（2014）盐民初字第0052号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-07-21

案件名称

盐城易宴酒店管理有限公司与北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司、盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

盐城易宴酒店管理有限公司,北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司,盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2014）盐民初字第0052号原告盐城易宴酒店管理有限公司。法定代表人张叶红，该公司总经理。委托代理人李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。被告北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司。法定代表人任翠亚，该公司总经理。被告盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司。法定代表人钟利文，该公司执行董事。两被告共同委托代理人曹成，北京林鑫沃邦律师事务所律师。原告盐城易宴酒店管理有限公司（��下简称易宴公司）诉被告北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司（以下简称北京食神锅公司）、盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司（以下简称盐城食神锅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，原告易宴公司的法定代表人张叶红以及委托代理人李昌国，被告北京食神锅公司以及盐城食神锅公司的委托代理人曹成到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，2014年10月16日庭审无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告易宴公司诉称：2010年11月1日，原告与被告北京食神锅公司经平等自愿协商，签订了租赁经营合同，合同主要约定：原告将坐落在盐城市青年路7号D区C栋物业2层共约1500平方米营业用房租赁给乙方经营餐饮、茶艺等；租赁期限从2010年12月1日至2020年7月15日止；租赁费用及支付为：（1）从2010年12月1日至2013年11月30日期间，每年度租赁费用为84万元人民币（税后）；乙方于当月开始第一日必须在5个工作日内向甲方支付租金7万元／月人民币；（2）从2013年12月1日至2018年11月30日期间，每年度租赁费用为108万元人民币（税后），乙方于每年度12月1日必须在5个工作日内先向甲方一次性支付42万元，对于每年度剩余66万元租金乙方按5.5万元／月于2013年12月的第一日起必须在5个工作日内逐月支付给甲方；（3）从2018年12月1日至2020年7月15日期间租金共计226万元人民币（税后），乙方于每年度12月1日，必须在5个工作日先向甲方一次性支付租金62万元，对于剩余的164万元租金，乙方按8.5万元／月于2018年12月的第一日起必须在5个工作日内，逐日支付给甲方，任何一方未能履行本合同约定条款，另一方有权提前解除本合同并依法追究违约金150万元，乙方未按合同按时交付租金，逾约定付款日期超过10天的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同收回房屋，同时乙方添置的资产无偿归甲方所有，另甲方可按本条第一款追究乙方违约责任，等等。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告北京食神锅公司在租赁场所成立盐城食神锅公司，经营餐饮等。但两被告从2012年12月1日始至今，未依合同约定支付租金，截止2014年2月18日，累计拖欠租金107万元，虽经原告多次催讨，两被告均以种种借口予以敷衍搪塞，被告的违约行为已购成根本违约，使原告的合同目的落空。现请求法院依法判令：被告北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司立即支付原告租金107万元及违约金150万元计人民币257万元，被告盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司对该款承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由被告承担。被告北京食神锅公司��盐城食神锅公司共同答辩称：第一，立案之后开庭之前原告曾变更北京公司主体资格，原来的北京公司没有责任二字，我方提出管辖异议，在之后，原告提供新的起诉状当中的北京公司名字才加上责任二字，接到第二份起诉状后提出管辖异议，因为变更主体资格属于另一个案件，法院应当对新案件接受管辖异议的申请并受理，所以我们认为本庭开庭程序错误，在正式开庭前，变更诉状而且内容也发生了多处的变化，这属于实体问题，法院在程序阶段允许原告变更主体违反程序，法院给我方发出的本次开庭传票，被告也没有责任二字。第二，本案的租赁合同无效，因为原告不是房屋所有权人，无权处分诉争的房屋，可能会涉及并损害第三方利益。第三，根据合同相对性原则，盐城公司不是本案适格被告，盐城公司也未与原告有任何的协议。第四，延付拒付租金的诉��时效期限是一年，原告主张的租金已经超过诉讼时效，原告起诉时间是2014年2月18日，原告只能主张2013年2月18日之后的租金。因此原告主张的租金数额不确定，属于诉讼请求不明确。第五，违约金数额过高，原告没有间接损失，即便合同有效违约金应当予以调整，通常不超过诉求的30%。第六，要求盐城公司承担连带责任没有法律依据。经审理查明，2010年11月1日，原告易宴公司与被告北京食神锅公司签订了一份租赁经营合同，合同约定：原告将坐落在盐城市青年路7号D区C栋物业2层共约1500平方米营业用房租赁给乙方经营餐饮、茶艺等；租赁期限从2010年12月1日至2020年7月15日止；租赁费用及支付为：（1）从2010年12月1日至2013年11月30日期间，每年度租赁费用为84万元人民币（税后）；乙方于当月开始第一日必须在5个工作日内向甲方支付租金7万元／月人民币；（2）从2013��12月1日至2018年11月30日期间，每年度租赁费用为108万元人民币（税后），乙方于每年度12月1日必须在5个工作日内先向甲方一次性支付42万元，对于每年度剩余66万元租金乙方按5.5万元／月于2013年12月的第一日起必须在5个工作日内逐月支付给甲方；（3）从2018年12月1日至2020年7月15日期间租金共计226万元人民币（税后），乙方于每年度12月1日，必须在5个工作日先向甲方一次性支付租金62万元，对于剩余的164万元租金，乙方按8.5万元／月于2018年12月的第一日起必须在5个工作日内，逐日支付给甲方，任何一方未能履行本合同约定条款，另一方有权提前解除本合同并依法追究违约金150万元，乙方未按合同按时交付租金，逾约定付款日期超过10天的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同收回房屋，同时乙方添置的资产无偿归甲方所有，另甲方可按本条第一款追究乙方违约责任��等等。合同签订后，原告依约向被告北京食神锅公司交付了租赁房屋，后盐城食神锅公司在该租赁场所成立并经营餐饮。被告北京食神锅公司在租赁期间未能依合同约定向原告支付租金，原告遂诉至法院，要求被告北京食神锅公司以及盐城食神锅公司向其支付2012年12月1日至2014年2月18日期间的房屋租金107万元。另查明，2014年3月，被告北京食神锅公司向原告易宴公司支付了223857元租金，被告北京食神锅公司主张该223857元支付的系2013年3月之后的租金，且主张其于2013年3月份之前差欠原告的租金已过诉讼时效。原告在本案的审理中认可被告北京食神锅公司向其支付的223857元租金在本案主张的107万元租金中予以抵扣。两被告于2014年3月21日向本院提出管辖权异议，经审查，本院裁定驳回两被告提出的管辖权异议，两被告均未上诉。本案的争议焦点为：1、原告在诉状��将被告北京食神锅奉行餐饮管理有限公司变更为北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司是否属于新的案件；2、案涉租赁合同是否有效；3、原告主张的租金是否存在超过诉讼时效的情形；4、原告要求被告北京食神锅公司支付租金与违约金合计2570000元，有无事实与法律依据；5、盐城食神锅公司是否为本案的适格被告，原告主张被告盐城食神锅公司承担连带清偿责任有无事实和法律依据。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。（一）关于原告在诉状中将被告北京食神锅奉行餐饮管理有限公司变更为北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司是否属于新的案件的问题。关于被告北京食神锅公司的主体问题，尽管因原告失误，在北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司名称中缺少“责任”二字，但不足以引起本案诉讼主体认识混淆，��根据《中华人民共和国公司法》第八条的规定，有限责任公司与有限公司之称谓在法律与事实上均无实质不同。被告以此作为辩称，实无必要，更无价值，另原告为此对民事诉状进行了补正，本院向被告重新送达原告补正后的诉状并非形成新的诉讼，而系同一诉讼。（二）关于案涉租赁合同是否有效的问题。案涉合同的双方系完全民事行为能力主体，合同的内容并不违反国家法律、行政法规强制性规定，且为双方真实意思表示，亦不存在合同无效的其他法定情形，故案涉租赁合同系有效合同。（三）关于原告主张的租金是否存在超过诉讼时效的问题。被告认为拒付或延付租金的诉讼时效为一年，原告起诉的时间是2014年3月5日，故被告北京食神锅公司于2013年3月之前所欠原告的租金已经超过诉讼时效。本院认为，原告与被告北京食神锅公司签订的合同约定的租��期限为2010年12月1日至2020年7月15日止，虽然合同约定了各期租金分期给付，各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。故应认定本案中原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。（四）关于原告主张被告支付107万元租金以及150万元违约金是否存在事实和法律依据的问题。本案诉讼过程中被告北京食神锅公司向原告支付了223857元租金，原告认可在本案主张的107万元租金中扣除予以扣减，同时原告在诉讼中自认在被告盐城食神锅公司处消费73904元抵充租金，亦在本案主张的107万元租金中扣除予以扣减，故被告北京食神锅公司还差欠原告租金772239元。原告主张按照合同约定的违约条款要求被告北京食神锅公司承担违约金150万元，被告北京食神锅公司认为该违约金约定过高，要求法院予以调整。本院认为，违约金具有以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，而且该租赁合同事实上已经终止履行，本院酌情调整违约金为20万元。（五）关于盐城食神锅公司是否为本案的适格被告，原告主张被告盐城食神锅公司承担连带清偿责任有无事实和法律依据的问题。本院认为，民事诉讼法上的被告不存在是否适格的问题，只需要原告提出明确的被告即可。在本案中，被告盐城食神锅公司虽然与原告没有合同上的租赁关系，但被告盐城食神锅公司系案涉房租的实际使用者，与原告之间成立事实上的租赁关系，且盐城食神锅公司系被告北京食神锅公司在签定租赁合同后设立，故可依据��合同法》第九十条的规定对北京食神锅公司在本案中差欠的租金以及违约金承担连带清偿责任。综上，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司于本判决生效十日内向原告盐城易宴酒店管理有限公司立即支付租金772239元、违约金200000元，合计972239元；被告盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司对该972239元承担连带偿还责任；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费27360元，由被告北京食神锅奉行餐饮管理有限责任公司以及盐城食神锅奉行餐饮管理有限公司共同负担10350元，原告盐城易宴酒店管理有限公司负担17010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，��本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号10×××75。审　判　长　　孙曙光代理审判员　　谢超亮代理审判员　　胡廷霞二〇一五年一月十九日书　记　员　　成以琴附录法律条文1.《中国人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以��定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不��后果。4．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。搜索“”