（2015）三中民终字第00091号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-21
案件名称
刘玟靖等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘玟靖,北京博成房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00091号上诉人（原审原告）刘玟靖，女，1982年9月10日出生。委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人唐晓丹，董事长。委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生，北京博成房地产有限公司职员。委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生，北京博成房地产有限公司职员。上诉人刘玟靖、上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王薇娜之委托代理人刘延俊，上诉人博成公司之委托代理人张银侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玟靖在一审诉讼中诉称：我于2008年5月8日购买了博成公司开发的位于北京市朝阳区××号房屋，约定房屋套内建筑面积为119.75平方米，建筑单价为38956.99元／平方米，总价款为4665099元。我首付2105099元，银行贷款256万元整。2010年9月21日我入住至今。合同第二十条约定，出卖人应当在2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该条第二款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。而博成公司并未按合同约定的日期给我进行该房屋的产权转移登记，直到2013年8月7日，博成公司才给我完成了该房屋的产权转移登记。博成公司初始登记从2011年2月1日至2013年7月31日止，违约长达911日。博成公司给我办理房屋转移登记从2012年3月16日至2013年8月7日，违约长达508日。现要求：1、博成公司支付我北京市朝阳区××号房屋初始登记违约金851330元（从2011年2月1日至2013年7月31日共计911日，按总房款4672501元的日万分之二计算）；二、博成公司支付我北京市朝阳区××号房屋转移登记违约金474726元（自2012年3月16日至2013年8月7日共计508日，按总房款4672501元的日万分之二计算）。博成公司在一审诉讼中辩称：一、导致延期办理楼栋权属证书及房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非我公司的原因。我公司于2007年取得建设工程规划许可证，于2008年3月取得建筑工程施工许可证，于2008年3月取得建设工程规划验收合格通知书，于2010年11月取得涉案楼栋的《北京市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，并上交至朝阳区建委，但区建委一直未予办理。在此过程中，我公司一直在与政府相关部门进行沟通、以求尽快解决。由于此种不可抗力的客观因素存在，我公司无法也无能力要求政府部门尽快完成其本职工作。其次，政府部门登记制度长期相对不规范，拖延时间导致办理时间过长，无法按时完成。因政府的行为不受我公司的控制且办理房权证也并非我公司一人就能够完成。现我公司在约定期限内已完成资料提交、备案等工作，现不属于我公司的责任，也不应当由我公司承担违约责任。二、我公司认为刘玟靖主张的违约金过高，目前因首都北京整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，故对购房者来说并未造成实际损失，因此我公司请求法院予以降低至日万分之零点三的标准，根据目前的市场调研结果，该标准的违约金足以对刘玟靖的实际损失能够补偿。刘玟靖主张的违约金在长达一年之久就已经达到总房款的20%，远远超出了实际损失（且无实际损失），这严重与我国违约金的立法精神相悖。综上，应以刘玟靖的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、我公司的过错程度以及刘玟靖已获得的房价升值利益等综合因素，对合同约定的违约金数额予以酌减，以保障我公司的合法权益，不存在有违公平的判决结果。一审法院经审理查明：刘玟靖、博成公司于2008年5月8日签订《北京市商品房预售合同》一份，刘玟靖为买受人，博成公司为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区××号房屋一处，总价款为4665099元，出卖人应当在2010年4月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第（二）款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。合同签订后，刘玟靖依约实际支付购房总价款4665099元。2010年10月9日，刘玟靖实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用，并补交面积差价款7402元。经查，涉案房屋所在楼栋于2013年5月28日取得楼栋权属证，博成公司于2013年8月7日为刘玟靖办理了房屋权属转移登记。以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、房屋所有权证等书证及当事人庭审陈述在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，刘玟靖与博成公司签订的北京市商品房预售合同合法有效，刘玟靖、博成公司均应依约履行各自的义务。根据合同约定，博成公司应于2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但博成公司实际于2013年5月28日取得权属证明，共逾期482天。并约定于交付房屋之日起540日内即2012年4月1日之前为刘玟靖办理完房屋权属转移登记，博成公司实际于2013年8月7日办理，共逾期493天。博成公司应就上述违约行为依据合同约定承担违约责任。上述两项违约金的计算在2012年4月2日至2013年5月28日存在重复期间，法院仅择一支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京博成房地产有限公司于判决生效后七日内支付刘玟靖逾期办理初始登记违约金三十九万八千零九十七元零九分（自二〇一一年二月一日至二〇一二年四月一日共计四百二十六天）；二、北京博成房地产有限公司于判决生效后七日内支付刘玟靖逾期办理房屋权属转移登记违约金四十五万九千九百七十八元七角（自二〇一二年四月二日至二〇一三年八月七日共计四百九十三天）；三、驳回刘玟靖的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘玟靖、博成公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。刘玟靖的上诉请求：撤销原审判决第一项，改判博成公司向我全额支付逾期办理初始登记违约金。诉讼费用由对方承担。事实与理由：刘玟靖与博成公司的买卖合同成立并生效，博成公司应按合同约定足额向我支付涉案楼栋的权属证明违约金。博成公司在二审诉讼中辩称：不同意刘玟靖的上诉请求。并提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判。诉讼费由对方承担。事实与理由：就对方办理楼栋权属证明、房屋所有权证书损失来说，种类同一，在支持了逾期办证损失的情况下，对逾期办理楼栋权属证明损失应不再支持。刘玟靖并没有证据证明其实际损失的存在，且根据相关法律规定，违约金数额过高的，应当以超过造成损失的30%为标准适当减少。刘玟靖二审诉讼中辩称：不同意博成公司的上诉请求。本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，刘玟靖与博成公司签订的北京市商品房预售合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，刘玟靖、博成公司均应依约履行各自的义务。根据查明的事实，博成公司共逾期482天取得商品房所在楼栋的权属证明，共逾期493天为刘玟靖办理完房屋权属转移登记，双方在合同中就上述两种情形的违约金的计算作出了明确约定，但两项违约金的计算在2012年4月2日至2013年5月28日存在重复期间，此期间的违约金不宜重复计算，应择一支持，故一审法院对此认定并无不当，对于刘玟靖的上诉请求，本院不予以支持。博成公司关于逾期办理楼栋权属证明的损失应不再支持的上诉理由，不符合双方的合同约定，本院不予采纳；其上诉主张刘玟靖不存在实际损失、违约金应予酌减，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8367元，由刘玟靖负担1000元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担7367元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费17765元，由刘玟靖负担7201元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担10564元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何 灵 灵代理审判员 陈 敏 光代理审判员 朱 伟二〇一五年一月十九日书 记 员 郑芳书记员黄蕾 微信公众号“”