（2014）鄂江岸民商初字第03230号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-08-06
案件名称
崔明亮与陈安胜合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔明亮,陈安胜,武汉市江岸区后湖街幸福村委会
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第五十九条，第五十六条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江岸民商初字第03230号原告崔明亮，自报无职业。委托代理人古励（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。被告陈安胜，自报无职业。委托代理人崔世清（特别授权代理）。第三人武汉市江岸区后湖街幸福村委会，住所地武汉市江岸区后湖街幸福村幸福湾。负责人徐志啓，村委会书记。原告崔明亮诉被告陈安胜以及第三人武汉市江岸区后湖街幸福村委会（以下简称幸福村委会）农村合作建房合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭于2014年10月15日，2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告崔明亮及其委托代理人古励，被告陈安胜及其委托代理人崔世清到庭参加诉讼。第三人幸福村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告崔明亮诉称，陈安胜为农业家庭户口，系武汉市江岸区后湖乡幸福大队藤子岗村民。2010年3月28日，陈安胜因其位于武汉市江岸区幸福大队藤子岗142号自家房后宅基地缺乏建房资金，遂与我签订协议。该协议约定我“在该宅基地建房三层（总面积200平方米左右）”；“建房总面积1／3产权”归陈安胜所有，“2／3产权”归我“所有”。协议签订后，我花费79，000元在合同约定的宅基地上建造了房屋，房屋面积为213.24平方米。2011年，因武汉市江岸区幸福村“城中村”综合改造需要，我所建的房屋在红线范围内需要拆除。陈安胜与拆迁人及本案第三人达成拆除补偿协议，协议涉及拆迁补偿房屋总面积607.98平方米（包括我所修建的213.24平方米的房屋），拆迁房屋补偿及还建面积折算价款总计1，321，504.76元（单价每平方米2，173.60元）。随后，我要求陈安胜按约履行即以我所修建的房屋面积213.24平方米的2／3产权142.16平方米为基础，按每平方米2，173.60元标准支付308，998.98元。但陈安胜却声称双方签订的协议无效。鉴于此，我要求返还建房款79，000元并赔偿经济损失229，998.98元，陈安胜以各种理由拖延，至今不给我任何赔偿。我认为，虽然本案房屋宅基地属于农村集体所有，我与陈安胜签订的协议违反了国家法律政策规定，属于无效协议。但因无效合同取得的财产，陈安胜应予以返还。而且，陈安胜作为有过错的一方，邀约我签订协议后却不守诚信，应赔偿我因此受到的信赖利益损失。综上，为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、确认我享有位于武汉市后湖幸福大队藤子岗142号右侧房屋2／3的财产权利，即对拆迁款享有2／3的房屋还建面积和2／3的房屋拆迁补偿安置费；2、陈安胜向我支付拆迁利益补偿共计308，998.98元；3、本案诉讼费由陈安胜承担。被告陈安胜辩称，我是藤子岗的村民，但我没有跟崔明亮签订协议，没有协议就没有崔明亮所说的产权分配的事情。我没有看见崔明亮一分钱，也没有拿他一分钱，房子是崔明亮自己做的，跟我无关。房屋面积可能是213.24平方米，以房图为准。我与幸福村委会签的拆迁协议总面积是607.98平方米，其中我占了150平方米，我哥哥占了120平方米，余下的337.98平方米由我两个姐姐、侄女、嫂子作为“世居户”分割了。拆迁后我自己补偿了480，000元。崔明亮是在我们村里做了房子，但崔明亮不是我们村的村民，村里拆迁他只能按照550元／平方米计算。崔明亮拿我姐姐的户口算就可以按照1，290元／平方米计算。当时崔明亮说要我找我姐姐帮他算，但是崔明亮又没有给我姐姐户口钱。我同意退给崔明亮79，000元，其他的请求我不同意。经审理查明：原告崔明亮系被告陈安胜妻弟。被告陈安胜系武汉市江岸区后湖街幸福大队藤子岗村民，农业家庭户口。2010年3月期间，被告陈安胜同意原告崔明亮在其家后空地基上建造一栋三层楼房。为此，同年3月28日，原告崔明亮与被告陈安胜夫妻协商，由被告陈安胜的妻子崔世清（即本案被告陈安胜的委托代理人、原告崔明亮的姐姐）拟定了一份《协议书》，《协议书》记载：“甲方陈安胜乙方崔明亮经甲乙双方共同协意（注：应为‘议’，由甲方陈安胜家后地基由乙方建房三层，总面积约为200平方左右。经甲乙双方协意，按房层总面积1／3产权为甲方所有，另2／3归乙方所有”。该《协议书》甲方处有“陈安胜”签名字样、乙方处有崔明亮签名。嗣后，原告崔明亮花费79，000元将三层楼房建成，总面积213.24平方米。2010年5月18日，原告崔明亮从原户籍地武汉市江岸区游湖三村61号迁入武汉市江岸区藤子岗118号附2号。2010年，江岸区后湖街幸福村开始“城中村”综合改造，原告崔明亮所建楼房在拆迁范围内。因原告崔明亮的身份不符合房屋拆迁安置补偿条件，原告崔明亮遂与被告陈安胜商量，拟借用被告陈安胜两位姐姐的户籍签订《房屋拆迁补偿协议书》，被告陈安胜的姐姐陈安荣、陈友荣亦同意。2012年6月5日，被告陈安胜以及被告陈安胜代陈安荣、陈友荣分别与武汉菩提金幸福建设开发有限公司签订《房屋拆迁补偿协议书》一份、《房屋还建协议书》一份、《房屋拆迁补偿协议书（世居户）》二份。拆迁补偿安置面积合计607.98平方米，含原告崔明亮建造的三层楼房面积213.24平方米。被告陈安胜共获得现金补偿1，001，504.76元；拆迁还建房屋100平方米，折合现金320，000元。两项合计，被告陈安胜共获得价值1，321，504.76元的补偿。此后，被告陈安胜认为原告崔明亮没有支付借户籍的40，000元钱，双方为补偿分配发生矛盾，原告崔明亮诉至本院，请求判令确认双方于2010年3月28日签订的协议无效，被告陈安胜返还建房款79，000元并赔偿经济损失229，998.98元。审理中，原告崔明亮变更诉请，请求判令确认原告崔明亮享有位于武汉市后湖幸福大队藤子岗142号右侧房屋2／3的财产权利，即对拆迁款享有2／3的房屋还建面积和2／3的房屋拆迁补偿安置费，陈安胜支付拆迁利益补偿308，998.98元。另查明，《江岸区后湖街幸福村“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿实施方案》第四条规定，（一）被拆迁的人员认定1、本村村民常住人口、征用土地农转非人员、出嫁的姑娘户口在本村及户口在本村的世居户人员；第五条规定，一人户房屋为一户一基的其建筑面积在100㎡以内的，该房屋的货币补偿安置价格为3，200元／㎡；第六条规定，世居户（原幸福村老居民、历史遗留的宅基地、老居民），户口不在本村的但在本村范围内有住房，一人户可以享受100㎡的房屋货币拆迁补偿，……（㎡×区位价1，290元＋㎡×650元的重置价）；第七条规定（2）户口不在本村的外来户，但在本村有住房的按其建筑面积给予550元／㎡货币补偿。还查明，原告崔明亮主张拆迁利益补偿308，998.98元的计算方式为：拆迁房屋附图B-227-1中被告陈安胜所拆迁的房屋总面积为607.98㎡，其中右侧房屋为原告崔明亮所修建，面积为213.24㎡。B-227-1的房屋共获得现金补偿为1，001，504.76元，拆迁还建房屋100㎡，折合现金320，000元，以上两项合计，被告陈安胜从B-227-1号房屋中共获得价值1，321，504.76元的补偿。按房屋面积607.98㎡计算，每平方米折合2，173.60元，该单价乘以213.24㎡再乘以协议约定的2／3，即为308，998.98元。被告陈安胜自认原告崔明亮所建213.24㎡三层楼房中70㎡是按3，200元／㎡计算的拆迁补偿款，143.24㎡是按世居户的标准1，290元／㎡计算的拆迁补偿款。审理中，第三人幸福村委会向本院出具情况说明，内容为“一、陈安胜以陈安荣、陈友荣的户口来计算崔明亮的补偿标准是违反我村的城中村改造的相关规定。二、崔明亮已在武合铁路拆迁中享受了相关政策，根据我村城中村改造标准，其只能按外来户的标准计算。陈安胜将其列为世居户计算是违反我村规定的。在拆迁补偿中多计算的93，600元补偿款应由陈安胜返还我村委会。对此我村也要求按收回处理。”上述事实，有经过庭审举证、质证的《常住人口登记卡》、《协议书》、《私房承建合同》、《收条》、《房屋建筑示意图》、《房屋拆迁补偿协议书》（陈安胜、陈安荣、陈友荣）、《房屋还建协议书》（陈安荣）、《拆迁补偿分项表》三份、《还迁补偿分项表》、《武汉市房地产平面图》、《授权委托书》三份、《收条》、《拆迁及还建补偿签收单》、《农村商业银行转账支票存根》、《江岸区后湖街幸福村“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿实施方案》、《情况说明》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：原告崔明亮变更诉请要求确认享有位于武汉市后湖幸福大队藤子岗142号右侧房屋2／3的财产权利，即对拆迁款享有2／3的房屋还建面积和2／3的房屋拆迁补偿安置费。该诉请属于确认之诉。原告崔明亮主张的“权利”能否得到法律确认，应对双方之间的基础民事行为的效力进行司法审查。本案中，原告崔明亮在被告陈安胜的宅基地上扩建楼房，一方出地、一方出资，并约定各占“2／3产权”、“1／3产权”，双方协议的内容实质上具有房屋买卖的性质，因原告崔明亮非幸福村村民，根据我国《合同法》第五十二条以及《土地管理法》第四十三条的相关规定，原告崔明亮与被告陈安胜签订的《协议书》应为无效协议。因双方之间的基础民事行为被认定无效，故原告崔明亮要求确认享有位于武汉市后湖幸福大队藤子岗142号右侧房屋2／3的财产权利的诉请，无法律依据，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第五十九条规定“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。本案中，双方均明知原告崔明亮不具有幸福村村民身份，且在拆迁补偿协议签订时借用他人户籍获取不符合规定的拆迁安置补偿款，双方的合意属恶意串通。本案审理中，第三人幸福村委会向本院出具情况说明，表示对原告陈安胜多计算的补偿款按收回处理。因第三人幸福村委会在本案中未提起主张，此节本院不作处理。被告陈安胜自认原告崔明亮所建213.24㎡三层楼房中70㎡按3，200元／㎡计算的拆迁补偿款，143.24㎡按1，290元／㎡计算的拆迁补偿款。同时，根据《江岸区后湖街幸福村“城中村”综合改造房屋拆迁安置补偿实施方案》第五条“一人户房屋为一户一基的其建筑面积在100㎡以内的，该房屋的货币补偿安置价格为3，200元／㎡”；第七条“（2）户口不在本村的外来户，但在本村有住房的按其建筑面积给予550元／㎡货币补偿”的规定，本院确认原告崔明亮所建楼房的拆迁补偿款应为（70㎡×3，200元）＋（143.24㎡×550元）＝302，782元。涉案《协议书》无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。被告陈安胜应向原告崔明亮返还建房款79，000元。同时，扣除建房款79，000元后，被告陈安胜应按50%的标准向原告崔明亮赔偿经济损失，即（302，782元－79，000元）×50%＝111，891元。以上合计190，891元。原告崔明亮的诉请，本院予以部分支持。另外，被告陈安胜不认可与原告崔明亮签订了《协议书》，申请对《协议书》上“陈安胜”的签名进行司法鉴定。因该《协议书》已被本院确认无效，且被告陈安胜在答辩中自认原告崔明亮在村里做了房子。因此，被告陈安胜申请笔迹鉴定已无必要。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈安胜于本判决生效之日起五日内向原告崔明亮赔偿经济损失190，891元；二、驳回原告崔明亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，935元、邮寄费40元，合计5，975元，由原告崔明亮负担2，987.50元、被告陈安胜负担2，987.50元。因案件诉讼费已由原告崔明亮全部预交本院，故被告陈安胜应于本判决生效之日起五日内向原告崔明亮支付诉讼费2，987.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 罗 松人民陪审员 宋汉仙人民陪审员 周玲莉二〇一五年一月十九日书 记 员 杨敬文 来源：