亡后，购房贷款没有归还。2014年3月21日，常熟交行起诉原告要求承担担保责任，常熟市人民法院于2014年5月21日作出（2014）熟商初字第0396号民事判决书。根据判决结果，原告于2014年6月12日向常熟交行代偿张新贷款本金、罚息、律师代理费、诉讼费等判决确定的款项合计839167.22元。因张新未履行贷款合同导致原告承担了担保责任，根据合同约定，原告有权解除商品房买卖合同，并要求承担违约责任。为此，原告提起诉讼，要求：1、解除原告与张新于2011年6月18日签订的编号为Y20110025590的商品房买卖合同；2、判令被告协助办妥商品房买卖合同网签备案注销手续；3、判令被告共同偿还原告代偿款839167.22元及自2014年6月12日起至实际偿还之日的银行同期贷款利息、违约金213714.4元，承担律师费42214元；4、案件诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告表示对于代偿款839167.22元的自2014年6月12日起至实际偿还之日的银行同期贷款利息不再主张。被告万娟、张云峰、孙清、张某甲、张某乙未作答辩，也未提供证据。经审理查明：2011年6月18日，华坤公司（出卖方、甲方）与张新（买受方、乙方）签订合同编号为Y20110025590的《商品房买卖合同》一份，约定张新向华坤公司购买常熟湖畔现代城二期106幢1单元1904室商品房，建筑面积132.12平方米；总价款1068572元，首期房款320572元于2011年6月18日支付，余款748000元在2011年7月18日前办妥银行按揭贷款方式支付；出卖方于2013年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。其中《商品房买卖合同》第二十六条规定：“本合同网上备案后，买卖双方依据法律规定和本合同相关条款约定行使单方解除合同权或退房权的，对方应当及时配合有权解除方或有权退房方共同申请办理本合同网上备案注销手续；对方不能配合的，有权解除方或有权退房方可以按照本合同第二十一条约定的仲裁或起诉方式确认单方解除合同或单方退房，然后依据生效的法律文书申请办理本合同网上备案注销手续”。《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议的第二条第4款规定：“若乙方违反按揭贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。对乙方已付房款，在扣除甲方应承担担保责任的金额、甲方处理此事时支付的律师费等正常费用及乙方应承担的违约金后将乙方已支付的余款（如有）无息归还乙方。如已付房款不足抵扣的，甲方有权追索。”2011年6月23日，张新（甲方、借款人、抵押人）、常熟交行（乙方、贷款人、抵押权人）、华坤公司（丙方、保证人）签订编号为2011388720001100162的《个人房产抵押贷款合同》一份。2011年7月7日，常熟交行向张新指定放款账户（账号：62×××87）发放贷款748000元，再将该款转入张新指定的华坤公司账户（账号：38×××47）。之后，张新按约归还贷款本息直至2013年3月7日。2013年3月18日，张新因交通事故经抢救无效死亡。另查明：2013年4月起，张新结欠常熟交行的贷款本息未再还款，常熟交行依合同约定宣布该笔借款提前到期并通知了华坤公司，华坤公司接到通知后未能履行代偿义务。本院于2014年3月21日立案受理了原告常熟交行诉被告华坤公司金融借款合同纠纷一案，经审理后，于2014年5月21日作出（2014）熟商初字第0396号民事判决书，判决：一、被告常熟华坤房地产开发有限公司给付原告交通银行股份有限公司常熟分行贷款本金728640.67元，计算至2014年3月7日的利息47319.67元、罚息614.06元，并支付自2014年3月8日起至生效判决确定的履行之日止按《个人房产抵押贷款合同》约定计算的逾期利息、罚息。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、被告常熟华坤房地产开发有限公司支付原告交通银行股份有限公司常熟分行律师费35821元。上述两项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行。2014年6月12日，被告华坤公司依判决结果，以银行转账方式为张新向常熟交行代偿839167.22元，金额中包括：贷款本金728640.67元，计算至2014年3月7日的利息47319.67元、罚息614.06元，2014年3月8日到履行之日（2014年6月12日）的逾期利息和罚息16289.82元，常熟交行在（2014）熟商初字第0396号案件中的支付的律师费35821元及诉讼费10482元。之后，被告华坤公司就代为支付银行贷款后的善后处理事宜向本案五被告分别邮寄送达律师函，但均因迁移新址不明、无电话而被退回。又查明：张新与翟丽红原系夫妻关系，2002年12月14日生育一女张某乙，于2010年7月13日协议离婚。万娟与张新系夫妻关系（2011年2月11日登记结婚），于2011年9月29日生育一子张某甲。张云峰、孙清系张新的父、母亲。再查明：原告为本案诉讼于2014年7月16日与江苏少平律师事务所签订聘请律师合同，并支付了代理费42214元。以上事实，有原告的营业执照、被告万娟、张云峰、孙清、法定代理人翟丽红的身份证复印件、商品房买卖合同、销售不动产统一发票两张、银行电子回单、代偿证明、中国银行转账支票存根、中国工商银行转账支票存根、聘请律师合同、律师费发票、本院（2013）熟海民初字第0162号民事判决书、本院（2014）熟商初字第0396号民事判决书及本案的庭审笔录等证实。本院认为：本案所涉商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同均系当事人的真实意思表示，内容合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。张新因发生交通事故死亡后未履行贷款合同导致原告华坤公司向常熟交行承担了担保责任，现原告华坤公司根据商品房买卖合同约定要求解除商品房买卖合同，于法有据，本院确认双方签订的商品房买卖合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，商品房买卖合同解除后，原告应当返还总购房款1068572元，被告也应当协助办妥商品房买卖合同网签备案注销手续。原告要求被告承担总房款的20%的违约金213714.4元的主张，有合同约定为依据，不违反相关法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担律师费42214元的主张，亦有合同约定为依据，且数额符合相关部门制定的律师服务收费标准，本院予以支持。张新在与被告万娟的夫妻关系存续期间购买商品房并签订个人房产抵押贷款合同，其归还代偿款债务应属夫妻共同债务，故被告万娟应共同承担还款义务。现张新因发生交通事故已死亡，原告华坤公司作为保证人承担保证责任后，有权就代偿款839167.22元向债务人万娟追偿。同时，被告张云峰、孙清、张某甲、张某乙作为死者张新的法定继承人，也应在继承张新的遗产范围内承担清偿责任。本院认为原告主张的代偿款、违约金、律师费款项可以与张新支付原告的总购房款1068572元相抵，综上，被告万娟还应支付原告华坤公司26523.62元，被告张云峰、孙清、张某甲、张某乙以继承张新的遗产范围为限对该债务承担清偿责任。被告万娟、张某甲、张某乙、张云峰、孙清经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其质证和抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告常熟华坤房地产开发有限公司与张新签订的编号为Y20110025590的《商品房买卖合同》解除。二、被告万娟、张某甲、张某乙、张云峰、孙清于本判决生效后十日内配合原告常熟华坤房地产开发有限公司办理商品房买卖合同网签备案注销手续。三、被告万娟于本判决生效之日起十日内支付原告常熟华坤房地产开发有限公司人民币26523.62元。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟华坤房地产开发有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。四、被告张某甲、张某乙、张云峰、孙清对上述第三项债务在继承张新的遗产范围内承担清偿责任。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟华坤房地产开发有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14417元，公告费608.4元，合计人民币15025.4元，由被告万娟、张云峰、孙清、张某甲、张某乙负担（原告同意其预交的诉讼费15025.4元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99，户名：苏州市中级人民法院。审　判　长　周　婷人民陪审员　赵　英人民陪审员　王永良二〇一五年一月十九日书　记　员　朱　靖