（2014）榕民终字第4160号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-11-09
案件名称
福建省中庚物业管理有限公司与刘燕物业服务合同纠纷二��民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第4160号上诉人（原审被告）刘燕，女，1969年6月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托代理人赵立新，男，1967年3月18日出生，汉族，系上诉人刘燕丈夫。被上诉人（原审原告）福建省中庚物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路149号骏建大厦。法定代表人朱元焕，公司董事。委托代理人林蔚、吴辰阳，福建建达律师事务所律师。上诉人刘燕因与被上诉人福建省中庚物业管理有限公司（以下简称“中庚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第1864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审��，本案现已审理终结。原审法院查明：2006年10月，被告刘燕与福州红海实业发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告中庚物业公司为香江红海园小区提供物业管理服务。前期物业管理服务合同约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳，带电梯住房按建筑面积每月每平方米1.2元（不含水电公摊费）；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每天应交纳物业管理服务费的万分之五向原告交纳滞纳金。被告刘燕是香江红海园二期8#楼502单元（带电梯住房建筑面积171.11平方米）的业主。被告缴纳物业费至2010年12月，从2011年1月起拖欠物业费至今。原审法院认为：被告刘燕与福州红海实业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告中庚物业公司是合同约定前期物业管理服务的公司，被告是物业管理服务小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。因此被告应当向原告支付拖欠的自2011年1月1日起至2014年4月30日止的物业服务费8213.28元（1.2元／月／平方米×171.11平方米×40个月）。因原告在本案中仅请求6076元，系其处分实体权利的行为，原审法院予以确认。庭审中被告主张原告未尽物业服务义务，不需要交纳物业费，更不用交纳滞纳金。原审法院认为，原告作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案原告物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，���障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程存在的瑕疵没有积极与业主进行沟通和协调，进行切实可行的整改，有所不当。综上，根据本案的具体情况，对原告要求被告刘燕支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条、第二十二条的规定，判决：1、被告刘燕于判决生效之日起十日内支付原告福建省中庚物业管理有限公司物业服务费6076元；2、驳回原告福建省中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告刘燕负担。一审宣判后，原审被告刘燕不服，向本院提起上诉。上诉人刘燕上诉称：一审判决认定事实不清，处理不当，理由如下：首先，中庚物业公司对交房时业主提出需要整改的问题，如外墙脱落��未安装闭路电视和可视对讲机、煤气泄漏装置没有安装等等诸多问题，物业公司至今未予整改，所以我们有权不交纳物业费。其次，物业公司没有按照合同约定履行物业服务的义务，香江红海园小区至今不顾小区原有人车分离的设计，开放小区为停车场收取停车费，破坏小区的安定。楼下喷泉多年失修，物业始终不管；电梯时常失灵，也无人理会；公用绿地缺乏养护，常遭破坏，物业也不闻不问；小区中心广场变成跳舞中心、广告销售中心等，影响楼上业主的正常休息，这与物业公司不作为有很大的关系。再次，其他业主在顶楼违章搭盖，物业也不予理会。物业每天只负责收停车费，小区地面楼道和电梯口全都是车辆乱停，杂乱无章，根本没有履行相应的物业管理的义务。综上，请求：1、撤销一审判决中关于支付物业服务费的决定；2、判令被上诉人退还已经支付���年的物业费；3、判令被上诉人恢复已经被破坏的福州市仓山区滨洲路206号香江红海园一期社区内部的地面；4、判令被上诉人恢复已经被移走的福州市仓山区滨洲路206号香江红海园一期社区的中心花园树木；5、判令被上诉人维修8号楼外墙瓷砖、安装可视对讲机、安装闭路电视接线、安装煤气泄漏报警器等交房时提出的未整改的地方；6、判令被上诉人归还福州市仓山区滨洲路206号香江红海园一期已经被划给幼儿园的地面停车场；7、判令被上诉人赔偿因物业管理不到位而遭到破坏的红海园小区的绿地、公共场所等；8、判令被上诉人退出福州市仓山区滨洲路206号香江红海园一期的物业管理。被上诉人福建省中庚物业管理有限公司答辩称：一、上诉人刘燕已经办理了交房手续，也签订了物业服务合同，被上诉人依约向上诉人提供了物业服务，现上诉人以交房时未整改的问题拒交物业费，明显不能成立。二、上诉人提及的小区违章搭盖、车辆乱停、绿地破坏等诸多瑕疵问题，被上诉人已经及时整改，也向相关执法部门反映情况，这些不能作为上诉人拒交物业费的合法事由。三、上诉人未交纳物业费，应承担相应的违约责任。综上，请求驳回上诉，并支持被上诉人关于滞纳金的一审诉请。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院，二审期间双方并无新证据提交。综上，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与福州红海实业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定由被上诉人中庚物业公司为香江红海园小区提供物业服务，现被上诉人事实上都在为小区提供物业服务和管理，上诉人作为讼争小区的业主，应当依约履行交纳物业费的义务。本案被上诉人曾��2013年11月13日书面催缴上诉人交纳物业费，上诉人应当及时交纳自2011年1月1日起拖欠的物业费用，原审法院判令上诉人刘燕交纳6076元物业服务费并无不当，本院予以维持。上诉人在诉讼中主张中庚物业公司服务不到位，没有与业主及时沟通，对此被上诉人在庭审中也未予以否认其在物业服务过程中存在的诸多瑕疵与不完善之处，因此原审判决不予支持滞纳金部分的费用已臻合理，本院予以维持。被上诉人中庚物业公司作为物业服务企业，在今后的物业服务过程中，应当认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。上诉人在二审诉讼中的其他上诉请求均没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森代理审判员 陈秀瑜代理审判员 陈 嘉二〇一五年一月十九日书 记 员 黄晓琴 关注公众号“”