（2014）昆民一终字第749号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-08-04

案件名称

昆明财兴盛房地产开发有限公司与何登友商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省昆明市��级人民法院

所属地区

云南省昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆明财兴盛房地产开发有限公司,何登友

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百五十六条；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百一十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条

全文

云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2014）昆民一终字第749号上诉人（原审被告）昆明财兴盛房地产开发有限公司。住所地：昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢**楼。法定代表人郑宣明，董事长。特别授权诉讼代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何登友，男，汉族，1959年5月10日生。特别授权诉讼代理人何高雄，男，汉族，1982年11月7日生。上诉人昆明财兴盛房地产开发有限公司（以下简称“财兴盛公司”）因与被上诉人何登友商品房销售合同纠纷一案，上诉人财兴盛公司不服云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第518号民事判��，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，于2014年12月24日对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2009年6月5日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：SYGC-0038）和《补充协议》，合同约定：被告将位于安宁财兴盛商业广场的8幢12号房屋出售给原告，被告应于2010年11月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的商品房交付给原告，若逾期交房，则被告自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，在30天内按30元／天向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，原告向被告交付了购房款696780元、配套费和维修基金15696元，三项合计712476元。合同约定交房期限届满后，被告未能按约交房也没有为原告��理申办房产证，原告遂诉至一审法院，请求：1、判令被告继续履行与原告于2009年6月5日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告承担逾期交房期间的违约金20066.5元；3、判令被告立即为原告办理安宁财兴盛商业广场8幢12号房屋的产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中查明，被告作为建设单位于2011年10月13日组织勘察、设计、施工、监理单位对安宁财兴盛商业广场项目进行竣工验收，并报送备案，但备案管理部门对该报备申请未出具处理意见。一审法院经审理认为：被告昆明财兴盛房地产开发有限公司将自身建设中的位于安宁财兴盛商业广场的8幢12号房屋预先出售给原告何登友，双方签订了商品房购销合同，原、被告双方之间形成了商品房买卖合同关系，则合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告作为买受方履行了支付购房款及缴纳税费的义务，被告作为出卖方没有按约于2010年11月30前将符合交付条件的房屋交付给被告，也没有为原告办理房屋产权证，其行为已构成了违约，因此，对于原告要求被告继续履行合同、办理房屋产权证的诉讼请求应予以支持。关于原告主张的违约金问题。首先，结合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，原告增加诉讼请求应当在举证期限届满前提出，若原告在法庭辩论结束前增加诉讼请求，则应当审查增加部分与原诉部分是否可以合并审理，可以合并审理的则应当合并审理。本案原诉诉讼请求与增加的诉讼请求均系基于同一法律关系提出，且诉讼主体一致，其符合合并审理的条件，因此，原告当庭增加诉讼请求并不违反法律规定，一审法院当庭予以准许其增加诉讼请求并无不当。其次，根据我国的工程竣工验收制度，除了要求建设单位自行组织验收外，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”该条规定确立了我国的工程竣工验收备案制度，其属于管理性强制规范。因此，虽然竣工验收不以取得竣工备案证明书为标志，但由于当事人约定的必须经建设单位组织验收合格，并未排除适用这一强制性规范规定的��理性交付条件，故房地产开发企业在未取得竣工备案证明书时，仍不具备交房条件。因此，被告虽然于2011年7月5日已经交付房屋，但因房屋尚未达到法定交房条件，故应当认定被告交付的房屋并不符合法律规定，原告主张的自2010年12月1日起至房屋实际具备法定交付条件之日止期间的违约金（分段计：2010年12月1日至2010年12月30日，按每天30元计算，共计30×30=900元；2010年12月31日至2014年3月15日，按每天712476×0.01%=71.2476元计算，共计71.25×1171=83433.75元；自2014年3月16日起至房屋具备法定交付条件之日止，按71.25元／天计算。注：违约金采四舍五入法，按71.25元／天计算）应予支持。此外，由于涉案房屋不具备法定交房条件，被告的行为属于持续性违约，故原告的违约金请求权并不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、��一百一十四条及《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，判决：一、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司继续履行其与原告何登友于2009年6月5日签订的《商品房购销合同》（合同编号：SYGC-0038）及《补充协议》。二、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告何登友代理申办位于安宁财兴盛商业广场的8幢12号房屋的产权证。三、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告何登友支付自2010年12月1日至2014年3月15日期间的逾期交房违约金84333.75元（分段计：2010年12月1日至2010年12月30日，按每天30元计算，共计30×30=900元；2010年12月31日至2014年3月15日，按每天712476×0.01%=71.2476元计算，共计71.25×1171=83433.75元）及自2014年3月16日至房屋具备法定交付条件之日期间的逾期交房违约金（按71.25元／天计算）。案件受理费1709元，由��兴盛公司承担。一审判决宣判后，财兴盛公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院同意被上诉人在一审举证期限届满后增加诉讼请求违反了最高人民法院的司法解释。一审法院在明知《民诉意见》第156条与《民事诉讼证据的规定》第34条相冲突，且《民事诉讼证据的规定》是新法，而《民诉意见》是旧法的情况下，仍然适用旧法的规定，同意被上诉人增加诉讼请求并予以判决，明显适用法律错误。二、一审法院将验收是否备案作为交房是否合法的依据没有任何法律依据。首先，《建设工程质量管理条例》第49条的条款内容并没有将备案作为交房的条件，而只是履行一种行政审批手续，与合同效力无关，更与交房是否合法无关。其次，安宁财兴盛商业广场已通过勘察、设计、施工、工程监理、建设单位的内部验收，并早已通过规划、公安消防、环保等部门的验��。上述验收报备只是行政手续，并非交房条件。其三，内部验收报告之所以在报安宁市住建局时未能通过备案审核，是因上诉人与本案房屋所属项目施工方存在工程款纠纷，施工方未向上诉人提交用于报备的部分材料所致。综上，请求：一、撤销一审判决第三项；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人何登友答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向法庭提交如下证据：一、安宁市公安消防大队建设工程消防验收意见书；二、安宁市园林绿化工程竣工验收表；三、安宁市规划局建设工程规划核实意见书。欲证明：安宁财兴盛商业广场项目已通过消防、绿化、规划验收。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，因被上诉人对上诉人所提交证据真实性无异议，故��院对其真实性予以确认。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。结合双方诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：一、对于被上诉人在一审法庭辩论终结前所增加的诉讼请求，是否应予审理；二、上诉人是否存在逾期交房的违约情形，被上诉人所诉逾期交房违约金应如何处理。本院认为：关于本案争议焦点一，被上诉人于一审庭审辩论终结前增加诉讼请求，上诉人认为增加诉讼请求的时间已超过举证期限，故不应予以审理。对此，本院认为，一审判决依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六条之规定，认定被上诉人增加诉讼请求部分与原诉讼请求部分可以合并审理，并准许被上诉人增加诉讼请求并无不当，被上诉人对此所提上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案争议焦点二，双方在《��品房购销合同》中约定，上诉人应于2010年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人。之后，上诉人于2011年7月5日将诉争房屋交付被上诉人，并于2011年10月13日组织设计、施工、监理单位对诉争房屋所属安宁财兴盛商业广场项目进行竣工验收。结合上述事实，上诉人确实存在逾期交房的违约情形，对于从合同约定的交房之日（2010年11月30日）至实际交房之日（2011年7月5日）期间承担违约责任，但鉴于该部分违约诉请已超过两年的法定诉讼时效，故不予支持。而对于实际交房以后，上诉人未将竣工验收资料取得相关行政主管部门备案，所交付房屋是否符合交房条件的问题，本院认为，双方在合同中所约定的交房条件为诉争房屋所属项目经“建设单位组织验收合格”，而非获得相关部门备案；同时，《建设工程质量管理条例》第十��条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非须经建设行政主管部门予以备案。至于该条例第四十九条关于建设单位将竣工验收情况交建设行政主管部门备案的规定，系开发商在工程经竣工验收后所应履行的行政手续，并非交付房屋的条件。一审判决以诉争房屋所属项目并未经过有关部门进行备案，故认定房屋尚未达到交房条件系适用法律错误，本院予以更正。综上，上诉人已于2011年7月5日将符合合同约定的房屋交付被上诉人，之后产生的逾期交房违约金亦不应予以支持。一审判决对于逾期交房违约金的处理有误，本院予以改判。另，因上诉人对于合同继续履行，以及为被上诉人代理申办房屋产权证并无异议，对此部分的处理，本院予以维持。综上，上诉人所提上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第518号民事判决第一项、第二项，即“一、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司继续履行其与原告何登友于2009年6月5日签订的《商品房购销合同》（合同编号：SYGC-0038）及《补充协议》。二、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告何登友代理申办位于安宁财兴盛商业广场的8幢12��房屋的产权证。”；二、撤销云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第518号民事判决第三项，即“三、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告何登友支付自2010年12月1日至2014年3月15日期间的逾期交房违约金84333.75元（分段计：2010年12月1日至2010年12月30日，按每天30元计算，共计30×30=900元；2010年12月31日至2014年3月15日，按每天712476×0.01%=71.2476元计算，共计71.25×1171=83433.75元）及自2014年3月16日至房屋具备法定交付条件之日期间的逾期交房违约金（按71.25元／天计算）”；三、驳回被上诉人何登友一审其他诉讼请求。一审案件受理费1709元，二审案件受理费1709元，合计3418元，由上诉人昆明财兴盛房地产开发有限公司承担1709元，由被上诉人何登友承担1709元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履��本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审　判　长　　郑会利代理审判员　　符圆圆代理审判员　　邓林春二〇一五年一月十九日书　记　员　　廖均龙关注微信公众号“”