（2014）鼓民初字第6246号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-03-31

案件名称

原告刘传华与被告江苏省洪泽湖农场集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘传华,江苏省洪泽湖农场集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第四十三条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2014）鼓民初字第6246号原告刘传华，男，汉族，1962年5月8日生，无固定职业。委托代理人蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。委托代理人孟元元。被告江苏省洪泽湖农场集团有限公司，组织机构代码70403577-0，住所地江苏省泗洪县车路口。法定代表人倪文清，该公司董事长。委托代理人葛康。委托代理人杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。原告刘传华与江苏省洪泽湖农场集团有限公司（以下简称洪泽湖农场集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘传华及其委托代理人蒋龙飞、孟元元，被告洪泽湖农场集团公司的委托代理人葛康、杨启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘传华诉称，2011年4月14日，案外人王某甲代表洪泽湖农场南京办事处与原告签订《房屋租赁合同》，将位于本市鼓楼区虎踞路77号二楼房屋（以下简称虎踞路77号房屋）出租给原告开办旅馆，该合同加盖了洪泽湖农场南京办事处的公章。洪泽湖农场南京办事处为原洪泽湖农场的分支机构，后洪泽湖农场更名为洪泽湖农场集团公司，即本案被告。合同签订后，王某甲即将房屋交给原告使用，并将盖有被告公章的房屋所有权证复印件交由原告注册成立了好悦居招待所。此后，王某甲向原告出具的房屋租金和相关费用的收据上均加盖洪泽湖农场南京办事处的公章。故原、被告之间建立了合法有效的房屋租赁合同关系，并已经实际履行。根据房屋租赁合同第6条约定，合同到期后，原告享有优先承租权，此后三年的租金不变，如不优先承租给原告的，出租人将赔偿原告装修和相关费用。现被告拒绝与原告续签合同，侵犯了原告的优先承租权，被告应按约向原告支付装修及相关费用。请求法院判令：1、被告赔偿原告装修及相关费用共计30万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告洪泽湖农场集团公司辩称，1、与原告建立房屋租赁合同关系的系王某甲，并非被告；2、房屋租赁合同上的江苏省洪泽湖农场南京办事处公章系王某甲私自加盖，因该机构自2009年9月已更名，公章亦不再使用，王某甲于2011年4月使用作废的公章与原告签订房屋租赁合同，该行为的法律后果不应归于被告；3、退一步讲，即使江苏省洪泽湖农场南京办事处的公章仍然存在，根据王某甲于2008年6月27日签字确认的《关于驻宁办事处公章的规定》，办事处公章仅限于用在餐饮和住宿证明使用，不得超范围使用，否则一切后果由王某甲负责，与被告无关；4、王某甲与被告之间的承包协议期限已届满，且其将涉案房屋转租给原告已经违反了其与被告之间关于不得转租的约定，王某甲的该房屋转租行为应属无效；5、被告作为房屋产权人现收回房屋以作自用，原告主张的“优先承租权”既无事实依据也无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，本市鼓楼区虎踞路77号二层房屋的登记产权人为江苏省洪泽湖农场（以下简称洪泽湖农场）。2010年3月，洪泽湖农场更名为洪泽湖集团公司，原洪泽湖农场南京办事处更名为洪泽湖集团公司南京办事处。王某甲为洪泽湖农场的正式职工。2008年8月5日，受洪泽湖农场的委托，江苏省洪泽湖监狱作为甲方与王某甲（乙方）签订《承包合同》，约定由甲方将虎踞路77号房屋承包给乙方，承包期共3年，自2008年8月5日至2011年8月5日；乙方承包该房屋仅作为经营旅馆使用，房屋承包金为每年45000元；承包期内，乙方不允许转包；乙方享受本场在职职工同等待遇，乙方个人应缴的三险一金由乙方按规定按期缴纳；等等。2008年6月27日，王某甲作为承包人签字确认《关于驻宁办事处公章的规定》，该规定内容为：洪泽湖监狱（农场）驻宁办事处公章仅限于办事处的餐饮、住宿相关证明之用，对外不具有其他法律效力；不得超范围使用，否则，后果由王某甲本人负责，与洪泽湖监狱（农场）无关。2008年9月18日，洪泽湖农场将虎踞路77号房屋的所有权证复印并加注“该证由承包人王某甲持有，仅做合同附件之用，有效期至2011年8月”文字及单位公章后，交由王某甲。2011年4月14日，王某甲（甲方）与刘传华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市虎踞路77号二层房屋（使用面积为180平方米）出租给乙方经营旅馆；租金第一年为60000元，后五年每年房租为70000元，房租每半年支付一次；合同签订日期为2011年4月14日，加两个月装修时间，实际租期自2011年6月14日至2014年6月13日，合同到期后，在产权用途不变情况下，乙方优先承租，后三年租金不变，如不优先承租给乙方，甲方将按规定给乙方装修和相关费用；等等。该合同落款甲方处加盖了洪泽湖农场南京办事处的公章。房屋租赁合同签订后，刘传华在涉案房屋注册成立了南京市鼓楼区好悦居招待所，开展个体经营，并按约支付房屋租金及水电费等。王某甲收取租金及相关费用后，均向刘传华出具盖有洪泽湖农场南京办事处公章的收据。刘传华缴纳房屋租金至2014年6月13日，此后的租金因王某甲以租期届满为由不同意收取。2013年9月10日，洪泽湖农场集团公司以王某甲为被告诉至本院。2013年10月25日，本院作出（2013）鼓民初字第5526号民事调解书，确认双方达成的如下调解协议：一、王某甲同意支付洪泽湖集团公司租金160000元，当庭支付110000元，剩余50000元于2013年11月15日前一次性支付；二、王某甲于2014年7月20日前迁出虎踞路77号全部房屋，并按清单交付房屋内所有设备，逾期不交房则按照每天1000元支付违约金。该调解书生效后，因王某甲未履行调解书第二项约定义务，洪泽湖集团公司于2014年7月31日向本院申请强制执行。2014年9月22日，本院在涉案房屋处张贴执行公告，限令王某甲及涉案房屋内所有其他人员在三日内腾空、搬出虎踞路77号房屋，逾期本院将依法强制执行。后刘传华以承租人名义提起执行异议，请求法院撤销执行公告，终止对虎踞路77号二层房屋的强制执行。2014年11月14日，本院作出（2014）鼓执异字第80号《执行裁定书》，裁定驳回刘传华的异议请求。2014年11月27日，刘传华提起本次诉讼。另查明，（2014）鼓执异字第80号执行异议听证中，对于2011年4月14日《房屋租赁合同》落款甲方处洪泽湖农场南京办事处公章的加盖情况，洪泽湖农场集团公司与王某甲均认可公章的真实性，但对公章如何加盖到合同上，双方说法不一。王某甲称该公章年审时被单位收回，其签订房屋租赁合同后专门回单位盖的公章；洪泽湖集团公司称单位是否收回该公章不清楚。2014年12月，（2013）鼓民初字第5526号案件执行过程中，刘传华迁出虎踞路77号房屋。因被告洪泽湖农场集团公司不同意调解，致本案协商不成。上述事实，有原、被告陈述及房屋所有权证、承包合同、规定、房屋租赁合同、收据、公司准予变更登记通知书、情况说明、证明、本院（2013）鼓民初字第5526号案件卷宗、本院（2014）鼓执异字第80号案件卷宗等证据在卷佐证，予以证实。本院认为，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案的第一个争议焦点为：洪泽湖农场集团公司有无与刘传华建立房屋租赁合同关系。对此，本院认为，作为出租人在《房屋租赁合同》处落款的洪泽湖农场南京办事处，系被告的前身洪泽湖农场的非法人机构，不具有法人资格，其民事责任应由被告承担。而王某甲系被告的正式职工，其出具的房租等收据上均加盖洪泽湖农场南京办事处的公章，原告刘传华作为承租人，有理由相信与其建立房屋租赁合同关系的系被告而非王某甲个人。被告洪泽湖农场集团公司虽辩称该公章加盖时机构名称已发生变化，但被告未销毁或妥善保管已作废的公章，导致其工作人员王某甲使用该枚公章与刘传华签订房屋租赁合同，应承担该行为所引起的法律后果。至于被告关于其与刘传华之间存在承包关系以及就公章使用有约定的抗辩意见，因均系被告与王某甲之间的内部约定，不能直接产生对抗第三人的法律效果。综上，2011年4月14日，原告刘传华与被告洪泽湖农场集团公司建立房屋租赁合同关系，被告系虎踞路77号房屋的出租人。根据法律规定，租赁合同约定的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案的第二个争议焦点为：房屋租赁期限是3年还是6年，3年后被告收回房屋，有无侵犯刘传华的优先承租权，应否向刘传华支付赔偿费用。本院认为，原、被告之间既订立了《房屋租赁合同》，该合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应按照合同约定履行各自的义务。现原告刘传华诉至本院，主张根据合同第6条约定，原告享有优先承租权，以及因出租人拒绝让原告优先承租应支付的装修和相关费用。被告辩称合同期限仅为3年，合同到期后收回房屋自用不再出租故原告主张的优先承租权无事实基础。对此，本院认为，“优先承租权”并非法律有明确定义和规范的一种权利，对其理解，应基于当事人的合同约定和文义解释。本案中，首先要明确双方约定的房屋租期问题。《房屋租赁合同》中对租期的约定虽有反复，体现在租金的约定中“第一年为6万元，后五年每年房租为7万元”，以及租期的约定中“实际租期自2011年6月14日至2014年6月13日，合同到期后，在产权用途不变情况下，乙方优先承租，后三年租金不变……”，但根据上下文的内容，可以看出双方对租期的起始有明确的约定，即自2011年6月14日至2014年6月13日共计3年，只是双方对于合同到期后如何续租以及如续租租金如何计算亦进行了约定，该约定并不能改变房屋租赁合同中的租期系3年的内容。现合同约定的3年租期已届满，出租人洪泽湖农场集团公司拒绝与刘传华续签合同并收回了涉案房屋，该行为有无侵犯刘传华的优先承租权，先要看刘传华的优先承租权行使条件有无成就。从文义理解，优先承租权行使的条件应是出租人出租房屋，且至少有一名意欲对同一房屋行使承租权的他人存在，在同等出租条件下，优先承租权人享有优先缔结租赁合同的权利，此时承租权的“优先”性方可实现。换句话说，优先承租权对抗的是一般承租权，而不能对抗所有权。本案中，出租人洪泽湖农场集团公司作为涉案房屋的登记产权人，占有、使用房屋是其法定权利，现其表示收回租赁房屋系自用并未再行出租，既无其他承租人存在则原告无法行使其优先承租权。因原告无法行使优先承租权系条件不成就，而非权利受侵犯，故其要求被告承担其优先承租权被侵犯的法律后果，要求被告按照合同约定向其支付优先承租权未能行使的赔偿，既无事实、合同依据，也无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘传华的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告刘传华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　刘春晓二〇一五年一月十九日见习书记员　　宋文天来源：百度搜索“”