（2014）东民初字第14085号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-07-17
案件名称
北京瑞来物业管理有限公司与刘润章物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京瑞来物业管理有限公司,刘润章
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第14085号原告：北京瑞来物业管理有限公司，住所地本市东城区崇文门外大街9号13层，组织机构代码74884140-8。法定代表人：高哲明，董事长。委托代理人：刘军，男，1972年8月1日出生。被告：刘润章，男，1936年6月28日出生。原告北京瑞来物业管理有限公司（以下简称瑞来物业公司）诉被告刘润章物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理。依法由代理审判员齐建卿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞来物业公司的委托代理人刘军，被告刘润章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞来物业公司诉称：被告自2008年10月7日开始为本市东城区绿景苑小区×号楼×层×号房屋的产权人。2003年始，小区开发商北京兴隆置业有限公司将小区物业服务委托给原告。原告为被告所在小区提供物业服务，并在小区中进行公告。原告提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费。但被告自2008年10月7日起至今未交纳物业服务费，经原告催要，被告拒绝交纳。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院要求被告交纳2008年10月7日至2013年12月31日期间的物业服务费9882.37元；被告承担本案的诉讼费。被告刘润章辩称：自2003年被告入住小区已经十多年，原告从未要求与被告签订过物业服务合同。原、被告之间没有签订过物业服务合同，不存在物业服务合同关系，只是原告单方面强行提供服务。涉诉房屋为回迁安置用房，应当按照回迁安置用房的标准收取物业费，但原告并非按此标准收取物业服务费用，现原告收取物业费的标准过高。双方应在协商一致的基础上确定服务收费标准，签订物业服务合同，之后被告依双方协商一致的标准交费。被告之前与北京市万胜全物业管理中心签订过合同，但合同是在不签合同不交房的情况下受胁迫签订的，该合同应属无效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于本市东城区绿景苑小区×号楼×层×号房屋（建筑面积69.61平方米）系被告之房屋，被告于2008年10月7日取得房屋产权。2003年4月15日，北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）与瑞来物业公司签订《物业管理委托协议书》，约定兴隆公司将绿景苑小区及周边附属设施委托瑞来物业公司实行管理等事宜。其中1号楼建筑面积为18051.36平方米。绿景苑×号楼物业费收费标准为：一、物业管理费：（1）保洁费3元／户.月；（2）保安费4元／户.月；（3）绿化费0.55元／平方米.年；（4）化粪池清掏费0.30元／平方米.年；（5）管理费2.40元／平方米.年；（6）小修费2.36元／平方米.年；（7）中修费5.42元／平方米.年；（8）公共设施维修费1元／平方米.年；（9）电梯运行费10.72元／平方米.年；（10）水泵运行费1.37元／平方米.年；（11）可视对讲系统维护费2元／户.月；（12）税费5.5%；二、代收代缴费用包括：（1）生活垃圾清运费2.5元／户.月；（2）电梯检测费0.006元／平方米.月。协议签订后，原告为涉诉小区提供物业服务至今。现被告未交纳2008年10月7日至2013年12月31日期间的物业服务费。按照上述标准，经本院计算，上述期间的物业费金额为9887.59元。另查，涉诉小区尚未成立业主委员会。上述事实，有原、被告当庭陈述，《物业管理委托协议书》，准住证，房屋所有权证等证据在案为证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据已查明的事实，原告依据与涉诉房屋的建设单位签订的《物业管理委托协议书》，开始为被告的房屋所在小区提供物业服务，双方虽没有签订正式的物业服务合同，但原告一直为被告的小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。原告依约提供了物业服务，该协议对被告具有约束力，被告应当按照协议约定交纳相关费用。现原告主张的物业费用略低于被告欠费期间的实际费用，本院照准。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘润章于本判决生效后七日内给付原告北京瑞来物业管理有限公司二ＯＯ八年十月七日至二Ｏ一三年十二月三十一日期间的物业服务费人民币九千八百八十二元三角七分。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘润章负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 齐建卿二〇一五年一月十九日书 记 员 宋梦迪 来自