（2014）杭余民初字第2075号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-05
案件名称
程海军与赵影房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程海军,赵影
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余民初字第2075号原告：程海军。被告：赵影。原告程海军与被告赵影房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月21日立案受理后，依法由代理审判员冯妍适用简易程序并于2014年8月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并组成合议庭于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告程海军、被告赵影均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程海军诉称：2004年2月13日，原告与其前妻购买位于杭州市余杭区南苑街道保障桥28组新丰公寓2单元502室的房屋。该房屋属于原告与其前妻的婚后夫妻共同财产，也系原告家唯一的住房。2009年8月26日原告与其前妻协议离婚。后被告随即胁迫原告，要求被告将房屋过户至原告名下。2009年10月11日，原告无奈违背真实意思把涉案房屋作价60万元通过委托代理机构（易阳中介）过户至被告名下。涉案房屋的实际交易金额为48万元，系以被告名义向中国邮政储蓄银行浙江省杭州市余杭区支行（以下简称邮储银行余杭支行）按揭借款，分25年（300期）付清。本次交易发生各项费用共计2.5万元，婚后双方共同还贷26期（约8.6万元）。自2012年12月起，原、被告双方停止共同供房，现已拖欠17期（约5.6万元，罚息1万元），目前该房屋已经移交至杭州市余杭区人民法院执行局执行。该房屋转让合同实为无效合同，理由如下：（一）被告以胁迫手段与原告签订合同。被告以泄露原告隐私，向原告单位领导打电话威胁原告的职业生命的方式，胁迫原告违背真实意思签订合同。（二）损害国家利益。该合同成交价远低于同期同等条件下的市场价，实为逃避税收，损害了国家利益。（三）损害第三方利益。该房屋系原告一家唯一的一套房屋，原告与其前妻2009年8月26日协议离婚时附带条款约定房屋留给儿子程某作为将来的结婚用房，不得单方面变更产权。（四）被告有欺诈行为。2006年9月，被告通过互联网与原告结识，随后以没有工作为由向原告寻求帮助，并投靠原告。期间，被告没有固定工作及稳定的收入来源，靠原告的接济生活。2009年10月8日，被告主动用80万的借条作为抵押，于2009年9月24日与原告签订购房合同，于2009年12月24日与原告登记结婚，于2010年1月6日离家出走。2012年12月、2013年7月、2014年5月被告先后三次以长期分居、感情破裂为由向杭州市余杭区人民法院起诉要求与原告离婚。期间，被告以各种非法行为造成原告直接经济损失41万余元。同时被告亦拒不履行妻子、儿媳、继母的职责。自2009年以来，被告不仅不履行原、被告双方事先约定，对原告一家的基本的生活、工作、学习、××和精神造成极大的伤害。（五）以合法形式掩盖非法目的。因被告行为实为非法占有，故被告有非法占有的目的。现起诉，请求判令：确认原告程海军与被告赵影于2009年9月24日签订的房屋转让合同无效。原告程海军为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.徐月芳出庭作证证言一份，用以证明原告与其前妻协议离婚时，口头约定涉案房屋不能单方变更产权登记人的事实。2.方记桃出庭作证证言一份，用以证明被告对原告有欺骗行为的事实。3.程红霞出庭作证证言一份，用以证明被告以80万借条作保属实及原告老家的房屋不能居住的事实。4.石美霞出庭作证证言一份，用以证明原告老家房屋不能居住及原告没有不良嗜好的事实。5.程记群书面说明一份，用以证明被告对原告有欺骗行为的事实。6.公章一个，用以证明被告私刻原告单位公章，用原告的信用进行违法行为的事实。7.商品房买卖合同一份及购房发票一份（合同编号2004703501），用以证明涉案房屋是原告和其前妻的婚后夫妻共同财产的事实。8.（2014）杭余民初字第1174号民事调解书一份，用以证明被告三次起诉离婚后原告被迫同意协议离婚的事实。9.（2014）杭余民初字第1866号民事裁定书一份，用以证明原告起诉被告的房屋买卖合同纠纷因未在规定期限内交纳案件受理费而按撤诉处理的事实。10.菜刀一把，用以证明被告砍原告的事实。11.电费通知单三张，用以证明原、被告调解离婚后被告将家中交水电费的户主变成被告的事实。12.录音二十六份，用以证明被告虐待原告的父母和儿子、辱骂原告、单方面变卖房子以及以80万欠条作保的事实。13.照片十张，用以证明被告入室打砸抢的事实。14.照片一张，用以证明原告卖给被告的房子远低于市场价的事实。15.平安银行消费清单一组，用以证明被告在未经原告同意的情况下，盗刷原告的信用卡十余万元以及原告不在现场的事实。16.邮政储蓄个人账户清单一份，用以证明原告没有收到被告的任何款项的事实。17.短信截屏一组，用以证明被告入室盗窃转移证据及恶意辱骂原告的事实。18.照片三张，用以证明被告家庭暴力严重的事实。19.2009年年底新丰小区周边同类房子的成交价清单一份，用以证明涉案房屋买卖的合同价远低于市场价的事实。20.照片六张，用以证明涉案房屋是原告家人唯一可以居住的房屋的事实。21.照片一张，用以证明被告曾经向原告出具过两张借条的事实。22.银行律师函一份，用以证明被告财务状况混乱的事实。23.协议书一份，用以证明涉案房屋不存在买卖的可能的事实。24.欠条一份，用以证明被告经济状况混乱，经常向原告索要钱财的事实。被告赵影答辩称：原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。被告不是破坏原告家庭第三者，原告与其前妻的离婚协议上面载明其离婚的原因是长期分居、女方赌博。原告与其前妻的离婚协议约定其与前妻的孩子由原告抚养，若原告再婚并生育孩子则由原告前妻抚养。故原告不再与被告生孩子，剥夺被告生育的权利。原告与其前妻离婚的时候约定涉案房屋归原告所有，原告须为其前妻归还原告前妻的个人债务20万元，故原告将涉案房屋卖给被告。原告所述内容除了原、被告的婚姻关系外都不属实。涉案房屋是被告向原告支付首付款且办理房屋按揭贷款后购得的，是合法有效的。后涉案房屋的银行按揭贷款亦系被告支付。被告赵影为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.完证结算、交付清单各一份，用以证明被告通过易阳房产购买原告的房屋手续齐全的事实。2.邮政储蓄银行贷款按揭还款明细一份，用以证明涉案房屋的银行按揭贷款是被告在偿还，而且被告已经多次逾期被起诉的事实。3.中国邮政储蓄银行个人贷款手工借据、中国邮政储蓄银行小额贷款放款单、个人购房借款及担保合同各一份，用以证明涉案房屋是被告从原告处用钱买来的事实。4.（2013）杭余商初字第1290号案件诉讼材料一组，用以证明无法归还该房屋的按揭贷款的责任均由被告承担的事实。5.程海军与徐月芳的离婚协议书一份，用以证明被告从原告处购买房屋时所有权人是原告，没有其他债权的事实。6.二手房买卖协议一份，用以证明被告从原告处购买房屋的房屋买卖合同合法有效的事实。7.借条一份，用以证明原告与其前妻向丁维儿借款20万元的事实。本院依职权出示以下证据：监督支付协议书、银行存折、转账凭单、回执联各一份。双方当事人提供的证据材料，经当庭质证，本院经审查后认证如下：（一）原告程海军提供的证据材料。被告赵影对证据1、2、4，有异议，认为不属实；对证据3，有异议，认为欠条被告没有见过；对证据5，三性均有异议；对证据6，三性均有异议，认为如果被告私刻公章不可能在原告处，而且被告没有必要私刻原告单位的公章；对证据7，真实性无异议，证明对象有异议，认为涉案房屋是被告的婚前财产；对证据8，三性没有异议，但是认为原告不是被迫的；对证据9，三性没有异议；对证据10，三性均有异议，认为如果被告拿菜刀砍原告的话原告应该报警；对证据11，三性无异议；对证据12，真实性没有异议，证明对象有异议；对证据13，三性无异议；对证据14，有异议，认为当时被告购买的房屋都是通过正常手续办理的；对证据15，真实性有异议，认为信用卡不是被告刷的，如果是被告刷的也是原告授意被告刷的；对证据16，三性均有异议；对证据17，三性无异议；对证据18，真实性有异议；对证据19，真实性不清楚；对证据20，真实性不清楚；对证据21，真实性有异议；对证据22，真实性无异议；对证据23，关联性有异议；对证据24，真实性无异议。本院经审核后认为，原告提交的证据1、23，因原告与其前妻的离婚协议中没有此项内容，本院对该证据真实性无法判定，故本院不予认定；证据2，原告未提供其他书面证据予以佐证，故本院不予认定；证据3、4，因证人陈述与本案争议的事实缺乏关联性，故本院对该证据不予认定；证据5，实质是证人证言，故对未出庭作证的证人证言，因不符合证据的形式要件，故本院不予认定；证据6、10、14、15、16、18、19、20、21，因原告未提供进一步证据证明其真实性，且与本案争议的事实缺乏关联性，故本院不予认定；证据7、8、9、11、13、17，本院予以确认；证据12、22、24，本院对真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。（二）被告赵影提供的证据材料。原告程海军对证据1，真实性不清楚，认为原告没有签字过；对证据2，真实性没有异议，但是认为按揭贷款是原告把钱给被告，被告去交的；对证据3，认为是被告的个人行为，与原告无关；对证据4，不清楚；对证据5，无异议，但是是被告非法取得的；对证据6，真实性无异议，但是认为字是原告签的，签的时候原告没有仔细看，是被告写好诱骗原告的；对证据7，真实性没有异议，关联性有异议，认为该欠条已经作废。本院经审核后认为，被告提供的证据1、3，因被告未提供进一步证据证明其真实性，且被告提供的是复印件，不符合证据形式要件，故本院不予认定；对证据2、5、6、7，本院对真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据，对证据4，本院予以确认。（三）本院依职权出示的证据。原告程海军对上述证据真实性无异议，但是认为其没有收到60万元购房款。被告赵影对上述证据无异议。本院对上述证据予以确认。根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2009年8月26日，原告程海军与其前妻协议离婚，离婚协议中关于涉案房屋的约定为：位于杭州市余杭区南苑街道新丰公寓2单元502室房屋（建筑面积为121.02平方米，以下称涉案房屋）归原告程海军所有，屋内所有家具家电归原告程海军所有。而作为补偿，原告程海军替其前妻偿还因其前妻个人原因产生的债务人民币二十万元。原告程海军（甲方）、被告赵影（乙方）及杭州易阳房地产代理有限公司（丙方）于2009年9月23日签订《二手房买卖协议》一份，约定原告程海军将涉案房屋以600000元的价格出售给被告赵影。合同约定：“首付房款120000元，乙方于签订本协议后26天内存入丙方指定银行开立的保证金监管账户，同时提供银行按揭所需的全部资料并办理人民币480000元的银行按揭手续。待银行按揭贷款发放并具备划款条件且甲乙双方完成物业交割后一个工作日内，乙方同意向甲方支付全部房款。”合同还就其他事项进行了约定。被告赵影于2009年10月11日与邮储银行余杭支行签订《个人购房借款及担保合同》一份，向邮储银行贷款480000元，约定被告赵影以所购之涉案房屋设立抵押权作为担保。涉案房屋于2009年10月21日办理抵押登记。2009年10月22日，邮储银行余杭支行向被告赵影发放贷款480000元。涉案房屋的首付款120000元及银行按揭贷款480000元于2009年10月23日进入原告程海军在邮储银行余杭支行开设的账户。涉案房屋于2009年10月21日过户登记至被告赵影名下。原、被告于2009年12月25日登记结婚，后于2014年5月6日经本院调解离婚。2013年9月26日，因被告赵影自2012年12月22日起未按期归还邮储银行余杭支行贷款，邮储银行余杭支行将被告赵影诉至本院（案号：2013杭余商初字第1290号），要求其归还借款本金、利息、律师费及要求对涉案房屋行使抵押权优先受偿。后邮储银行余杭支行与被告赵影经本院主持调解，就归还借款、本金及律师费等事宜于2013年10月30日达成调解协议，内容为：一、被告赵影于2013年11月8日前返还邮储银行余杭支行借款本金419200元；二、被告赵影于2013年11月8日前支付邮储银行余杭支行利罚息14758.46元（利罚息暂计至2013年9月22日，此后至付清日止的利罚息按《个人购房借款及担保合同》约定另计，利随本清）；三、被告赵影于2013年11月8日前支付邮储银行余杭支行因本次诉讼支出的律师代理费10000元；四、邮储银行余杭支行对被告赵影提供的抵押物即编号为余房他证字第090743**号房屋他项权证项下的房产享有优先受偿权。本院于同日予以确认。后因赵影未履行调解协议约定的付款义务，该案已进入执行程序。原告程海军诉至本院，请求上判。案经开庭审理，调解无效。本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本院认为本案的争议焦点为原、被告签订的《二手房买卖协议》的效力问题。本院对此评析如下：一、原、被告于2009年9月23日签订的《二手房买卖协议》上有原告程海军的签名，原告程海军亦认可该签名系其所签。原、被告签订《二手房买卖协议》后，涉案房屋的60万元房屋以全部汇入原告程海军的账户。其中的48万元的银行按揭贷款系被告赵影以个人名义向邮储银行余杭支行贷款，后邮储银行余杭支行因被告赵影未按期归还贷款亦向被告赵影个人主张权利。涉案房屋的产权亦已过户至被告赵影名下。双方之间的《二手房买卖协议》已实际履行完毕。由此，可以证实该合同系双方真实意思表示；二、原、被告签订《二手房买卖协议》后，虽于当年的12月25日登记结婚，但其登记结婚前的房屋买卖行为并不违反法律、法规的强制性规定；三、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告程海军提供的证据不足以证明被告赵影存在以欺诈、胁迫的手段订立该《二手房买卖协议》的行为，亦不足以证明双方签订的《二手房买卖协议》有损害国家利益、损害第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形。对此，原告程海军应承担举证不能的不利后果。综上所述，本院认为，原告程海军与被告赵影就涉案房屋所签订的《二手房买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。对于原告程海军要求确认《二手房买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。对被告赵影抗辩意见中的合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告程海军的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告程海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 冯 妍人民陪审员 计艳珏人民陪审员 朱田根二〇一五年一月十九日书 记 员 张中明 来源：