（2015）二中民终字第00447号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-26
案件名称
程二俭与何华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程二俭,何华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00447号上诉人（原审原告）程二俭，女，1968年12月12日出生。被上诉人（原审被告）何华，女，1972年7月8日出生。上诉人程二俭因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第07431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，程二俭起诉至原审法院称：我与何华于2013年1月5日签订租赁合同，约定由我承租何华的房屋，租期为1年，每月房租7000元，押金7000元，支付方式为押一付三。合同履行后，我没有转租，是一些亲戚同住。合同约定租赁房屋是用于办教育，但我确实在租赁房屋从事餐饮经营（试营）。后何华7月5日收第三季度房租时，看到我将承租房屋用于经营，她仍然收我的房租，并没提出异议，我认为实际她已经同意改变了租赁用途。后来，在8月26日何华说我没按合同约定履行，在物业公司说要解除合同，但我要求何华退还我押金及8月26日后的租金，何华后来又同意让我住到10月9日，并于2013年9月12日向我收齐了第三季度的全部租金。我是10月6日搬走，于10月8日通知何华房屋已经腾出，何华于10月10日收房后仍不退还押金，故产生纠纷，现要求何华退还押金7000元。何华辩称：我与程二俭合同约定租赁房屋是用于办公活动（办孩子教育）。我7月5日去租赁房屋向程二俭收房租，才发现住了20几个人，程二俭将租赁房屋转租、合租，还卖盒饭，无照经营餐饮。但当时已到下季度付租时间，我就收了第三季度租金，后来物业和邻居都向我反映程二俭扰民。我就与程二俭约好10月9日她搬走，押金不退。但我去收房。并未收到房，而是11月10日才收到房。我收她房租是因为我知道她短时间搬不出去，还要让别人搬走，我只是允许她处理一段时间，并不是同意她转租、经营快餐。如果我同意，也不会要求提前解除合同。故不同意程二俭的诉讼请求。原审法院经审理后认为：程二俭在合同履行过程中，未经何华同意，违反合同约定，在租赁房屋从事餐饮经营，构成违约，根据双方约定，程二俭无权要求何华返还押金。程二俭关于何华收取租金的行为系表明何华同意其改变租赁房屋用途的主张，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条之规定，于2014年11月判决：驳回程二俭的诉讼请求。判决后，程二俭不服，持原审意见上诉至本院，要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。何华同意原判。经审理查明，2013年1月5日，程二俭与何华签订《房屋租赁合同》，约定程二俭承租何华的位于丰台区×××大厦14E面积131平方米建筑房屋作为办公、住房使用；租赁期限为2013年1月10日至2014年1月9日；租金为每月7000元、房屋设施押金7000元，租金按季度交纳，程二俭须提前10天支付租金。同时还约定：在租赁期内，程二俭有下列行为之一的，何华有权终止合同，收回该房屋，押金不退。（1）……；（2）……；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。双方还在补充规定中约定：因为教育孩子的安全由程二俭全部负责。合同签订后，何华向程二俭交付了房屋，程二俭亦按照约定向何华支付了房屋租金及押金。2013年7月5日，何华向程二俭收取第三季度租金时，程二俭向何华交纳了租金1.7万元。后双方口头协议提前解除租赁合同，何华提前将租赁房屋收回。关于合同提前解除的原因，何华表示因程二俭将涉案房屋分租转租以及在涉案房屋处从事餐饮经营，故其要求与程二俭提前解除合同。程二俭称其确在涉案房屋处经营餐饮，但未将房屋分租转租。诉讼中，程二俭要求何华退还押金，理由是何华看到其在涉案房屋处经营餐饮，仍收取其交纳的租金，因此可以认为何华同意其改变涉案房屋的用途。何华不认可程二俭的上述主张，表示由于发现程二俭将涉案房屋分租转租以及在涉案房屋处从事餐饮经营，可能不会在短时间内搬出，才收取程二俭的租金，同时要求程二俭尽快搬出，并不同意程二俭的上述行为。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收条等证据在案佐证。本院认为，程二俭与何华签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中约定，如程二俭擅自改变合同规定的租赁用途，则押金不退。本案查明的事实表明，程二俭利用涉案房屋从事餐饮经营活动，其行为与租赁合同中约定的房屋用途明显不符。程二俭主张何华在看到涉案房屋用途已改变的情况下，仍收取其交纳的房租，应视为何华同意其改变房屋用途。因何华不认可程二俭的上述主张，而且何华要求提前解除合同的行为也已经表明其不同意程二俭改变房屋用途，而程二俭亦未提供其他证据证明何华同意其改变房屋用途。因此，程二俭的上述主张缺乏依据，本院不予采信。由于程二俭的行为违反合同约定，现程二俭要求何华退还押金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由程二俭负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由程二俭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王轶稚代理审判员 王 磊代理审判员 王 广二〇一五年一月十九日书 记 员 刘梦辰 百度搜索“”