（2014）碑民初字第02913号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-03-12

案件名称

原告（反诉被告）江金凤、蔡智敏与被告（反诉原告）丁小刚及第三人西安兴正元商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

西安市碑林区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江金凤,蔡智敏,丁小刚,西安兴正元商业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第五条，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条

全文

西安市碑林区人民法院民事判决书（2014）碑民初字第02913号原告（反诉被告）：江金凤原告（反诉被告）：蔡智敏共同委托代理人：陈琦磊，陕西大瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁小刚委托代理人：郭立敏，陕西博硕律师事务所律师。第三人：西安兴正元商业有限公司，住所地：西安市碑林区东大街骡马市1号。法定代表人：王晓东，该公司总经理。委托代理人：王欣，陕西睿群律师事务所律师。委托代理人：卢越睿，陕西睿群律师事务所律师。原告（反诉被告）江金凤、蔡智敏与被告（反诉原告）丁小刚及第三人西安兴正元商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告江金凤、蔡智敏委托代理人��琦磊，被告丁小刚及其委托代理人郭立敏，第三人西安兴正元商业有限公司委托代理人王欣、卢越睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江金凤、蔡智敏诉称，2012年11月7日，原告江金凤、蔡智敏与被告丁小刚签订《商铺租赁合同》，原告江金凤、蔡智敏将位于西安市东大街兴正元广场南区地下一层7F115号（建筑面积14.35平方米）及7F116号（建筑面积9.06平方米）商铺租赁给被告丁小刚。合同约定：租赁期限2年（自2012年11月7日至2014年11月6日）；月租金9500元，租金需提前2个月、每半年支付一次，履约保证金9500元。违约责任为：“乙方如拖欠租金，每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如拖欠租金达五个自然日，甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金”。合同签订后，原告江金凤、蔡智敏按约定将商铺交付被告丁小刚，2014年5月7日前租金被告丁小刚已支付完毕，按合同约定，被告丁小刚应于2014年3月7日前向原告江金凤、蔡智敏支付租赁合同期内最后一期租金57000元，被告丁小刚至今未支付，违反合同约定，应承担违约责任。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告丁小刚向原告江金凤、蔡智敏支付2014年5月7日至2014年8月6日商铺租金28500元及被告实际返还商铺之日止的租金；3、判令被告丁小刚支付逾期交纳租金的滞纳金855元及至《商铺租赁合同》解除之日的滞纳金；4、判令原告江金凤、蔡智敏不予返还被告丁小刚交纳的履约保证金9500元；5、判令被告丁小刚向原告江金凤、蔡智敏返还商铺；6、诉讼费由被告丁小刚承担。被告丁小刚辩称，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，合同期限届满之前，任何一方提前一个月通知对方的，均可解除合同，并向对方支付9500元违��金。2014年3月中旬，被答辩人江金凤、蔡智敏要求答辩人丁小刚同时承租隔壁7F117号商铺，答辩人丁小刚不同意，被答辩人江金凤、蔡智敏即提出解除合同，并要求答辩人丁小刚于2014年5月13日腾房，《商铺租赁合同》已提前解除。答辩人丁小刚多次催促被答辩人江金凤、蔡智敏前往第三人处办理退场手续，被答辩人江金凤、蔡智敏未积极协助，并于2014年5月31日要求第三人强行封铺，封铺后又无限期搁置，租金损失系其消极懈怠所致，被答辩人江金凤、蔡智敏无权要求答辩人丁小刚支付租金。答辩人丁小刚不存在拖欠商铺租金及违约行为，被答辩人江金凤、蔡智敏主张滞纳金无事实依据。商铺自强行封铺后已实际由被答辩人江金凤、蔡智敏控制，不存在商铺的返还，请求驳回原告江金凤、蔡智敏的诉讼请求。被告丁小刚反诉称，2012年11月7日，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限届满之前，任何一方提前一个月通知对方的，均可解除合同，并向对方支付9500元违约金。2014年3月中旬，被反诉人江金凤、蔡智敏要求反诉人丁小刚同时承租隔壁7F117号商铺，反诉人丁小刚不同意，被反诉人江金凤、蔡智敏即提出解除合同，并要求反诉人丁小刚于2014年5月13日腾房，反诉人丁小刚同意与其提前解除租赁关系，被反诉人江金凤、蔡智敏应承担违约责任。按合同约定，被反诉人江金凤、蔡智敏应向反诉人丁小刚支付9500元违约金，返还保证金9500元。反诉请求：1、判令被反诉人江金凤、蔡智敏返还保证金9500元；2、判令被反诉人江金凤、蔡智敏支付违约金9500元；3、诉讼费由被反诉人承担。被反诉人江金凤、蔡智敏辩称，被答辩人未向答辩人江金凤、蔡智敏支付租赁合同期内最后一期租金57000元，违反合同约定及法律规定，应承��违约责任，履约保证金9500元不应退还。双方在履行合同期间自始至终未达成提前解除合同的一致意见，被答辩人丁小刚拖欠、拒付租金，答辩人江金凤、蔡智敏诉至法院要求解除合同，不存在违约行为，不应承担违约责任，请求驳回被答辩人丁小刚的反诉请求。第三人述称，2012年11月3日，其公司与被告丁小刚签订《服务管理公约》，双方约定被告丁小刚违反公约之约定，其公司可以采取停止供电、供水，及限制经营、封存或留置商品等措施。2014年5月31日，因被告丁小刚未交纳物业管理费，其公司依据《服务管理公约》之约定对被告丁小刚采取了限制经营的措施，商铺被封与原告江金凤、蔡智敏无关。目前，《服务管理公约》已经到期，商铺已由原告江金凤、蔡智敏控制，原告江金凤、蔡智敏已对商铺行使经营权。经审理查明，原告江金凤、蔡智敏系浙江省台��市淑江区人，双方为夫妻关系，二人出资购置西安市碑林区东大街骡马市1号1幢7单元-1层7F115室商业用房，建筑面积14.35平方米及1幢7单元-1层7F116室商业用房，建筑面积9.06平方米（兴正元广场南区）。2012年11月7日，原告江金凤、蔡智敏与被告丁小刚签订《商铺租赁合同》，原告江金凤、蔡智敏将上述商铺租赁给被告丁小刚从事商业经营活动，合同约定：租赁期限2年（自2012年11月7日至2014年11月6日）；月租金9500元，租金需提前2个月、每半年支付一次，履约保证金9500元。双方对保证金退还约定为：“合同期满时，经甲方验收该商铺已恢复原样并且无设备损坏及欠交的水电费与物业管理费等相关费用后十天内，返还乙方所交的保证金”，“租赁期间，如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果由乙方自负，甲方可以解除合同并不退还所收的保��金”。违约责任为：“乙方如拖欠租金，每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如拖欠租金达五个自然日，甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金”。解除合同约定为：“租赁期间，如甲乙任何一方需提前终止合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付9500元的租金作为违约金”。2012年11月3日，被告丁小刚承租原告江金凤、蔡智敏商铺后与第三人签订《服务管理公约》，双方约定，服务期为24个月，服务管理费48元／㎡／月，经营保证金2000元。该公约第二章第（二）项第6条明确约定了被告丁小刚违反公约之约定，第三人可以采取停止供电、供水，及限制被告丁小刚经营、封存或留置被告丁小刚商品等措施。合同签订后，原告江金凤、蔡智敏按约定将商铺交付被告丁小刚，被告丁小刚按约定交付原告江金凤、蔡智敏保证金9500元，��付第三人经营保证金2000元，2014年5月7日前租金已结清。被告丁小刚承租的房屋用于经营服装，由于市场经营状况不佳及其他因素影响，被告丁小刚于2014年3月多次与原告江金凤、蔡智敏通过电话及手机短信联系，表示要求提前解除合同，并要求协助办理退场手续，2014年3月16日，原告蔡智敏手机回复短信载明：“我5月13日来收铺位，我会来的，到时你加钱我也不租”，原告蔡智敏多次往返西安，双方并未妥善解决纠纷，亦未及时办理退场手续及商铺交接手续。2014年5月22日，原告江金凤、蔡智敏在被告丁小刚经营的商铺张贴“告知书”，该“告知书”载明：“租客丁小刚，因你房租到期，尚未付房租，经房东多次催讨不付，现通知你在2014年5月22日将商铺内你的物品全部搬走，如不搬走，房东将于2014年5月23日14时到场清铺，请兴正元相关部门到场维持秩序”。2014年5月31日，第三人以被告丁小刚欠缴物业管理费将商铺封存，次日，被告丁小刚将经营的商品货物搬离承租的商铺，再未在该经营场所从事经营活动。2014年6月5日，被告丁小刚手机短信告知原告江金凤：“你的铺子已于2014年5月31日晚被兴正元封掉了，由于你不来办理退场手续，之后所产生的所有任何费用和损失由你方承担”，2014年7月10日，被告丁小刚向原告江金凤、蔡智敏邮寄解除《商铺租赁合同》通知函强调，双方早已解除合同，商铺已被第三人查封，要求原告江金凤、蔡智敏到西安协助办理退场手续，损失由原告江金凤、蔡智敏自行承担。被告丁小刚反诉称原告江金凤、蔡智敏在履行合同期间同时要求其承租隔壁7F117号商铺及要求提前解除合同的事实，未提供证据。目前，原、被告及第三人签订的《商铺租赁合同》及《服务管理公约》已到期，合同因自然到期而终止履行，商铺已由原告江金凤、蔡智敏实际控制。以上事实，有庭审笔录，原、被告及第三人签订的《商铺租赁合同》及《服务管理公约》，原、被告手机短信，“告知书”及解除商铺租赁合同通知函，证人李雪松证言等证据存卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。被告丁小刚在履行合同期间由于市场经营状况不佳及其他因素影响，2014年3月多次与原告江金凤、蔡智敏通过电话及手机短信联系，通知其要求提前解除合同，该事实有证人李雪松证言佐证。原告蔡智敏手机短信回复表示同意解除合同。按照双方当事人合同约定，在租赁期间，如原、被告任何一方提前终止合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付9500元的租金作为违约金承担违约责任。原、被告合同的解除同时具备我国《合同法》第九十三条第一款及第二款的规定，按照《合同法》第九十六条第一款规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告对解除合同均无异议，对解除合同时间节点存在异议，按照双方当事人合同约定及相关法律规定，合同解除时间应确定为2014年3月，即原告蔡智敏手机短信回复表示同意解除合同时为合同解除时间。合同解除后，被告丁小刚承租的商铺在第三人查封之前即2014年5月31日仍在经营并实际控制，2014年5月7日至同年5月31日，24天租金为7600元，应由被告丁小刚支付原告江金凤、蔡智敏。合同解除后，被告丁小刚多次要求原告江金凤、蔡智敏协助办理退场手续，原告江金凤、蔡智敏亦多次往返西安与被告丁小刚就商铺租赁纠纷进行协商，双方并未协商一致，并未妥善解决纠纷，原告蔡智敏在被告��小刚经营的商铺张贴“告知书”，催告被告丁小刚腾房，原、被告最终未在第三人处办理退场手续，商铺未交接，双方均有责任，造成的损失应由双方各自承担。原告江金凤、蔡智敏未采取适当措施防止租金损失的扩大，导致第三人2014年5月31日以被告胡小海欠缴物业管理费将商铺封存，此后的租金损失应视为扩大的损失，原告江金凤、蔡智敏主张2014年6月1日至2014年8月6日商铺租金及被告丁小刚实际返还商铺之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，按合同约定，被告丁小刚应支付9500元的租金作为违约金，原告江金凤、蔡智敏在本案主张违约责任为支付滞纳金855元，该项请求符合合同约定，且未超出合同约定支付的违约金数额，该项请求应予支持。原告江金凤、蔡智敏主张逾期交纳租金至《商铺租赁合同》解除之日的滞纳金的诉讼请求不予支持。被告丁小刚反诉称原告江金凤、蔡智敏在合同履行期间同时要求其承租隔壁7F117号商铺及要求提前解除合同的事实，未提供证据，原告江金凤、蔡智敏在合同履行期间不存在违约行为，被告丁小刚反诉要求原告江金凤、蔡智敏支付违约金9500元的诉讼请求不予支持。合同解除后，按合同约定被告丁小刚交付的保证金9500元应由原告江金凤、蔡智敏退还，原告江金凤、蔡智敏主张不予返还保证金9500元不符合合同约定，该项请求不予支持。被告丁小刚反诉要求原告江金凤、蔡智敏返还保证金9500元，该项反诉请求符合合同约定及法律规定，依法应予支持。合同解除后，被告丁小刚承租的商铺经第三人查封，目前，该商铺已由原告江金凤、蔡智敏实际控制，原告江金凤、蔡智敏要求被告丁小刚返还商铺的诉讼请求已丧失意义，本案不再予以处理。被告丁小刚与第三人存在的《服务��理公约》合同纠纷与本案并非同一法律关系，本案不予处理，双方应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告江金凤、蔡智敏与被告丁小刚签订的《商铺租赁合同》于2014年3月解除。二、本判决生效后十日内，被告丁小刚支付原告江金凤、蔡智敏租金7600元。三、本判决生效后十日内，被告丁小刚支付原告江金凤、蔡智敏违约金855元。四、本判决生效后十日内，原告江金凤、蔡智敏退还被告丁小刚保证金9500元。五、驳回原告江金凤、蔡智敏不予返还被告丁小刚交纳的履约保证金9500元的诉讼请求。六、驳回被告丁小刚要求原告江金凤、蔡智敏支付违约金9500元的诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1108.5元（包含反诉费137.5元）由原告负担400元，被告负担708.5元（此款原告已预付971元，被告预交137.5元，被告于本判决生效后支付原告571元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长　　刘炜曦审判员　　杨晓齐审判员　　焦颖茹二〇一五年一月十九日书记员　　张羽佳微信公众号“”