（2014）海民一初字第316号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-07-30
案件名称
原告李洪图、白景智诉被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司、第三人鞍山银行股份有限公司建设支行、鞍山市置业担保有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
海城市人民法院
所属地区
海城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李洪图,白景智,辽宁裕通大康房地产开发有限公司,人,鞍山银行股份有限公司建设支行,鞍山市置业担保有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
辽宁省海城市人民法院民 事 判 决 书（2014）海民一初字第316号原告：李洪图。原告：白景智。委托代理人：。被告：辽宁裕通大康房地产开发有限公司。法定代表人：张崴。委托代理人：左玉博。委托代理人：张景元。第三人：鞍山银行股份有限公司建设支行。法定代表人：周洪。委托代理人：魏宁。委托代理人：钱亚东。第三人：鞍山市置业担保有限公司。法定代表人：方楠。委托代理人：李学刚。原告李洪图、白景智诉被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司、第三人鞍山银行股份有限公司建设支行（以下简称鞍山银行）、鞍山市置业担保有限公司（以下简称担保公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由审判员李学龙担任审判长，与助理审判员路秋仪主审、与审判员贾志环共同组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理，原告李洪图，被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司委托代理人左玉博、张景元到庭参加诉讼。2014年11月26日，法院依法追加鞍山银行股份有限公司建设支行、鞍山市置业担保有限公司为第三人，并于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告李洪图，被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司委托代理人左玉博，第三人鞍山银行股份有限公司建设支行委托代理人：魏宁、钱亚东，第三人鞍山市置业担保有限公司委托代理人李学刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪图诉称：二原告系夫妻关系，2011年12月17日二原告与被告达成商品房购销契约书合同。2013年6月30日被告将该契约书制成后交付原告并约定：被告将其开发位于海城市兴海管理区龙水金帝小区1号楼21层，面积124.65平房屋以566641元价格出售原告，原告于2013年8月31日前入住。原告于2011年12月17日首付楼款176641元，余款按揭交付。被告未按约定交房，且被告商品房预售许可证与售楼时许可证不符，且售楼时项目设计32层，实际高达34层。被告建房手续完全不符合商品房销售标准，房照无法办理，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的商品房购销契约书；二、被告返购房款566641元并从2011年12月17日起至被告付款日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息、被告支付违约金82785元、担保金5850元、抵押手续费1200元、房屋所有权证登记费80元、代理费200元、双倍返还购楼款566641元，如果要求的总额超过100万元，超出的部分不再主张；三、诉讼费由被告承担。被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司辩称：1、同意解除合同；2.利息按照原告与银行签订的贷款利息进行支付。3.由于被告未交付房屋，违约金问题，应按照双方签订的合同数额进行支付。4.关于抵押手续费1200元、房屋所有权证登记费80元及担保金不同意支付。5.关于诉讼费，按双方责任来承担。第三人鞍山银行股份有限公司建设支行辩称：原、被告解除合同，钱返给我方就行。第三人鞍山市置业担保有限公司辩称：1、原告诉请能否得到法院支持，由法院裁定；2、原告与银行形成债权关系，我是具有抵押权的担保人，如果原告诉请能得到支持，返还款建议法院提存或返还给主债权人，之后才能解除抵押合同；2、如果原告诉请得不到支持，依法律程序办理。经审理查明：2011年12月17日，二原告购买被告开发的位于海城兴海管理区光明路5号街龙水金帝小区1#楼2101号房屋，并于当日交付被告房屋首付款176641.00元。2011年12月27日，原告与第三人鞍山银行签订《人民币资金购房借款合同》，双方约定：原告向第三人鞍山银行借款390000.00元，用于购买被告开发的龙水金帝第1幢2101号房屋，借款期限为15年，分180期（每月为一期）偿还，贷款担保为“保证”。2011年12月27日，原告与第三人担保公司签订《合同书》，双方约定：第三人担保公司为原告借款提供连带保证责任，原告将所购房产全部抵押在第三人担保公司名下。原告于当日缴纳代理费200.00元。2011年12月29日，原告向第三人担保公司缴纳担保费5850.00元。2012年1月4日，第三人担保公司与第三人鞍山银行签订《鞍山银行股份有限公司购房贷款保证合同》，双方约定第三人担保公司为原告的390000.00元贷款提供连带责任保证。第三人鞍山银行依约发放了全部贷款。2012年2月20日，原告缴纳抵押手续费1200元与房屋所有权登记费—住宅80元。2013年6月30日二原告与被告签订《商品房（预）购销契约书》，约定原告购买被告开发的位于海城市兴海管理区光明路5号街1幢21层01号房屋一套，建筑面积124.65平方米，总价款566641.00元，原告首付176641.00元，剩余房款390000.00元以银行按揭的方式给付被告方。第十条约定，被告应当在2013年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告；第十二条约定如出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除契约。买受人解除契约的，出卖人应当自买受人解除契约通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。2014年8月，被告通知原告交房，原告以逾期交房为由拒绝接收房屋。2014年9月2日，原告向本院起诉要求与被告解除合同。截止2014年12月18日，原告已偿还第三人鞍山银行贷款本息共计117186.56元，尚欠第三人鞍山银行本息共计344752.32元。另查：第三人鞍山银行及第三人担保公司经法院释明其权利义务后，均作为未提出诉讼请求。以上事实，原告李洪图、白景智提供的证据有：商品房（预）购销契约书一份、预售许可证复印件一份及照片三张、阜新银行情况说明照片一份、住宅楼预售面积平面示意图一份、龙水金帝B户型示意图一份、发票联四张、收据二张、国有建筑和出让合同照片三张、房产网截图照片三张及原告庭审陈述；被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司提供的证据有：房地产开发企业资质证书一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份、商品房预售许可证二份、住宅楼销售面积示意图一张、龙水金帝项目修建性详细规划调整申请一份及被告庭审陈述；第三人鞍山银行提供的证据有：人民币资金购房借款合同一份、人民币资金购房借款申请资料一份、个人按揭情况查询表一份及第三人鞍山银行庭审陈述；第三人担保公司提供的证据有：合同书一份、海城市房屋按揭贷款抵押登记备案申请表一份、保证合同一份及第三人担保公司庭审陈述；法院依职权提供的证据有：商品房预售许可证三份。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院予以采信。本院认为：原、被告之间签订的《商品房（预）购销契约书》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应依照合同约定履行义务。现被告逾期交房，作为买受人的原告有权解除合同，故对原告主张要求解除与被告签订的《商品房（预）购销契约书》，本院予以支持。原告已交付的购房款566641.00元被告应予返还，并应赔偿因此造成的损失。《商品房（预）购销契约书》中约定的违约金数额过分低于原告所造成损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，应以被告违约所造成的损失确定违约金数额。因被告违约，导致原告合同目的无法实现，故原告请求被告支付担保费5850.00元、抵押手续费1200元、房屋所有权证登记费80元、代理费200元，本院亦予以支持。关于原告主张被告使用虚假的2011年预售许可证，应双倍返还购楼款566641元一节，因海城市房产管理处已提供被告2011年12月9日的商品房预售许可证（海房预许字第11024号），故对原告的主张，本院不予支持。关于原告主张被告系擅自变更规划设计，应按合同第13条支付房款及利息一节，根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，因被告的龙水金帝规划调整已经海城市城乡规划局批准，且原告未举证证明该调整对其购买的房屋结构型式、户型等产生质量或使用功能影响，故对于原告的主张，本院不予支持。关于第三人鞍山银行与第三人担保公司的主张，因其均未向本院提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，对第三人的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”、《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、解除原告李洪图、白景智与被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司签订的《商品房（预）购销契约书》；二、被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还返还原告李洪图、白景智购房款566641.00元；三、被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付二原告从2011年12月17日起至本判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率以176641.00元为本金的利息，支付二原告从2011年12月27日起至本判决确定付款之日止按二原告与第三人鞍山银行股份有限公司建设支行签订的《人民币资金购房借款合同》的利率以390000.00元为本金的利息；四、被告辽宁裕通大康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付二原告担保费5850.00元、抵押手续费1200元、房屋所有权证登记费80元、代理费200元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13800.00元，由被告承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决时给付二原告13800.00元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 李学龙审 判 员 贾志环助理审判员 路秋仪二〇一五年一月十九日书 记 员 张海莲 微信公众号“”