（2014）石民初字第4256号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-25
案件名称
滕莉与北京北辰万通国际投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滕莉,北京北辰万通国际投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第4256号原告滕莉，女，1973年3月28日出生，中国国际广播电台记者。被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。原告滕莉与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员张文华、姜桂梅参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕莉、被告北辰公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告滕莉起诉称：2009年7月22日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定原告向被告购买其开发的位于石景山区某房屋一套，购房款为810928元，根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。根据合同约定，被告应于2011年6月3日前取得房屋所有权证书，但直至2012年8月7日才获得产权转移登记证书。原告认为，被告逾期办理产权转移登记的行为已经构成违约，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办理产权登记违约金17434.95元（期限自2011年6月3日至2012年8月7日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告北辰公司答辩称：不同意原告诉讼请求，合同约定原告委托被告办理房屋产权证，被告已按约定尽到了协助义务，原告没有跟被告办委托没有办下房产证是原告自己原因，逾期办理责任应由原告自己承担。经审理查明：2009年7月22日，滕莉（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y842441，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区某房屋（现石景山区某号，以下简称涉案房屋）出售给滕莉，该房屋用途为办公，总价款806769元；出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。2010年8月30日，双方签订的补充协议约定，双方最终确认买受人所购房屋单价为每平方米23103.35元，总金额为810928元，双方共同确认，补充协议签订之日，视为出卖人依据合同约定履行完毕房屋交付义务，买受人对所购房屋的交付无异议，双方就有关款项支付义务亦履行完毕。2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年8月6日，滕莉向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。2012年8月6日，北辰公司、滕莉向房屋登记主管部门提交了房屋所有权转移登记申请书。2012年8月6日，北辰公司向其代理人出具授权委托书，授权其代理人李霞办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。2012年8月7日，滕莉自行办理并取得涉案房屋所有权登记证书。另查明：北辰公司主张在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》。其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。对此，原告不予认可，称被告从未通知原告办理产权登记，原告多次找被告无果，遂自行办理所有权证书。本案庭审中，被告述称，其在办理房屋入住手续时已书面告知原告须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续，只有原告交纳了测绘费，被告才能提供测绘图；由于原告未按合同约定委托被告代为办理产权转移登记手续，在被告依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由原告自行承担逾期办理产权转移登记责任。对此，原告述称，被告在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于被告未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、房屋所有权转移登记申请证书、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，被告作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，被告在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，被告负有及时通知并协助原告办理产权转移登记手续的义务。因被告未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故原告请求被告支付逾期办理转移登记违约责任的主张，于法有据，本院予以支持。但是，依据合同约定，原告负有向被告交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于原告未依约向被告交纳代为办证费用、测绘费而自行办理产权转移登记，且原告亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故原告对迟延办理产权转移登记亦存在一定责任。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。综上，关于原告请求被告承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑原告实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付滕莉逾期办理房屋所有权证违约金三千元；二、驳回滕莉的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用二百三十六元，由滕莉负担一百八十六元（已交纳一百一十八元，其余于本判决生效后七日内交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张英周人民陪审员 张文华人民陪审员 姜桂梅二〇一五年一月十九日书 记 员 韩 佳 微信公众号“”