（2014）青民再终字第237号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-02
案件名称
刘爱勤、朱和平与青岛德林置业有限公司房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
刘爱勤,朱和平,青岛德林置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民再终字第237号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘爱勤。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛德林置业有限公司。法定代表人：李闯，总经理。委托代理人：宋海涛，青岛德林置业有限公司职员。一审原告：朱和平，系刘爱勤之夫。委托代理人：孙永良。申请再审人刘爱勤因与被申请人青岛德林置业有限公司（以下简称德林置业公司）、一审原告朱和平房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）青民一终字第483号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2014年10月14日作出（2014）鲁民申字第732号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年11月7日受理本案，依法另行组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭审理了本案，申请再审人刘爱勤，被申请人德林置业公司的委托代理人宋海涛，一审原告朱和平及其委托代理人孙永良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年9月29日，刘爱勤、朱和平诉至青岛市李沧区人民法院称：2009年9月13日，刘爱勤、朱和平与德林置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定德林置业公司于2010年9月30日交付房屋，每逾期一日按已付房款的万分之五支付违约金。合同签订后，刘爱勤、朱和平依约交付给德林置业公司365960.96元房款，但德林置业公司未按时交付房屋。请求判令德林置业公司支付刘爱勤、朱和平2010年10月1日至2011年9月30日逾期交房违约金63860元，本案诉讼费由德林置业公司承担。德林置业公司在一审中口头辩称：1、德林置业公司在施工过程中遇到了非法阻挠干扰施工、恶劣天气等意外事件和不可抗力。从2008年5月份开始至2009年7月份，因枣山家园项目北侧违章建筑部分住户长期滋事并违法破坏工程建设，非法阻挠施工，导致该项目无法正常进行，且在此期间连续几天的大雨工地被浸泡，期间还有大雪大风天气影响施工，这些意外事件和不可抗力都延长了建设施工的工期。按照合同约定，德林置业公司可据实予以延期，刘爱勤、朱和平不追究德林置业公司违约责任。2、刘爱勤、朱和平不具备要求德林置业公司支付违约金的条件。双方之间没有办理房屋交接手续，在此前提下，违约期限无法计算。3、刘爱勤、朱和平计算的违约金不准确。刘爱勤、朱和平已付房款只能认定为首付款，不包含贷款部分，因贷款还没有还完，不能保证后期贷款能够及时偿还，德林置业公司作为刘爱勤、朱和平的借款担保人还需承担风险。双方在合同中约定，违约金按刘爱勤、朱和平方已支付的房价款日万分之五计算。合同第十九条对已支付的房价款曾做过解释，但补充条款第五条第三款将合同第十九条废除，依据补充条款第十条的约定，合同正文与补充条款发生冲突，以补充条款为准。4、购房合同签订时计算的房屋面积是暂测面积，依据合同补充条款第四条第三款第一项的约定，刘爱勤、朱和平在付清全部房款、合同规定的违约金及入住费用后方可办理交付入住。由于刘爱勤、朱和平未按德林置业公司告知的交付时间办理各项事宜或者刘爱勤、朱和平未付清应付所有款项不能办理交付等刘爱勤、朱和平的原因未按约定时间交付的，均不视为德林置业公司逾期交付。刘爱勤、朱和平付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延。5、刘爱勤、朱和平如仍有异议，可以按照合同第十二条的约定单方解除合同，我方可以退回房款。6、目前枣山家园北侧非法阻挠依然存在，围墙无法建设。7、2008年德林置业公司向青岛市住房保障中心申报枣山家园项目时被要求公告交房时间，当时非法阻挠施工以及恶劣天气等因素尚未在预料之中，但公告具有公信力，已公告的交房时间不能变更，所以产生了后期合同中违约金条款由日万分之五降为日万分之二。综上，德林置业公司一直在采取积极的措施来排除一切影响施工进度的不利因素，为了让住房困难的老百姓能够及时住上限价普通商品房，并在保证工程质量的前提下尽可能缩短工期，将延长的工期和损失最大限度地挽回。据此，请求法院驳回刘爱勤、朱和平的诉讼请求。青岛市李沧区人民法院一审查明：2009年8月18日，刘爱勤、朱和平（乙方）与德林置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘爱勤、朱和平向德林置业公司购买青岛市李沧区枣山路329号《枣山家园》×号楼×单元×户房屋，每平方米房屋建筑面积单价为3787元，乙方购买房屋的总房价款暂定为349918.8元。合同第十一条约定：“甲方于2010年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”；第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”；第十三条约定：“在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅（商品房）质量保证书》和《住宅（商品房）使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担”。上述合同的补充条款第四条第3款第（2）项约定：“在青岛地区发生……自然灾害，如……6级以上持续两天的大风天气、每小时降水量55MM以上持续2天的大雨天气、遇非法阻挠干扰施工或其他意外事件、政府行为等时，……甲方可据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任。”合同签订后，刘爱勤、朱和平于2009年8月19日付款24918.8元，于2009年10月2日付款5万元，于2009年11月5日前以贷款的方式付款27.5万元，计349918.8元。一审法院另查明，2011年5月5日，德林置业公司在《半岛都市报》发布交房通知，刘爱勤、朱和平所购2号楼交房时间为2011年5月14日至5月18日。刘爱勤、朱和平对上述证据的真实性没有异议，但称根据双方签订的商品房买卖合同的约定，德林置业公司必须取得交房条件后，才能进行交房。根据合同第十三条所约定的内容，德林置业公司没有向刘爱勤、朱和平提供任何的证明文件，所以德林置业公司不具备向刘爱勤、朱和平交付房屋的条件。德林置业公司未能提交该涉案房屋具备交付条件的相关证据。德林置业公司称，出现延期交房结果的主要原因是遇到非法阻扰、干扰施工及恶劣天气的影响，刘爱勤、朱和平没有付清全部房款和相关入住费用也是延期的因素之一。根据双方合同的约定，德林置业公司可以据实予以延期，刘爱勤、朱和平不追究德林置业公司的违约责任。德林置业公司提交如下证据证实其主张：1、青岛市李沧区人民政府出具给市规划局《关于申请枣山家园东侧东李仓库地块规划条件的函》复制件，载明“我区限价商品房项目枣山家园一号楼对北侧东李社区的自建楼产生挡光，部分居民上访，产生不稳定因素，为解决这一问题，需要房屋进行置换……”。刘爱勤、朱和平未对该份证据的真实性提出异议，但称该份证据与其无关。2、青岛市崂山区气象站出具的气象资料证明，其中连续两天降水量达55MM的天气出现在2008年7月1日至2日、2008年7月18日至19日、2009年7月8日至9日、2009年7月11日至12日、2010年8月24日至28日，连续两天6级以上大风天气出现在2008年7月30日至31日、2008年12月4日至5日、2009年1月22日至23日、2009年4月20日至21日、2009年4月25日至26日、2010年12月30日至31日、2011年3月14日至15日。刘爱勤、朱和平称，该证据与其无关。3、照片打印件一宗，以证实德林置业公司在施工过程中，遇到非法阻挠及恶劣天气。刘爱勤、朱和平称，上述照片与其无关。4、李沧区信访办、青岛市公安局李沧分局及浮山路派出所出具的《来访人员登记表》及《接处警登记表》等相关材料复印件，以证实德林置业公司在施工过程中，遇到非法干扰、阻挠施工的情况，影响了工程的进度。刘爱勤、朱和平称，上述证据与其无关。青岛市李沧区人民法院一审认为：刘爱勤、朱和平与德林置业公司就青岛市李沧区枣山路329号《枣山家园》×号楼×单元×户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，刘爱勤、朱和平依约缴纳了全部购房款349918.8元，德林置业公司也应按合同的约定于2010年9月30日前将所购房屋交付刘爱勤、朱和平。但德林置业公司却于2011年5月5日才在《半岛都市报》发布交房通知，告知刘爱勤、朱和平所购2号楼交房时间为2011年5月14日至5月18日，德林置业公司应按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。德林置业公司至今未能提供涉案房屋具备交付条件的相关证据，致使双方发生纠纷。根据双方所签合同的约定，如德林置业公司不提供能够交付的有关资料，刘爱勤、朱和平有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房的责任由德林置业公司承担。现刘爱勤、朱和平主张德林置业公司支付2010年10月1日至2011年9月30日逾期交房违约金的主张一审法院予以支持。德林置业公司提交的气象证明资料证实其在施工过程中遭遇过大雨及6级以上大风天气，其提交的信访材料及接处警记录也一定程度上证实其在施工过程中遭遇过非法阻挠，德林置业公司现主张其不应承担逾期交房的违约责任，视为其请求人民法院对约定的违约金数额予以适当减少。双方在合同中约定，如德林置业公司逾期交付房屋，应按刘爱勤、朱和平已支付的房价款日万分之五向刘爱勤、朱和平支付违约金，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及所造成的实际损失等因素，一审法院认为，以德林置业公司按银行同期贷款利率的1.3倍（以刘爱勤、朱和平已付房价款349918.8元为基数）向刘爱勤、朱和平支付违约金为宜。双方虽在合同中约定如遇6级以上持续两天的大风天气、每小时降水量55MM以上持续2天的大雨天气、非法阻挠干扰施工或其他以外事件、政府行为等时，德林置业公司可据实予以延期，刘爱勤、朱和平不追究德林置业公司的违约责任，但双方对上述情形的约定并不十分明确，具体天数无法准确计算，且一审法院已综合考虑了案件的各种因素，对违约金数额予以了适当调整，因此，因上述原因延误工期的天数不再予以扣除。2010年银行同期贷款年利率（6个月至1年期）为5.56%，德林置业公司应支付刘爱勤、朱和平2010年10月1日至2011年9月30日止的违约金25292.13元（349918.8元×5.56%÷365天×365天×1.3倍）。青岛市李沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，于2011年11月10日作出（2011）李民初字第3057号民事判决：德林置业公司于判决生效之日起10日内给付刘爱勤、朱和平自2010年10月1日起至2011年9月30日止的逾期交房违约金25292.13元。案件受理费1397元，减半收取698.5元，由刘爱勤、朱和平负担418.5元，德林置业公司负担280元。宣判后，刘爱勤不服，提起上诉。刘爱勤上诉称：双方签订的商品房预售合同约定，逾期交房应当按照已交房款的日万分之五来支付违约金，一审判决缺乏依据，应当改判。请求：撤销一审判决，依法改判支持刘爱勤的诉讼请求。德林置业公司未出庭陈述答辩意见。一审原告朱和平陈述意见同刘爱勤一致。本院二审确认一审法院查明的事实属实。本院二审认为，刘爱勤、朱和平与德林置业公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务。刘爱勤、朱和平按照合同约定支付了购房款，德林置业公司亦应按照约定及时交付房屋。德林置业公司逾期交付房屋的事实清楚，予以确认。本案争议的焦点问题是：德林置业公司逾期交房的违约责任如何确定？刘爱勤主张德林置业公司应当依据合同约定按照已付房款的日万分之五来支付逾期交房违约金。德林置业公司在一审中主张其因遭遇阻挠施工、恶劣天气影响等符合双方合同约定的不可抗力的因素导致逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。德林置业公司为证明其主张，提交了相关部门出具的气象资料证明、阻挠施工的照片、报警材料等证据予以证明。本院二审认为，双方签订的商品房预售合同中对可以延期交房的情形作了明确约定，德林置业公司在一审中提交的上述证据可以证明其在建设涉案房屋过程中遭遇了部分不可抗力的因素。德林置业公司主张不应承担违约责任，应视为其请求人民法院将违约金予以适当减少。一审综合考虑双方合同的约定及合同履行的实际情况，酌情将德林置业公司的逾期交房违约金调整为2010年银行同期贷款年利率（6个月至1年期）的1.3倍，基本妥当，本院二审不予变更。刘爱勤的上诉理由不成立，本院二审对其上诉请求不予支持。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，于2012年3月1日作出（2012）青民一终字第483号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由刘爱勤负担。该判决发生法律效力后，刘爱勤向山东省高级人民法院申请再审。刘爱勤申请再审称，1、青岛市崂山区气象站出具的气象资料无证明力，该项职责应为青岛市气象局所有，崂山区气象站不具备城市气象发布权；2、信访材料及接处警记录无法证实德林置业公司因遭遇非法阻挠而影响施工的具体天数，其应承担举证不能的法律后果；3、双方签订的协议是真实意思表示，合法有效，德林置业公司提供的格式合同条款日万分之五的违约金约定并不过高，在其举证不能的情况下，应作出对其不利的解释而支持刘爱勤的诉求；4、二审判决关于德林置业公司主张不应承担违约责任视为请求人民法院对约定的违约金数额适当减少的认定无依据，即使认可其提供的气象资料，据实可减免其责任的天数仅27天，被阻挠施工影响天数无证据。因此，否定生效合同的真实意思表示而判决将该违约金条款直接变更，以减轻违约方责任，实属不妥。请求撤销一、二审判决，支持其诉讼请求，一、二审及再审诉讼费由德林置业公司负担。德林置业公司口头答辩称，二审判决审理程序合法，审判适当，请求法院驳回申请再审人刘爱勤的再审请求。1、合同约定按照日万分之五计算逾期交房违约金，一、二审法院审理过程中，德林置业公司申请法院对违约金进行了调整，一、二审法院在综合考虑了违约金数额和刘爱勤的实际损失后，对违约金进行调整，符合最高人民法院的相关司法解释；2、违约金应当根据申请再审人已付购房款的数额进行调整；3、涉案小区中有五百多户判例与本案争议的焦点问题一致，一、二审法院综合了申请再审人和被申请人的合同履行情况、当事人的过错程度以及所造成的实际损失等进行综合考虑。请求法院维持二审判决。一审原告朱和平陈述意见同申请再审人刘爱勤。经审理查明，刘爱勤与德林置业公司均确认枣山家园小区前期签订的《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金为日万分之五，后期签订的《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金为日万分之二。庭审中，德林置业公司称，涉案枣山家园小区共计542套房屋，已经全部交付入住；约定的交房时间均为2010年9月30日，因逾期交房产生诉讼的有485户，法院均按照银行同期贷款利率的1.3倍判令德林置业公司承担逾期交房的违约责任；枣山家园小区单体竣工手续已经办理完毕，尚未进行综合验收，尚未办理产权证；判决发生法律效力后，包括本案在内的约300件案件分三批已经执行完毕，其他案件正在执行过程中。刘爱勤及朱和平称，对其他住户的诉讼情况不清楚，德林置业公司在本案中未申请法院对违约金进行减少。双方对一、二审法院查明的其他事实没有异议，本院再审予以确认。案经调解，未能达成协议。本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点问题是德林置业公司如何承担逾期交房的违约责任。刘爱勤主张，德林置业公司应当按照《商品房预售合同》约定的日万分之五支付违约金，本院对该主张不予支持，评判如下：双方在《商品房预售合同》中列举说明了德林置业公司可以延期交房的情形，包括自然灾害、大雨天气以及非法阻挠干扰施工或者其他意外事件、政府行为等，德林置业公司在原审中提交了证据证明枣山家园在施工过程中确实存在合同约定的上述情形。刘爱勤称德林置业公司提交的崂山区气象站出具的资料无证明力，但其并未提交证据证明恶劣天气情况不属实。刘爱勤称德林置业公司提交的信访材料及接处警记录不能证明非法阻挠影响施工的具体天数，但其亦未否认曾经发生过阻挠事件。因此，德林置业公司提交的证据能够证明该公司施工过程中存在影响工期的因素。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”德林置业公司在一审中答辩称，该公司根据青岛市住房保障中心的要求公告交房时间后，出现非法阻挠施工以及恶劣天气等因素，故该公司不应当承担违约责任，且售房过程中对违约金比例进行了调整，并请求人民法院扣除相应天数。该抗辩理由应当视为德林置业公司已请求人民法院对违约金予以适当减少，一、二审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及所造成的实际损失等因素，将违约金调整为2010年银行同期贷款年利率（6个月至1年期）的1.3倍，符合客观实际情况，本院再审予以维持。综上，刘爱勤的再审申请理由不成立，本院不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条之规定，判决如下：维持本院（2012）青民一终字第483号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李军玲审 判 员 鲁 宇代理审判员 赵 雷二〇一五年一月十九日书 记 员 柴守图书 记 员 司文雯 微信公众号“”