（2014）灌民初字第01261号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-23
案件名称
单兰花、封阳等与连云港汇泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
灌云县人民法院
所属地区
灌云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单兰花,封阳,封静,陈锡荣,连云港汇泽房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十七条，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十二条
全文
江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2014）灌民初字第01261号原告单兰花。委托代理人李祥华，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。原告封阳。委托代理人李祥华，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。原告封静。委托代理人单兰花（系原告封静母亲）。原告陈锡荣。法定代理人封洪昌，委托代理人单兰花（系原告陈锡荣长子封华昌妻子）。被告连云港汇泽房地产开发有限公司，组织机构代码证代码67393302-4，住所地，灌云县经济开发区孙滕路（东侧）。法定代表人方振东，该公司总经理。委托代理人掌传亮，该公司员工。本院于2014年11月3日立案受理了原告单兰花、封阳与被告连云港汇泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员战传福适用简易程序于2014年11月26日公开开庭进行审理。原告单兰花及原告单兰花、封阳共同委托代理人李祥华，被告连云港汇泽房地产开发有限公司委托代理人掌传亮到庭参加诉讼。本院根据原告单兰花、封阳诉讼请求的调整依法追加封静、陈锡荣作为共同原告参加诉讼，本案案由亦相应调整为建设工程合同纠纷。本院于2015年1月14日对本案公开开庭进行了审理。原告单兰花（同时亦是原告封静、陈锡荣委托代理人），原告单兰花、封阳共同委托代理人李祥华，原告封静，原告陈锡荣法定代理人封洪昌，被告连云港汇泽房地产开发有限公司委托代理人掌传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单兰花、封阳诉称：2010年8月11日，原告单兰花丈夫封华昌（于2011年11月29日病故）与郑丙文合伙以灌云县同创建筑安装工程公司名义与被告签订建设工程施工协议。承包方按约完成施工，但被告方一直拖延支付工程款。经原告单兰花及郑丙文多次索要，被告方以种种理由推脱。经原告单兰花紧追不放，被告结算认可封华昌工程款247686元。由于没有现金，被告决定将其开发的东方家园小区25号楼1304室卖给原告。为此，原告封阳与被告于2013年11月8日签订了商品房认购书，房屋总价387686元，工程款247686元转该房首付款，被告出具了收据。同时，原告补交合同外差价款53125元，被告也出具了收条。剩余房款双方约定以按揭贷款方式支付。按揭资料准备好后，由于被告失去信誉，银行拒绝将贷款发放给被告。25号楼早已停工，主体都未建成，因欠银行贷款未还，原告无法与被告签订商品房买卖合同。原告单兰花、封阳为维护自己合法权益，于2014年10月29日诉至法院，要求法院确认《商品房认购书》买卖合同成立；2、确认被告违约，向原告双倍退还购房首付款495372元，并退还房屋补差款53125元；3、由被告承担本案诉讼费用。2014年11月26日庭审中，原告单兰花、封阳将第一项诉讼请求变更为，确认《商品房认购书》买卖合同无效。2015年1月14日庭审前，原告单兰花、封阳将诉讼请求变更为，要求被告给付工程款300811元，并支付利息（以300811元为本金，按月利率3%，从2012年11月17日起计算至判决确定的给付之日止）。原告封静、陈锡荣诉称：原告封静、陈锡荣认可原告单兰花、封阳的诉讼请求及事实、理由，对已经进行的诉讼亦予认可。被告连云港汇泽房地产开发有限公司辩称：一、原告所述以工程款抵购房款是事实。原告单兰花丈夫封华昌原来在我公司做水电安装工程，我公司欠封华昌工程款，双方协商以我公司开发的东方家园25号楼1304室冲抵工程款。但是，由于我公司欠江苏银行贷款，该房被用来抵贷（以签订商品房买卖合同的形式），所以目前无法与原告签订商品房买卖合同。二、如果原告不要房子，我公司继续承认所欠工程款；如果原告要房子，需待江苏银行退房后才能签订商品房买卖合同。三、商品房认购书并未约定违约责任，我公司不承担双倍退还首付款的责任。经审理查明：一、2010年8月11日，灌云县同创建筑安装工程有限公司（乙方）与被告连云港汇泽房地产开发有限公司（甲方）签订建设工程施工协议，约定由乙方承包东方家园小区室外给水安装工程；同时约定甲方不按时付款，乙方有权按月息3%索赔，发生停工，责任由甲方承担；另外，对违约单位另处罚10%违约金给对方。二、2012年11月17日，经结算东方家园一～三期给水工程款合计1093311.31元。三、2013年6月1日，被告取得东方家园第25栋楼的商品房预（销）售许可证。同日，被告与江苏银行股份有限公司连云港新银支行签订商品房买卖合同（合同编号：201306010044），约定江苏银行股份有限公司连云港新银支行以461032元购买被告开发的东方家园25幢1304室住宅房，合同备案查询密码为T3PV1k。四、2013年11月8日，原告封阳（乙方）与被告（甲方）签订东方家园商品房认购书，约定乙方认购机房东方家园25幢1304室商品房，面积104.78平方米，单价3700元／平方米，总价387686元。同日，被告出具收据（No.0019528）确认收到原告封阳首付款247686元，收款方式为“转”。被告同时出具收条确认收到原告封阳25#1304室合同外补差价款53125元。五、2014年12月5日，灌云县同创建筑安装工程有限公司出具证明，其与被告于2010年8月11日签订的建设工程施工协议，郑丙文是该项工程的实际施工人。涉案工程是郑丙文与封华昌合伙施工建设。郑丙文同意将涉案工程款及保证金共计300811元（247686元＋53125元）均由封华昌方享有并主张。六、封华昌（居民身份证号码××）于2011年11月29日死亡。原告单兰花系封华昌妻子，原告封阳系封华昌长子，原告封静系封华昌长女，原告陈锡荣系封华昌母亲。封华昌父亲封林在封华昌之前即已死亡。上述事实，有下列证据证实：一、原告单兰花、封阳，封静、陈锡荣，被告连云港汇泽房地产开发有限公司陈述；二、原告举证的1、原告身份证及常住人口登记卡复印件，2、封华昌常住人口登记卡及结婚证复印件，3、被告组织机构代码信息表，4、建设工程施工协议及给水工程结算单，5、东方家园商品房认购书、收据及收条，5、封阳婚姻登记记录证明及收入证明，6、方振东个人详细资料，7、死亡医学证明书及居民死亡殡葬证复印件，8、户口注销证明，9、灌云县同创建筑安装工程有限公司证明；三、被告连云港汇泽房地产开发有限公司举证的1、商品房买卖合同，2、商品房预（销）售许可证；四、本院依法调查制作的封洪昌、郑丙文谈话笔录。上述证据经庭审质证，且相互印证，本院依法予以确认。对原告举证的郑丙文授权委托书及证明，因与本案不具有关联性，本院依法不予确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。原告封阳与被告连云港汇泽房地产开发有限公司之间签订的东方家园商品房认购书，实为以房抵债协议，因尚未完成物权转移手续，本院对其效力依法不予确认。因原告单兰花、封阳、封静、陈锡荣要求继续履行原债权债务合同，故本院对当事人之间债权债务法律关系继续审理。对原告要求给付工程款及保证金共计300811元的诉讼请求，因被告无异议，本院依法予以支持。对原告要求被告支付利息（以300811元为本金，按月利率3%，从2012年11月17日起计算至判决确定的给付之日止）的诉讼请求，因被告认为不应超过银行同期同类贷款利率的四倍，于法有据，故本院依法予以调整（以300811元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，从2012年11月17日起计算至判决确定的给付之日止）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决如下：被告连云港汇泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告封阳、单兰花、封静、陈锡荣人民币300811元，并支付利息（以300811元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，从2012年11月17日起计算至判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9280元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 战传福二〇一五年一月十九日书记员 李天娇书记员 程玲玲法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 微信公众号“”