（2015）甬象民初字第115号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-09
案件名称
浙江永成物业管理有限公司与裘丹运物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江永成物业管理有限公司,裘丹运
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬象民初字第115号原告（反诉被告）：浙江永成物业管理有限公司。住所地：宁波市高新区杨木碶路***号*#***室。实际经营地：宁波市江北区范江岸路198弄3号603室。法定代表人：何晓勇，该公司董事长。委托代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：裘丹运。委托代理人：钱松根，退休教师。原告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成物业公司）为与被告裘丹运物业服务合同纠纷一案，于2014年12月30日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。被告在审理期间提起反诉，经原告同意，本院审查决定反诉与本诉合并审理。本案依法由审判员励芝燕适用简易程序，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯军，被告委托代理人钱松根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永成物业公司起诉称：2010年1月1日，原告与龙泽名园业主管理委员会签订物业管理服务委托合同一份，合同约定龙泽名园小区物业管理服务费为1.5元／平方米／月，房屋共有部位和共用设施日常维修费为2元／平方米／年；业主应按建筑面积每月每平方米支付物业费，合同生效后，原告依约为龙泽名园小区业主提供了相应的物业服务。被告系象山龙泽名园小区10号业主，物业面积319.45平方米，按合同约定被告应向原告缴纳2011年6月1日至2014年2月28日期间物业服务费15812.8元（319.45平方米×1.5元／月／平方米×33个月）、日常维修费1757元（319.45平方米×2元／年／平方米×33个月÷12个月），现原告主张物业面积按319平方米计算，即物业服务费、日常维修费分别按15790元、1754元计算。原告认为按照物业合同约定，被告已经构成违约。现诉请法院判令被告支付物业管理服务费15790元、日常维修费1754元。为证明上述诉称事实，原告永成物业公司向本院提供如下证据：1.物业管理服务委托合同一份，拟证明原告与龙泽名园小区业主存在物业服务关系，并对相关事项有约定的事实；2.象山县房屋登记信息查询结果一份，拟证明本案被告主体适格；3.律师函及国内挂号信函收据各二份，拟证明原告就物业费曾向原告进行催讨的事实。被告裘丹运答辩并反诉称：2011年6月1日至2014年2月28日期间物业费未付事实，但未付原因在于：一、业主委员会的成立及原告进驻案涉小区未经业主大会讨论通过，并征求业主意见，所签订的合同无效。二、物业收费标准未经业主大会讨论通过，明显过高，该合同系胡全荣与原告之间的个人事宜，与本案被告无关。三、被告系象山华丰房地产有限责任公司的代建房，该公司未按合同约定完成代建项目，并偷工减料，导致被告开通煤气管道花费3000元、安装楼宇对讲监控系统花费6500元、更换车库门花费3500元，再加上该公司尚欠被告材料费14300元，上述事宜，被告曾书面向原告报告，并多次口头要求原告予以帮助解决，原告从未沟通，亦未回应。四、物业管理不达标、不到位。如家里及隔壁邻居曾有小偷进入、未派人清理家门口小溪坑及草坪、家门口路灯损坏长期无人修理、家对面租房者随意开门开窗影响小区住户安全、乱堆放垃圾、管理人员在被告绿化处种瓜种菜、物业账目不实开支大等。五、原告多次在被告家大门中央张贴欠费通知单，影响大门的整洁美观，导致被告用刀刮通知单留下无数小孔，为此被告花费大门修复费5000元。原告多次催费的户主与实际有误，被告均以查无此人退回。原告催讨物业费行为，从未与被告家人进行沟通，也未去基层进行调解，导致被告家中80多岁老人精神受刺激，心脏病复发，花费医药费800元。综上，对于本诉部分，被告愿意在原告帮助解决材料款之后付物业费，物业费按八折支付，对于反诉部分请求判令：原告赔偿被告大门修复费5000元及精神损失费800元。原告针对被告反诉答辩称：一、关于合同无效、收费标准以及物业不达标问题，请求参照（2014）甬象民初字第462号冯平良案予以判决。二、材料款事宜系被告与象山华丰房地产有限责任公司之间的关系，与本案原告无关。三、大门损坏系被告用刀刮所造成，与原告无关，即使存在，责任应由被告自行承担。本案系合同纠纷案件，不存在精神损失费情形。为证明上述辩称事实及反诉请求，被告裘丹运向本院提供部分商品房买卖合同、发票、龙泽名园一期配套及代建总说明、代建费配套部分投资估算各一份，拟证明被告花费开通管道燃气配套费3000元及大门损失5000元的事实。原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告质证后对证据1、3真实性无异议，但与被告无关；对证据2无异议。本院对上述证据予以认证。对被告提供的证据，原告质证后认为该证据系复印件，真实性无法确认，也与本案无关。本院认为，该证据系复印件，且与本案无关，对此不予认证。根据原、被告举证质证，结合本院认证情况，本院采纳原告诉称为本案基本事实。另查明，合同到期后，双方未续签物业管理服务合同，原告仍在为被告所在小区业主提供物业管理服务。因被告未付物业费，原告分别于2013年10月17日、2014年2月21日向被告邮寄律师函，均被被告以查无此人退回。又据（2014）甬象民初字第462号生效民事判决查明：2010年至2014年原告物业管理期间，象山丹城中心派出所及丹东所共接受龙泽名园小区业主报案并立案36起。其中原告单位职员余雄国伙同另一职员程子云于2010年5月25日至龙泽名园343号别墅进行盗窃，后公安机关给予余雄国行政拘留15日的处罚。本院认为，关于本诉，被告对龙泽名园业主管理委员会和原告签订的物业服务委托合同签订程序的合法性提出异议，但因原告提供的物业服务合同加盖有龙泽名园业主管理委员会公章，且该龙泽名园业主管理委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的合法主体，原告有理由相信龙泽名园业主管理委员会有代理权，且合同内容不违反法律的效力性的禁止性规定，应认定为合法有效，并对小区全体业主具有约束力。原告根据物业服务委托合同的约定为龙泽名园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，在合同签订期间及到期后，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。被告辩称龙泽名园业主管理委员会未经合法程序设立及与原告签订的物业服务委托合同未经业主大会授权，收费标准不合理、对原告无约束力、属无效合同，因该辩称所指向的相关事项系小区业主与龙泽名园业主管理委员会之间的内部事宜，本院对该辩称不予采纳。对于被告辩称原告未协调处理好其与象山华丰房地产有限责任公司材料费等事宜，并要求原告退回相关材料款14300元，以便其缴纳拖欠物业费，因该事项系象山华丰房地产有限责任公司与被告事宜，对此被告可另行主张，本院不再审查。结合原、被告庭审陈述及本院已生效的（2014）甬象民初字第462号判决查明的事实-原告在治安维护等方面服务不到位，存在履约瑕疵的情况，本院参照该案对原告诉请的综合服务费酌情支持80%，日常维修费全部支持。关于反诉，被告反诉要求原告赔偿大门损失5000元及给家人造成精神损失800元。因被告未按合同约定支付物业费，原告以信件方式进行催讨被退回后，将催讨函在被告处相应地方进行张贴催讨并无不当，且被告自认大门损坏系其自身用刀刮造成，损失应由其自行承担。对被告主张精神损失800元，因其未提供该方面的证据，本院对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告裘丹运于本判决生效之日起五日内支付原告浙江永成物业管理有限公司物业管理服务费12632元、日常维修费1754元；二、驳回被告裘丹运的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费239元，减半收取119.5元，由原告浙江永成物业管理有限公司负担21.5元，被告裘丹运负担98元。本案反诉案件受理费25元，由被告裘丹运负担，按本院规定予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 员 励芝燕二〇一五年一月十九日代书记员 毕妍妍 关注微信公众号“”