（2014）渝一中法民终字第06773号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-13
案件名称
王兴明与洪代琼,陈红瑶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王兴明,陈红瑶,洪代琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第06773号上诉人（原审被告）：王兴明，住重庆市合川区。委托代理人：杜波，重庆永和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红瑶，住重庆市合川区。委托代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。原审被告：洪代琼，住重庆市合川区。上诉人王兴明与被上诉人陈红瑶及原审被告洪代琼房屋买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年7月21日作出（2014）合法民初字第01256号民事判决，上诉人王兴明对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，并于2014年12月4日进行了询问。上诉人王兴明及其委托代理人杜波，被上诉人陈红瑶及其委托代理人王权，原审被告洪代琼参加了询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：陈红瑶与王兴明、洪代琼（王兴明、洪代琼于2005年9月5日登记离婚）口头协议将原王兴明、洪代琼所有的位于重庆市合川区涞滩镇顺城街53号和附××号的房屋两套（两套房屋在一宗土地上，原仅办理了土地使用证，土地证号合国用【90】字第143042号）作价120**元出卖给陈红瑶，协议达成后，陈红瑶经由其母王某于2003年7月2日向王兴明支付了房屋价款12000元。后陈红瑶及王兴明、洪代琼又于2008年10月21日在多人及二佛村村委会的见证下补签了买房协议书一份。补签协议当日，陈红瑶准备办理产权过户手续并向有关机关缴纳了相关税费。因该房屋手续不全及王兴明、洪代琼不履行协助过户义务，未能过户。后经由王兴元执笔，在陈红瑶父亲等人见证下，王兴明又与陈红瑶的妹妹陈红玉签订房契一份，约定将前述房屋作价60000元出卖给陈红瑶的妹妹陈红玉，并于当日由陈红瑶之母王某代收了房款60000元。此后，王兴明向重庆市合川区国土资源和房屋管理局申请将前述房屋办理初始登记（根据申请房屋归王兴明所有），经该局审查同意办理房屋初始登记并两证合一，并分别办理了产权人为王兴明的两个房屋产权证（房屋产权证号：2××房地证2013字第27092号、2××房地证2013字第27140号）。审理过程中经该院书面询问，陈红玉明确表示不愿意参加诉讼，并放弃要求取得前述房屋的所有权。同时查明，在补签协议之前，王兴明、洪代琼已经将房屋交付给陈红瑶，并由陈红瑶使用至今。陈红瑶一审诉称：王兴明、洪代琼原系夫妻关系（现已离婚），王兴明又系陈红瑶舅舅。2003年7月2日陈红瑶从王兴明、洪代琼处以房屋价款12000元购得位于重庆市合川区涞滩镇顺城街53号房屋（建筑面积92.53平方米）一套（原址为合川市涞滩乡二佛村一社），购买房屋后，王兴明、洪代琼向陈红瑶交付了房屋。因双方系亲戚关系当时未签订书面购房协议，后双方又于2008年10月21日在众人的见证下补签了买房协议书。现王兴明、洪代琼拒不办理房屋过户登记手续，而又补办了位于重庆市合川区涞滩镇顺城街53号和附××号房屋产权登记手续（办理了两个房产证，房屋产权证号：2××房地证2013字第27092号、2××房地证2013字第27140号）。为维护陈红瑶的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判决1、王兴明、洪代琼履行与陈红瑶签订的买房协议书并协助陈红瑶办理位于重庆市合川区涞滩镇顺城街53号（房屋产权证号：2××房地证2013字第27092号）和附××号（房屋产权证号：2××房地证2013字第27140号）两处房屋产权过户登记手续；2、本案的诉讼费和财产保全费由王兴明、洪代琼承担。王兴明、洪代琼一审辩称：王兴明、洪代琼是有位于合川区涞滩镇顺城街房屋一套，但从未与陈红瑶签订买房协议，也没有收取陈红瑶的购房款，所以陈红瑶的事实及理由不成立，协助陈红瑶办理过户登记也就不应当。陈红瑶诉称的购房协议，是王兴明、洪代琼以为陈红瑶是帮陈红瑶的妹妹陈红玉购房才签订，事后发现情况不实有欺骗行为，所以王兴明、洪代琼不认可该协议。王兴明、洪代琼确有房屋买卖的口头协议，但不是卖给陈红瑶，而是卖给陈红玉。现在王兴明与陈红瑶的妹妹陈红玉签订了买房协议，王兴明、洪代琼也愿意将房子卖给陈红玉。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，王兴明、洪代琼与陈红瑶及陈红瑶的妹妹陈红玉分别签订了房屋买卖合同，该两份房屋买卖合同均发生法律效力，但案外人陈红玉明确表示不参与诉讼，放弃取得诉争房屋的所有权，同时陈红瑶已经给付购房款并使用该房屋多年，故王兴明、洪代琼应当履行协助陈红瑶办理过户手续的义务。庭审中王兴明、洪代琼辩称与陈红玉达成口头协议，后又再次将房屋通过书面合同卖给陈红玉，一处房屋两次出卖给同一个人也不符合日常生活情形，故对王兴明、洪代琼辩称与陈红玉达成口头协议的意见该院不予采信。现诉争房屋的产权人仅为王兴明，洪代琼不再享有房屋的所有权，故应由王兴明向陈红瑶履行协助过户登记义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告王兴明协助原告陈红瑶办理位于重庆市合川区涞滩镇顺城街53号和附××号的房屋两套（产权证号：2××房地证2013字第27092号、2××房地证2013字第27140号）的过户登记手续，限本判决生效后10日内履行协助义务。二、驳回原告陈红瑶对被告洪代琼的诉讼请求。本案案件受理费2300元、保全费2020元由被告王兴明负担，此款已由原告垫付，该院不作清退，限被告王兴明于该判决生效之日起10日内给付原告陈红瑶。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。王兴明不服一审判决，向本院提起上诉。请求依法改判或发回重审；本案诉讼费、保全费由陈红瑶承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、假设双方存在房屋买卖关系，一审法院认定本案争议的房屋包括“合川区涞滩镇顺城街53号房屋（房屋产权证号：2××房地证2013字第27092号）”和“合川区涞滩镇顺城街53号房屋附××号猪舍（房屋产权证号：2××房地证2013字第27140号）”错误。该猪舍是单独的，本案并不涉及，王兴明自始至终都没有将猪舍出卖给他人。2、一审法院认定双方已实际履行合同错误。本案双方当事人并没有建立合同关系，王兴明并没有收到陈红瑶的购房款，更没有履行合同；即使陈红玉放弃权利，该讼争房屋也不应归陈红瑶所有。3、一审法院认定王兴明已将房屋交付陈红瑶错误，实际占有并不等于法律意义上的“交付”。二、陈红瑶不是该讼争房屋的权利人，在本案中不是适格的原告。该讼争房屋对王兴明及其亲人具有特殊的意义，因与陈红玉关系甚好，只愿意卖给陈红玉，不愿意出售给他人。三、一审判决列明的案由错误，本案应该是农村房屋纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。本案诉争的房屋是农村房屋，房屋的所有权人是王兴明及家人，王兴明没有权利与陈红瑶签订买卖协议。四、一审法院漏列了当事人陈红玉。既然一审法院认为王兴明与陈红瑶和陈红玉签订的合同都是有效的，那么就应当追加陈红玉为有独立请求权的第三人参加诉讼，但是一审法院并未通知其参加诉讼，而只是对其做了一个询问笔录，应将该案发回重审。五、王兴明与洪代琼离婚时约定涉案房屋归洪代琼所有。六、本案诉争的买房协议书是伪造的，其上的面积是事后添加的，且字迹并非同一人书写。陈红瑶辩称：一、本案诉争房屋包括猪舍，双方的合同中约定了四周的界限范围以及面积，且所有房屋均已交付给陈红瑶。二、王兴明上诉称没有收到房款不属实，双方签订的卖房协议书上有多个见证人，且陈红瑶举示的证据能够证明已缴纳购房款。三、王兴明上诉称没有交付房屋不属实，村委会的证明证实双方签订合同后房屋就已经交付给陈红瑶占有使用了。四、陈红瑶以买房协议提起诉讼，是适格的原告。五、本案诉争的房屋是城镇国有土地上的房屋，并非农村房屋，故本案的案由应系房屋买卖合同纠纷。六、陈红瑶与王兴明、洪代琼系合同的相对人，且一审法院也询问了陈红玉，其表明不参加诉讼，不愿意取得房屋所有权，故本案不存在遗漏当事人的情形。洪代琼述称：涉案房屋与陈红瑶没有任何关系，其没有将房屋卖给陈红瑶；收到12000元属实，但是不是收的陈红瑶的，是收的陈红玉的；与陈红瑶签订协议属实，但是当时其误以为陈红瑶是帮陈红玉购房才在协议上签的字；其并未收到60000元购房款，也不知晓此事。本院二审查明：王兴明在二审中陈述涉案房屋前面是房屋，后面是猪舍；前面的房屋修了一个隔层，就变成了两间房屋；隔层下面的房屋中间又修了一面墙，又变成了两间房屋；加上猪舍一共是4间房屋。另，经本院审查一审卷宗，一审法院在审理中询问了陈红玉是否愿意参加诉讼以及是否愿意取得涉案房屋的所有权。陈红玉明确表示其不愿意参加诉讼，也不想要该房屋的所有权。再，陈红瑶在二审中向本院提交《关于诉讼请求的说明》一份，主要内容为：“……陈红瑶在民事起诉状中关于原‘请求判决两被告履行与原告签订的《买房协议书》’的诉讼请求，实际就是请求判决被告协助原告陈红瑶办理位于重庆市合川区涞滩镇顺城街53号和附××号房屋两套（产权证号：2××房地证2013字第27092号、2××房地证2013字第27140号）的过户登记手续。特此说明！”二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点主要在于：第一，陈红瑶与王兴明、洪代琼之间是否存在房屋买卖合同关系；第二、讼争房屋是否包含猪舍；第三，讼争房屋是否属于农村房屋；第四，本案是否漏列当事人。关于第一个上诉焦点，本案中，陈红瑶举示的其与王兴明、洪代琼签订的《买房协议书》、王兴明出具的收条以及重庆市合川区涞滩镇二佛村村民委员会出具的《证明》相互印证，能够证实陈红瑶与王兴明、洪代琼之间存在房屋买卖合同关系，且陈红瑶已向王兴明支付购房款12000元，王兴明、洪代琼也已将房屋交付给陈红瑶使用至今。王兴明上诉称其与陈红瑶之间不存在房屋买卖合同关系，其没有收取陈红瑶购房款12000元，也未将房屋交付陈红瑶，但并未对此举示相关的证据予以证实，且与上述证据载明的内容不符，故王兴明的该上诉理由不成立，本院不予采纳。第二个上诉焦点，首先，陈红瑶举示的《重庆市土地房屋权属登记审核表》以及重庆市合川区涞滩镇二佛村村民委员会出具的《证明》证实，在王兴明申请办理涉案房屋的产权证书前，王兴明上诉所称的猪舍与本案诉争的其他房屋均在一宗土地上，王兴明、洪代琼仅办理了一个国有土地使用证。其次，从《买房协议书》中载明的讼争房屋四周边界来看，并没有任何一面边界系王兴明所称的猪舍；若讼争房屋不含猪舍，则按常理推论《买房协议书》中载明的其中一面边界应为王兴明所称的猪舍。再次，《买房协议书》中明确载明“房屋一共4间”，这与王兴明在二审中陈述“涉案房屋加上猪舍一共是4间房屋”的事实能够相互印证。因此，王兴明关于诉争房屋并不包括猪舍的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于第三个上诉焦点，陈红瑶举示的《重庆市土地房屋权属登记审核表》证实诉争房屋原办理了合国用【90】字第143042号国有土地使用证，其土地性质为国有土地，王兴明关于诉争房屋系农村房屋，一审判决认定案由错误的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。关于第四个上诉焦点，虽然本案的处理结果可能与案外人陈红玉存在法律上的利害关系，但是一审法院在审理过程中已书面询问陈红玉，其明确表示不愿意参加诉讼，并不要求主张该房屋的所有权，故一审法院未通知其作为第三人参加诉讼并未违反法律规定，王兴明关于本案漏列当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，王兴明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王兴明负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 毅代理审判员 刘润荔代理审判员 赵文建二〇一五年一月十九日书 记 员 刘 莉 更多数据：