（2014）浙台民终字第871号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-01-30
案件名称
浙江临亚股份有限公司与台州市优狐电动车有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江临亚股份有限公司,台州市优狐电动车有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙台民终字第871号上诉人（原审原告）：浙江临亚股份有限公司。法定代表人：赵年高。委托代理人：王飞。委托代理人：吴天野。被上诉人（原审被告）：台州市优狐电动车有限公司。法定代表人：黄圣广。委托代理人：陈兰超。委托代理人：尤再军。上诉人浙江临亚股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2014）台临民初字第1633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，原、被告于2014年3月6日签订《厂房租赁协议》一份，合同约定：厂房租金按每月每平方米9元5角计算，面积以房产证为准（合同中注明房产证原告正在办理中），租期自2014年5月1日至2019年4月30日，被告在合同签订后即支付20万元订金，租金每半年支付一次，首期剩余租金于2014年4月20日前支付。原告于2014年3月7日向被告交付厂房钥匙，被告指派保安邵某即本案证人签收。被告于2014年3月17日按照租赁协议约定向原告支付了20万元订金。被告接收厂房后委托装修工人杨建伟等对厂房进行了广告装饰。后被告欲放弃租赁遂于2014年4月18日向原告邮寄告知书，告知原告其决定放弃租赁并要求终止合同，该告知书内容于2014年4月18日到达原告。同月30日，被告保安接到通知向原告保安交付了大门遥控钥匙并有原告的管理人员在场，其余钥匙被告保安将其留在保安室。同日，被告委托装修工人杨建伟等拆除安装在原告厂房上的装饰广告，意欲恢复原告厂房原状，因遭到原告保安断电阻止而未果。本案讼争厂房于2014年6月30日取得国有土地使用权证，于同年7月4日取得房屋产权证。2014年7月9日，原告向该院起诉要求被告按照合同约定支付租金及逾期支付租金产生的违约金。被告于2014年7月30日向本院交付讼争厂房剩余钥匙，再次要求终止租赁合同，该院通知原告后，原告拒绝接收钥匙，后钥匙由被告自行带回。原审法院审理认为：本次纠纷有两个争议焦点，其一：《厂房租赁协议》是否有效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，原、被告盖章时成立并生效。被告主张《厂房租赁协议》因原告未取得公安消防机构检验合格意见书而无效，缺乏法律依据，被告列举的消防法条文并非合同无效的规定，且原告厂房已向消防部门进行验收消防备案，经向消防部门核实已完成消防验收手续，对被告主张合同无效的辩解意见，该院不予采纳。其二：《厂房租赁协议》是继续履行还是解除。被告于2014年4月18日向原告发出终止合同告知书，原告收到后未予反驳，此后原告接收了租赁物的钥匙系其以实际行为同意终止租赁合同的表示，原告接收了大门遥控钥匙及部分备用钥匙应当认定原被告就终止租赁合同返还租赁物形成合意，当事人协商一致的，可以解除合同，为此，该院确认厂房租赁合同在原告接收大门钥匙时即4月30日解除。原被告就拆除装饰广告存在争议，但不能对抗被告已实际将租赁物返还给原告的事实。合同解除后给原告带来的损失，经该院释明，原告主张另行处理，系其对民事权利的自由处分。《厂房租赁协议》约定的租赁期间为自2014年5月1日至2019年4月30日，租赁合同在租赁期间到来之前已经解除，原告起诉要求被告继续履行合同，并按照合同约定支付租金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告浙江临亚股份有限公司的诉讼请求。案件受理费29421元，减半收取14710.5元，由原告浙江临亚股份有限公司负担。宣判后，浙江临亚股份有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对证据的采信错误，事实认定不清。（一）一审法院认定2014年4月18日被上诉人邮寄给上诉人的邮寄内容是告知函，其认定是错误的。关于被上诉人在原审提交的证据1告知函和证据2快递交寄单，原审法院认为快件上托寄内容载明为文件，而上诉人收到的是宣传册不符合常理，由此认定，被上诉人已将告知函邮寄给上诉人。上诉人认为该快递未经过公证也非律师信的形式，且交寄单上写明的文件内容是“文件”，因此无法证明被上诉人向上诉人寄送的就是告知函。上诉人与被上诉人建立租赁关系后，上诉人作为拥有数千员工的企业，被上诉人向上诉人寄送产品宣传册对上诉人进行产品广告宣传亦在常理之中，产品宣传册也属于“文件”，事实上现在的企业每天都收到各种产品宣传的邮件，也不足为奇。因此原审法院在此基础上作出的“后被告欲放弃租赁遂于2014年4月18日向原告邮寄告知书，告知原告其决定放弃租赁并要求终止合同，该告知书内容于2014年4月18日到达原告”该事实认定是错误的。（二）一审法院认定上诉人保安接收了部分钥匙视为被上诉人已将租赁物返还给上诉人。该认定也是错误的。1、证人邵某系被上诉人的员工，其与被上诉人有利益关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第（二）项，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。但原审法院置该法律规定于不顾，直接根据证人邵某的证言，认定“被上诉人将租赁物的钥匙交还给原告，并有原告的管理人员在场的情况下由原告保安收回”的事实且由此推定双方合意解除合同。上诉人认为，原审法院对该事实的认定也是错误的。（1）仅凭邵某的证言无法认定上诉人已经将钥匙退还被上诉人，而且其证言中也明确表述被上诉人保安不愿意拿，同时2014年7月30日，被上诉人将租赁物钥匙交到原审法院，原审法院通知上诉人领取遭到上诉人拒绝，该事实由原审法院记录在案。即便一审法院认定上诉人保安接收了钥匙，那也只是部分钥匙，其余大部分钥匙仍然留在被上诉人控制之下，直至7月30日交到一审法院，因此，也不能就此认定上诉人保安接收了部分钥匙视为被上诉人已将租赁物返还给上诉人。因此该情况可以证明以下两个事实：首先截止2014年7月30日，租赁物仍然在被上诉人控制之下，其次上诉人当时的真实意思是不同意解除双方的租赁合同。（2）被上诉人装修工人的证言只能证明被上诉人通知其拆除企业标识标牌，该拆除行为并不能证明被上诉人告知上诉人解除合同，拆除有多种可能，如更换、修理等等。并且上诉人的行为明确表示了拒绝解除双方签订的租赁合同。事实情况，上诉人认为标识标牌数量众多且均已固定在墙面，拆除有可能损坏墙体，要求被上诉人写书面申请并承诺损害赔偿，被上诉人拒绝写申请由此导致上诉人拒绝被上诉人拆除标牌。3、原审法院“认定以下事实”与“本院认为”相互矛盾，原审判决书第9页第4行认定被告（被上诉人）于2014年7月30日向法院提交租赁物剩余钥匙，而“本院认为”第9页倒数第4行认定被上诉人已经将租赁物返还给上诉人，该两项认定是相互矛盾的，既然被上诉人在2014年7月30日仍然保留有租赁物钥匙，那怎么能认定租赁物已经返还给上诉人了呢。同时既然邵某的证言说上诉人不愿意接收钥匙，他就将钥匙丢在保安室，那为什么还保留了这么多钥匙呢？保留这么多的钥匙又怎么能证明租赁物返还了呢？4、如果真如原审认定双方对终止合同返还租赁物形成合意，那么在交付时双方对钥匙交接有交接表，并对水、电用度进行了记录，为什么合意返还时就没有钥匙交接也没有对水电用度进行核对呢，被上诉人的企业标识、标牌也未拆除，这不符合合意解除或终止的常理。因此，结合本案的证据，在事实上和法律上最无争议的事实是，被上诉人于2014年7月30日通过原审法院向上诉人发出了解除租赁合同的明确意思表示，上诉人同日拒绝了被上诉人解除合同的要求。综上，原审法院认定上诉人与被上诉人协商同意解除双方签订的租赁合同属于事实认定错误。二、原审法院证据采信错误，事实认定不清，由此导致法律适用错误。原审法院仅仅依据被上诉人保安的证言就做出双方已经协商解除租赁合同的事实认定错误，因此在判决中法律适用错误。三、原审法院对本案关键事实未予以查清和认定，二审法院有必要予以查清和认定。如果二审法院认为本案不构成合意解除或终止，无论是发回重审还是改判就必须明确以下两个问题：1、被上诉人能否单方解除或终止双方签订的厂房租赁合同。2、上诉人主张半年租金的前提条件是主张合同解除还是继续履行。（一）被上诉人能否单方解除合同的问题。原审法院认为（原审判决书第9页末段）租赁合同约定的租赁期间自2014年5月1日至2019年4月30日，租赁合同在租赁期间到来之前已经解除，原审法院的意思是租赁期间自2014年5月1日起计算，那么合同签订日2014年3月6日至2014年5月1日期间怎么界定，该期间双方的权利是否受租赁合同的约束？双方租赁合同第五条约定“若乙方在租赁期间单方终止合同，需提前半年通知甲方，否则乙方应支付甲方一年的租金作为违约金”。该条对被上诉人的单方合同终止权的权利、义务进行了约定。如果认定2014年5月1日前的期限不属于租赁合同第五条约定的“租赁期间”，那么根据合同法的规定，被上诉人无权单方解除双方的租赁合同，因为不符合合同法94条规定的单方解除条件，也无法根据双方签订的合同第五条行使单方解除权、终止权。租赁合同就应继续履行，上诉人主张被上诉人支付半年租金并无不当。如果认定2014年5月1日前的期限属于租赁合同第五条约定的“租赁期间”。该期间只是免收租金的免租期，这符合市场惯例，那么被上诉人具有合同约定的单方终止权，但其单方终止权的行使必须按照合同约定执行，即提前半年通知或者支付一年的租金作为违约金，如果2014年4月18日发告知函以及4月30日交钥匙的行为都是事实，那么上诉人主张半年的租金并无不当。事实上被上诉人直到2014年7月30日才明确提出解除合同。如果被上诉人是以支付一年租金作为违约金来解除，那么上诉人的权利可另案主张。（二）关于上诉人是在继续履行合同条件下主张租金请求权还是在解除合同条件下行使租金请求权的问题。首先，上诉人认为上诉人在起诉前未收到被上诉人解除、终止合同的意思表示，因此在当时是基于继续履行合同条件下主张租金请求权。其次，上诉人在2014年7月30日明确收到了被上诉人解除、终止合同的意思表示，但基于被上诉人对于是否为提前半年通知还是立即解除合同并支付一年租金作为违约金未予以明确表示，在这种情况下，上诉人的主张是要求支付至2014年10月30日的半年租金及延付租金的违约金，该要求是否有事实和合同依据由法院予以认定，同时基于被上诉人2014年7月30日单方提出终止合同，我方认为这是被上诉人的合同权利，双方的厂房租赁合同自被上诉人提出主张的2014年7月30日起已由被上诉人单方终止，至于被上诉人单方终止的违约责任，若在本案无法一并解决，我方将另案主张。综上，上诉人认为，原审法院的判决事实认定不清、法律适用错误。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。台州市优弧电动车有限公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。上诉人上诉认为一审法院对证据的采信错误，导致事实认定不清以及适用法律错误等，其理由是不能成立的。二、对于上诉人提出的上诉第三点，这是上诉人向法院提出的问题，而不是就事实方面提出的主张，与被上诉人无关。综上，上诉人上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是案涉《厂房租赁协议》应继续履行还是已经解除？若该协议已经解除，是否属于双方协商一致解除？本院认为案涉《厂房租赁协议》已经解除，但不属于双方协商一致解除。理由如下：首先，从被上诉人在本案《厂房租赁协议》约定的租赁期限起算日（2014年5月1日）之前的一系列行为可以看出，被上诉人已明确向上诉人提出要求解除租赁合同。上诉人承认自己在2014年4月18日签收了被上诉人邮寄的文件，但否认该文件的内容系被上诉人要求放弃租赁的告知书。本院认为，被上诉人除了向上诉人寄送解除租赁合同告知书之外，还指示其保安向上诉人的保安交还部分厂房钥匙，并委托装修工人准备拆除厂房上的被上诉人公司装饰广告，这些行为互相印证了被上诉人要求解除租赁合同的意思表示，故本院对于被上诉人在租赁期限开始之前（2014年5月1日）已向上诉人提出解除合同的事实予以认定。其次，本案《厂房租赁协议》合法有效，上诉人本可依据该租赁合同要求被上诉人继续履行，但被上诉人在租赁期限开始之前已经明确表示，并且以自己的行为表明不履行租赁合同义务，故根据租赁合同的性质和实际履行情况，判令被上诉人继续履行租赁合同已无必要，应确认双方的租赁合同在租赁期限开始之前已经解除。最后，原审法院认定双方当事人协商一致解除合同，依据不足。上诉人虽然签收了被上诉人寄送的解除合同告知书，但上诉人并未就该告知书向被上诉人作出同意解除合同的意思表示。被上诉人虽通过保安交还了部分的厂房钥匙，但上诉人同时拒绝接收其余部分的钥匙，且双方对于租赁物的交还也未作交接清点记录，明显与上诉人交付租赁物时的交接手续不同。另外，上诉人也明确拒绝被上诉人拆除厂房上的被上诉人公司装饰广告。由于解除租赁合同对于出租人的利益影响较大，特别是在本案租赁期限较长，租金数额较大的情况下，故协商解除租赁合同应以上诉人明确同意解除的意思表示为准。原审法院以上诉人收到被上诉人邮寄的告知书未予反驳，以及上诉人保安接收了部分钥匙为由，认定双方协商一致解除租赁合同，明显依据不足，本院予以纠正。综上，被上诉人单方要求解除租赁合同，并以自己的行为表明不履行合同义务，违反了双方《厂房租赁协议》的约定，故上诉人对于合同解除后的损失可以要求被上诉人承担相应的赔偿责任，经原审法院向上诉人释明，上诉人对该损失赔偿主张另行处理，并无不当。上诉人在一审中要求被上诉人继续履行合同，支付租金及逾期付款的违约金，原审法院以双方租赁合同已解除为由判决驳回上诉人的诉讼请求，该实体处理并无不妥。综上，上诉人上诉理由的成立部分，本院予以支持。原审判决对双方协商一致解除合同的认定有误，本院予以纠正。原审判决实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29421元，由上诉人浙江临亚股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 勇审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一五年一月十九日代书 记员 郭巧燕