（2014）佛城法民一初字第1372号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-23
案件名称
周贤桂与陈宗钱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周贤桂,陈宗钱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1372号原告周贤桂，男，1983年2月14日出生。委托代理人黄杏林、孙烨。被告陈宗钱，男，1987年7月22日出生。原告周贤桂诉被告陈宗钱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄杏林到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告自2011年5月16日起租赁原告位于佛山市禅城区恒福新城25座1806房用于居住。后原、被告于2014年5月14日续签《房屋租赁契约》并约定：租期为2014年5月16日至2015年5月16日，租金标准为2600元／月，租金按月结算，被告于每月20日前缴付当月租金；逾期交付租金，每逾期一日，按月租金额的2%收取违约金，同时约定租赁期内的物业管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担，逾期未交纳以上应付费用的，按应欠费总额每日1%支付滞纳金；租赁期内，如一方提前解除租赁契约，应提前30天书面通知对方，否则要承担违约责任。被告于2014年8月25日突然离开，不履行租赁物交接义务，并损坏家具和墙壁，留下大量生活垃圾。根据法律规定，原、被告间的租赁合同关系合法有效，但被告在租赁期间擅自解除合同，已构成严重违约，依据《房屋租赁契约》第七条第5项的约定，原告有权没收4600元押金作为违约赔偿。对被告尚欠的房屋租金、物业费、天然气费、水电费，原告多次追讨，被告均无理拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告缴清2014年8月16日-2014年8月25日的房租2600元、2011年10月-2014年8月的物业管理费（含公共分摊电费、维修分摊费）5520.90元、2014年1月-2014年8月的天然气费859.54元、2014年6月3日-2014年8月1日的电费527.65元、水费55元、损坏室内家具和内墙的损失7480元等合计17043.09元；二、原告没收被告4600元押金；三、被告向原告支付违约金11982.28元（①房租违约金以拖欠房租2600元为本金，按每日2%的标准，从2014年8月25日起暂计至2014年10月25日，要求计至被告实际偿付之日止；②欠费违约金以欠费总金额14443.09元为本金，按每日1%的标准，从2014年8月25日暂计至2014年10月25日，要求计至被告实际偿付之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：原告身份证复印件、被告佛山市流动人员办理居（暂）住证历史记录。证明原、被告的诉讼主体资格。2、结婚证复印件、粤房地权证佛字第××号房地产权证复印件。证明原告是涉案房屋的产权人之一，对涉案房屋享有出租的权利。3、房屋租赁契约四份、房屋租赁交接书四份。证明原、被告自2011年5月16日签订租赁合同，约定被告向原告承租涉案房屋。4、温馨提示、水费催缴通知、发票（四张）。证明被告租赁涉案房屋期间拖欠物业管理费、水费、燃气费的情况，原告均已经先行垫付。5、收据两张、送货单一张、名片一张。证明因被告破坏家具及墙壁，原告进行维修及更换的部分费用。6、2011年10月-2014年8月物业管理费发票、2011年7月-2014年8月住宅公共分摊费用发票、维修费分摊发票。证明原告已先行代垫物业管理费、住宅公共分摊费用、维修费，其中住宅公共分摊费用是指公摊电费，维修费的计费时间段为2014年3月。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1-4、6均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。原告提供的证据5，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2011年4月26日、2012年5月10日、2013年5月16日、2014年5月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）分别签订四份《房屋租赁契约》，约定被告向原告承租涉案房屋，主要内容为：“一、甲方同意将座落在佛山市禅城区恒福新城25座1806房甲方所拥有之物业出租给乙方使用。房屋的建筑面积为88.45平方米，房屋用途为住宅。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币2300元／2300元／2300元／2600元，租赁期自2011年5月16日起至2012年5月16日止／2012年5月16日起至2013年5月16日止／2013年5月16日起至2014年5月16日止／2014年5月16日起至2015年5月16日止，共计12个月。租金按月结算，以银行形式支付给甲方，由乙方在每月的20日前缴付当月租金。三、乙方已向甲方缴纳人民币4600元／4600元／4600元／5200元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得用于租赁期满前抵付租金。……六、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期交纳房屋租金。……6、因使用不当或认为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。……8、租赁期满或解除契约之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另签订契约。9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。10、乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置。七、违约责任1、任何一方违反本合同条款或国家法律规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接损失的，违约方应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。……3、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过30天的，甲方有权解除合同。4、租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。5、租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方。……乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。……”另，原、被告还共同签订《房屋租赁交接书》作为上述契约的附件。诉讼中，原告提供2014年1月至2014年8月的燃气费发票、2014年6月3日至2014年8月1日电费发票、2011年10月至2014年8月物业管理费发票、2011年7月-2014年8月住宅公共分摊费用发票、2014年3月维修费分摊发票，其中燃气费合计859.54元，电费合计527.65元，物业管理费合计4644.50元，住宅公共分摊费用合计864.90元，维修分摊费21.10元。原告陈述：涉案房屋现空置。虽然原、被告于2014年5月16日签订的房屋租赁契约约定的房屋租金押金为5200元，但是原告实际仅收取押金4600元，该押金也是从原、被告于2011年4月26日签订的房屋租赁契约一直延续至原、被告于2014年5月16日签订的房屋租赁契约。被告于2014年8月25日将涉案房屋钥匙邮寄给原告，称不再承租涉案房屋，但没有说明原因，原告也于当日签收，原告认为涉案《房屋租赁契约》已于2014年8月25日解除。被告走的时候将茶几及门都弄花，墙壁也有刮花现象，原告遂请人打扫、换门及更换家具，并产生费用7480元。原告曾就相关欠费向被告发出律师函进行催收，催收无果后遂诉至法院。另查明，涉案佛山市禅城区朝安南路63号二十五座1806房，建筑面积88.45平方米，由原告及案外人王立波按份共有。原告与案外人王立波系夫妻关系，于2008年8月8日登记结婚。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的四份《房屋租赁契约》，均是双方当事人真实意思表示，上述契约内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。原、被告均应按上述契约的约定严格履行。原、被告于2014年5月16日就被告承租涉案房屋续签《房屋租赁契约》，并约定租赁期限自2014年5月16日至2015年5月16日，原告于诉讼中主张被告拖欠租金、物业管理费、水电费、燃气费等费用，并于2014年8月25日向原告邮寄涉案房屋钥匙，因被告未到庭抗辩或提交相反证据予以反驳，故本院对上述事实予以确认。根据涉案《房屋租赁契约》第六条、第七条的约定，被告的上述行为已构成违约，原告有权解除合同并没收押金4600元。原告虽未向被告发出解除合同通知，但被告已于2014年8月25日向原告邮寄涉案房屋钥匙，视为被告以实际行为单方明确表示不再履行涉案合同，原告亦于当日签收钥匙并实际接收涉案房屋，并主张涉案《房屋租赁契约》于该日解除，故本院确认原、被告于2014年5月16日签订的《房屋租赁契约》已于2014年8月25日解除。关于原告主张被告支付租金、水电费、物业管理费、燃气费等费用及违约金的诉请。如上分析所述，被告负有依约向原告支付租金的义务，被告拖欠租金的行为已构成违约。诉讼中，原告主张被告拖欠2014年8月16日-2014年8月25日的租金2600元，依据合同约定，经计算，原告主张的上述期间内被告应支付的租金为838.71元（2600元÷31天×10天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付的水电费、物业管理费、燃气费等费用，依据涉案《房屋租赁契约》第六条的约定，租赁期间产生的上述费用应由被告自行负担；而因被告实际使用涉案房屋，在租赁期间产生的住宅公共分摊费用、维修分摊费亦应由被告负担。因原告已提供相关缴费凭证证实其已代垫被告承租涉案房屋期间的物业管理费、电费、燃气费，故被告应向原告支付承租期间实际产生的物业管理费4618.82元（4644.50元÷35个月×34个月＋4644.50元÷35个月÷31天×25天）、住宅公共分摊费用864.90元、维修分摊费21.10元、燃气费859.54元、电费527.65元，上述费用合计6892.01元。至于原告主张的水费，因原告未提供有效证据证明其已实际垫付，本院不予支持。另，关于原告主张的上述欠费违约金，因原告没收被告交纳的押金4600元足以弥补原告的损失，故对原告主张违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿室内家具、内墙损失7480元的诉请。诉讼中，原告主张被告破坏室内家具、内墙，原告为此支出维修费用7480元，但并未提供有效证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对原告的该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告陈宗钱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周贤桂支付租金838.71元；被告陈宗钱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周贤桂支付物业管理费4618.82元、住宅公共分摊费用864.90元、维修分摊费21.10元、燃气费859.54元、电费527.65元，合计6892.01元；原告周贤桂与被告陈宗钱于2014年5月16日签订的《房屋租赁契约》项下押金4600元归原告周贤桂所有；驳回原告周贤桂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取320元，由原告周贤桂负担203元，被告陈宗钱负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一五年一月十九日书 记 员 江幼钿附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”