乌中民四终字第1302号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-01-27

案件名称

李瑞与新疆池嘉昊物流有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李瑞,新疆池嘉昊物流有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书乌中民四终字第1302号上诉人（原审原告）：李瑞。委托代理人：李峰，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆池嘉昊物流有限公司。法定代表人：池东，新疆池嘉昊物流有限公司总经理。委托代理人：陈娟，该公司公司法律办主任。委托代理人：李文华，该公司副总经理。上诉人李瑞因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2013）头民一初字第85号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人李瑞委托代理人李峰、被上诉人新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）委托代理人陈娟、李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年7月25日，李瑞与池嘉昊公司签订了两份《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》，该合同约定：“池嘉昊公司（甲方）将在乌鲁木齐市苏州路西延段开发重卡4S店、汽配、机电产品等为一体的综合性物流园，园内二期部分仓储用房将按照乙方经营需要并根据乙方认购要求设计建设；乙方认购的仓储用房房号为E区-03-103S号、E区-03-103D号，共计三层（地下一层、地上两层），其中E区-03-103S号建筑面积144平方米，每平方米5933.33元，总价款854400元，E区-03-103D号建筑面积144平方米，每平方米5933.33元，总价款854400元；在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因土地变性而产生的税费和土地出让金差额部分。土地变性完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有仓储用房的终身使用权和实际处置占有权；甲方应于2011年10月30日前向乙方交付仓储用房；E区-03-103S号房产买受人已付款527200元，余款327152元于交房前付清；E区-03-103D号房产买受人已付款263600元，余款163597元于交房前付清；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；乙方未按期交付转让费，应按拖欠部分每日千分之三向甲方偿付违约金，若逾期超过30天乙方未能付清转让费，甲方有权解除本合同，并将乙方认购的仓储用房无偿收回（已收取的转让费不退，视为违约金）另行转让，乙方的损失由乙方自行承担。”同时，双方还签订了一份《补充协议》，约定：“1、该房屋需经相关部门验收后方可交付，逾期60日交房按已付房款的日千分之三向乙方偿付违约金，超过180日仍未交工，乙方有权退房，甲方无条件退还所交房款，并承担同期银行贷款利息；2、若甲方五年内将该宗土地变为商业用地（1）乙方要求退房，甲方向乙方退还该房成交额全部数额，并向乙方支付同期银行贷款利息等；（2）乙方不退房，甲方向乙方提供该存储用地，土地证、房产证过户到乙方名下，交易费由乙方承担。”双方均在上述合同上签字盖章。合同签订后，李瑞分别支付了两套仓储用房的购房款790800元。期间，池嘉昊公司将工程承包给了新疆宸晟建筑安装工程公司进行了施工，至2012年11月6日施工结束。2012年12月3日池嘉昊公司在《乌鲁木齐晚报》上发出《公告》通知入住。另查明，2011年11月17日，池嘉昊公司在乌鲁木齐市国土资源局办理了使用权面积为119221.07平方米的《国有土地使用证》，地类用途为存储用地，使用权类型为出让。2012年4月29日，池嘉昊公司在乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）建设局办理了72648平方米仓储用房的《建设工程规划许可证》。同年4月29日办理了1#7#仓储用房的《建设工程施工许可证》，建设规模23400平方米，设计单位为新疆建设科学研究院有限公司，施工单位为新疆晨晟建筑安装工程有限公司，监理单位为新疆硕源建设工程项目管理有限公司。同年11月13日，新疆硕源建设工程项目管理有限公司出具《新疆池嘉昊建材物流中心二期仓库用房工程进度完成情况》，称：“一、仓储用房施工至地面正负零1#楼施工封顶时间为2011年11月6日，2#楼为同年11月7日，3#楼为同年11月19日；二、仓储用房1#号楼一层封顶时间为2012年4月27日，2#楼为同年4月29日，3#楼为同年5月2日；三、仓储用房二层封顶时间为1#楼为2012年5月11日，2#号楼为同年5月15日，3#楼为同年5月20日；四、仓储用房竣工验收时间（五方认证）均为2012年11月6日。”截止目前，池嘉昊公司未取得《商品房预售许可证》。原审审理过程中，法院委托新疆中天房地产土地评估咨询有限公司对E区-03-103S号、E区-03-103D号仓储用房的市场价值进行评估。2014年3月28日，新疆中天房地产土地评估咨询有限公司向原审法院出具了《房地产估价报告》，经评估，该仓储用房建筑面积216平方米，单价8919元，截止至2014年3月20日，该仓储用房的评估值为1926500元。对此《房地产估价报告》池嘉昊公司提出异议，认为：“1、该报告估价时点设定不当，因不同阶段物业价值有变动，应当以双方发生纠纷的时点为估值点；2、估价应当以仓储用房的标准计算，而报告是依据商业用途房屋的标准计算，故评估取价方法不当。”2014年4月21日，新疆中天房地产土地评估咨询有限公司做出《回函》，称：“估价基准日期定为2014年3月20日是依据头区法院出具的情况说明而确定的；依据估价对象实际状况结合类似地房地产市场条件下采用市场法进行评估；虽然池嘉昊公司的土地使用权是以仓储用地取得，但该宗地是以经营机电、汽配产品为主的仓储市场，故我公司作出的结果是客观准确的。”原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，李瑞与池嘉昊公司于2011年7月25日签订的《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，池嘉昊公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地使用权出让合同约定土地用途，且在未取得商品房预售许可的情况下，与李瑞签订房屋买卖合同，违反了上述法律所规定的强制性规定，故双方于2011年7月25日签订的《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，池嘉昊公司未办理相关土地使用权并更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证明，其对合同造成无效负有一定的责任；而买受人李瑞对诉争房屋是否办理土地变更手续及是否取得预售许可证明未尽审查义务，故对合同无效也负有一定的责任；综合全案分析，双方过错相当，因此应各自承担50%的损失赔偿责任。关于李瑞要求被池嘉昊公司继续履行2011年7月25日的《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》并按照约定将E区-03-103S号、E区-03-103D号交付房屋的请求，因双方签订的合同无效，故上述请求不符合法律规定，不予支持；按照法律规定，池嘉昊公司应原告李瑞已交付的790800元购房款；关于李瑞要求池嘉昊公司承担逾期交付房屋的违约金1008270元的请求，原审法院认为，双方签订的合同无效，从监理单位新疆硕源建设工程项目管理有限公司出具的《新疆池嘉昊建材物流中心二期仓库用房工程进度完成情况》上反映，该仓储用房竣工验收时间为2012年11月6日。池嘉昊公司于同年12月3日在《乌鲁木齐晚报》上发出了《公告》，结合本案查明的案件事实，李瑞给池嘉昊公司交纳房款790800元，占总房款1296000元的61%，现经委托评估该房屋市场价值为1926500元，升值差价为644900元，以李瑞付款61%比例计算升值差价为393389元（644900元×61%），按照双方各半责任，故李瑞实际损失为196694.5元（393389元×50%）。庭审中，池嘉昊公司认为新疆中天房地产土地评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》及《回函》缺乏事实依据，估价时点不准确。该《评估报告书》是评估部门本着客观公正的原则，按照科学评估并经过现场踏勘的程序和方法，在综合分析的基础上对该仓储用房进行的评估，故该《评估报告书》客观真实。庭审中，池嘉昊公司认为应当扣除房屋成本及各项支付税费，李瑞并未取得该房屋的实际使用权，故对池嘉昊公司上述辩称理由不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条之规定，判决：一、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告李瑞购房款790800元；二、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李瑞损失196694.5元。宣判后，李瑞不服一审判决上诉称，第一、上诉人与被上诉人双方签订的《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》是附条件的经营权转让合同，是双方真实意思表示，合法有效。一审判决认定合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，无事实和法律依据。第二、被上诉人逾期交房的事实清楚，应按照双方合同约定承担迟延履行的违约责任。第三、一审判决以房屋市场评估价作为损失参照依据实为不妥，以过错比例、交款比例再次分担损失金额有悖公正。从判决结果上看，整个一审过程只为实现一个目的，即帮助被上诉人作为开发商以微乎其微的代价收回涉案房屋，从而通过二次出售取得更高利润。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，判决被上诉人继续履行合同，交付涉案E-3-013S号、E-3-013D号房屋；支付逾期交房违约金1008270元；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人池嘉昊公司答辩称，第一、涉案房屋缺乏竣工验收合格证，并未达到交付条件，第二、3‰的违约金明显过高，应予以调整。第三、双方合同约定未交付房款超过30天，可以解除合同，被上诉人有权另行处置。第四、原审中，被上诉人一再要求上诉人支付房款，涉案房屋并未另售他人，不存在上诉人所说的为另行出售赚取高利润的事实。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明：2011年7月25日，李瑞与池嘉昊公司签订了两份《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》，该合同约定：“池嘉昊公司（甲方）将在乌鲁木齐市苏州路西延段开发重卡4S店、汽配、机电产品等为一体的综合性物流园，园内二期部分仓储用房将按照乙方经营需要并根据乙方认购要求设计建设；乙方认购的仓储用房房号为E区-03-013S号、E区-03-013D号，共计三层（地下一层、地上两层），其中E区-03-013S号建筑面积144平方米，每平方米5933.33元，总价款854400元，E区-03-013D号建筑面积72平方米，每平方米5933.33元，总价款427200元；在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因土地变性而产生的税费和土地出让金差额部分。土地变性完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有仓储用房的终身使用权和实际处置占有权；甲方应于2011年10月30日前向乙方交付仓储用房；E区-03-013S号房产买受人已付款527200元，余款327152元于交房前付清；E区-03-013D号房产买受人已付款263600元，余款163597元于交房前付清；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；乙方未按期交付转让费，应按拖欠部分每日千分之三向甲方偿付违约金，若逾期超过30天乙方未能付清转让费，甲方有权解除本合同，并将乙方认购的仓储用房无偿收回（已收取的转让费不退，视为违约金）另行转让，乙方的损失由乙方自行承担。”同时，双方还签订了一份《补充协议》，约定：“1、该房屋需经相关部门验收后方可交付，逾期60日交房按已付房款的日千分之三向乙方偿付违约金，超过180日仍未交工，乙方有权退房，甲方无条件退还所交房款，并承担同期银行贷款利息；2、若甲方五年内将该宗土地变为商业用地（1）乙方要求退房，甲方向乙方退还该房成交额全部数额，并向乙方支付同期银行贷款利息等；（2）乙方不退房，甲方向乙方提供该存储用地，土地证、房产证过户到乙方名下，交易费由乙方承担。”双方均在上述合同上签字盖章。合同签订后，李瑞分别支付了两套仓储用房的购房款790800元。期间，池嘉昊公司将工程承包给了新疆宸晟建筑安装工程公司进行了施工，至2012年11月6日施工结束。2012年12月3日池嘉昊公司在《乌鲁木齐晚报》上发出《公告》通知入住。另查明，2011年11月17日，池嘉昊公司在乌鲁木齐市国土资源局办理了使用权面积为119221.07平方米的《国有土地使用证》，地类用途为存储用地，使用权类型为出让。2012年4月29日，池嘉昊公司在乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）建设局办理了72648平方米仓储用房的《建设工程规划许可证》。同年4月29日办理了1#7#仓储用房的《建设工程施工许可证》，建设规模23400平方米，设计单位为新疆建设科学研究院有限公司，施工单位为新疆晨晟建筑安装工程有限公司，监理单位为新疆硕源建设工程项目管理有限公司。同年11月13日，新疆硕源建设工程项目管理有限公司出具《新疆池嘉昊建材物流中心二期仓库用房工程进度完成情况》，称：“一、仓储用房施工至地面正负零1#楼施工封顶时间为2011年11月6日，2#楼为同年11月7日，3#楼为同年11月19日；二、仓储用房1#号楼一层封顶时间为2012年4月27日，2#楼为同年4月29日，3#楼为同年5月2日；三、仓储用房二层封顶时间为1#楼为2012年5月11日，2#号楼为同年5月15日，3#楼为同年5月20日；四、仓储用房竣工验收时间（五方认证）均为2012年11月6日。”截止目前，池嘉昊公司未取得《商品房预售许可证》。原审审理过程中，法院委托新疆中天房地产土地评估咨询有限公司对E区-03-013S号、E区-03-013D号仓储用房的市场价值进行评估。2014年3月28日，新疆中天房地产土地评估咨询有限公司向原审法院出具了《房地产估价报告》，经评估，该仓储用房建筑面积216平方米，单价8919元，截止至2014年3月20日，该仓储用房的评估值为1926500元。对此《房地产估价报告》池嘉昊公司提出异议，认为：“1、该报告估价时点设定不当，因不同阶段物业价值有变动，应当以双方发生纠纷的时点为估值点；2、估价应当以仓储用房的标准计算，而报告是依据商业用途房屋的标准计算，故评估取价方法不当。”2014年4月21日，新疆中天房地产土地评估咨询有限公司做出《回函》，称：“估价基准日期定为2014年3月20日是依据头区法院出具的情况说明而确定的；依据估价对象实际状况结合类似地房地产市场条件下采用市场法进行评估；虽然池嘉昊公司的土地使用权是以仓储用地取得，但该宗地是以经营机电、汽配产品为主的仓储市场，故我公司作出的结果是客观准确的。”上述事实有《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》、收据、《公证书》、提存单、《公告》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《新疆池嘉昊建材物流中心二期仓库用房工程进度完成情况》、《房地产估价报告》及《回函》。当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，一、关于本案合同效力的问题。李瑞与池嘉昊公司签订的合同名为《经营权转让合同》，但双方合同内容为：池嘉昊公司将综合性物流园内二期部分仓储用房将按照李瑞经营需要并根据李瑞认购要求设计建设，李瑞认购房屋，按建筑面积计价。池嘉昊公司签订合同目的系将仓储用房类比为商品房整体买卖转让他人，李瑞签订合同目的系在仓储用地转为商业用地后，过户买断经营权。故双方签订合同的内容和目的系房屋买卖，原审认定该合同实为《买卖合同》正确。该合同未经原土地使用权出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地使用权出让合同约定土地用途，且池嘉昊公司在无房产开发经营资质、未取得商品房预售许可情况下，规模预售仓储用房，与李瑞签订了房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十九条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定，故双方于2011年7月25日签订的《新疆池嘉昊物流公司仓储用房经营权转让合同》应属无效合同。二、关于合同无效后的赔偿损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本案中，池嘉昊公司无房产开发经营资质，至今未能办理相关土地使用权变更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证，即规模预售仓储用房，对合同的无效应承担主要过错责任；而买受人李瑞对诉争房屋是否办理土地变更手续及是否取得预售许可证未尽审查义务，对合同无效应承担次要过错责任，原审认定双方过错相当与本案事实不符，认定有误，本院予以纠正，综合双方过错，本院酌定池嘉昊公司承担过错责任比例为70%，李瑞承担30%过错责任比例。现经委托评估该房屋市场价值为1926500元，升值差价为644900元，李瑞付款比例占总房款的62%，以李瑞付款62%比例计算升值差价应为399838元（644900元×62%），故池嘉昊公司应承担李瑞房屋升值差价损失279886.6元（399838元×70%）。综上，上诉人李瑞的合理上诉请求，本院予以支持，其余本院不予支持。原审法院认定事实和判决有误之处本院予以纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2013）头民一初字第85号民事判决第一项，即“一、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告李瑞购房款790800元”二、变更乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2013）头民一初字第85号民事判决第二项，即“二、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李瑞损失196694.5元。”为“新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿李瑞损失279886.6元；”以上新疆池嘉昊物流有限公司应给付李瑞款项1070686.6元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的2289870元，核定给付标的1070686.6元，占请求标的的47%，一审案件受理费25118.96元（李瑞已预交），由新疆池嘉昊物流有限公司承担47%即11805.91元，由李瑞承担53%即13313.05元；本案评估费7320元（新疆池嘉昊物流有限公司已预交）由李瑞承担3879.6元，新疆池嘉昊物流有限公司承担3440.4元；二审案件受理费23545.4元（上诉人李瑞已预交），由上诉人李瑞承担22603.6元，新疆池嘉昊物流有限公司承担941.8元。本判决为终审判决。审　判　长　　王　婷审　判　员　　杨新芳代理审判员　　柳　燕二〇一五年一月十九日书　记　员　　焦　玉 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