（2015）房民初字第00622号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-21
案件名称
李生与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李生,北京华风腾龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第00622号原告李生，男，1982年9月1日出生。被告北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇秋实工业区。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，该公司职员。委托代理人隗龙飞，男，该公司法务部职员。原告李生与被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周桓独任审判，公开开庭进行了审理。原告李生，被告华风腾龙公司的委托代理人王爱云、隗龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李生诉称：原告与被告于2009年11月27日签订了商品房预售合同，商品房坐落于北京市房山区××小区××号楼××层××单元××号室，合同对房屋价款、价款支付方式、交房时间、办理初始登记和产权转移登记的时间等做出了明确约定。被告迟延办理产权登记，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告起诉要求1、被告给付逾期办理原告购买房屋所在楼栋产权登记的违约金23790元（违约金计算期间为2012年4月5日至2013年5月5日），2、被告给付逾期办理原告购买房屋产权转移登记的违约金32765元（违约金计算期间为2012年12月15日至2014年6月13日）。诉讼费由被告承担。被告华风腾龙公司辩称：原告购买房屋所在楼栋办理初始登记的时间是2013年4月19日，原告要求的逾期办理楼栋初始登记违约金截止到2013年5月5日，没有事实和法律依据。被告在2013年5月28日通知原告交纳办理转移登记所需的相关手续，由于原告的原因不能办理，不是被告的责任。（2012）房民初字第03428号民事判决书曾支持逾期交房违约金52680元，加上本次诉求，原告主张的数额过高，请求法院予以减少。原告补交的房屋面积差价款不应作为违约金计算的基数。逾期办理楼栋初始登记和转移登记没有给原告造成实际的损失，其主张的违约金不应得到支持。经审理查明：2009年11月27日，原告与被告签订了《商品房预售合同》。该合同约定，原告购买被告开发的位于房山区××小区××号楼××层××单元××号的房屋一套，房屋总价款60万元，付款方式为公积金贷款，被告应当在2010年10月1日前交付房屋。预售合同对初始登记的约定为，被告应当在2011年5月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，如原告选择不退房，自被告应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。预售合同对转移登记的约定为，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费1000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，如原告选择不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。原告于2009年11月26日交纳了购房款12万元，于2011年12月15日交纳了48万元，于2013年6月6日补交面积差价款2299元。被告于2011年12月15日向原告交付了其所购的商品房。原告购买房屋所在楼栋于2013年4月19日办理了初始登记。2013年5月28日，被告依据预售合同中的预留地址向原告邮寄了《办理房屋所有权证通知》，告知自2013年6月5日至2013年7月5日集中收集办理各户房屋所有权证所需的资料。2013年5月29日，被告在小区单元门张贴了上述通知。2013年5、6月间，被告电话通知原告办理产权转移登记事宜，原告依据被告要求提交了相关材料。2014年6月13日，原告购买的房屋办理了产权转移登记。另查明：（2012）房民初字第03428号民事判决书曾判决被告向原告给付逾期交房违约金52680元，给付自2011年5月31日至判决生效日止的逾期办理楼栋初始登记违约金。原告和被告分别于2012年4月9日、2012年4月6日领取了上述判决书。双方均未上诉，该判决已生效。上述事实，有原告提供的《商品房预售合同》、购房款发票、房屋权属登记查询结果、（2012）房民初字第03428号民事判决书，被告提交的《办理房屋所有权证通知》、照片、整付零寄交寄清单、本院依职权调取的（2012）房民初字第03428号民事案件宣判笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据，经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。按照双方合同的约定，被告应在2011年5月30日前办理原告购买房屋所在楼栋的初始登记。被告实际办理初始登记的时间为2013年4月19日，其行为构成违约，应当依据合同约定承担相应的违约责任。在生效判决确定被告承担自2011年5月31日至该判决生效之日，即2012年4月24日期间违约责任的基础上，被告还应向原告给付自2012年4月25日至2013年4月19日的逾期办理楼栋初始登记违约金21683元。原告该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告向原告交付房屋的时间为2011年12月15日。按照双方合同的约定，原告委托被告办理房屋权属转移登记，原告应在商品房交付之日起360日内，即2012年12月9日前，取得房屋所有权证书。原告购买的商品房实际办理产权转移登记的时间为2014年6月13日，被告未按约定办理转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。本院依据合同约定的违约金计算标准，综合考虑合同履行情况、双方对导致逾期办证的过错程度及被告承担逾期办理楼栋初始登记违约金等情况，对被告应当向原告给付的逾期办理产权转移登记违约金的数额予以确定。原告要求被告给付逾期办理产权转移登记违约金32765元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信；不合理部分，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李生逾期办理楼栋初始登记违约金二万一千六百八十三元。二、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李生逾期办理房屋产权转移登记违约金三万二千七百六十五元。三、驳回原告李生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百零七元，由原告李生负担二十六元（已交纳），由被告北京华风腾龙房地产开发有限公司负担五百八十一元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周桓二〇一五年一月十九日书记员 杨飞