（2015）沈中民二终字第138号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-12-15
案件名称
上诉人宋时锋与被上诉人关洪江房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋时锋,关洪江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第138号上诉人（原审被告）：宋时锋，男，1977年8月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：胡晓林，女，1969年4月9日出生，汉族，沈阳市苏家屯区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：关洪江，男，1977年2月6日出生，满族，沈阳市苏家屯区十里河九年一贯制学校教师，住址沈阳市苏家屯区。上诉人宋时锋与被上诉人关洪江房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第652号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年1月13日开庭公开审理了本案，上诉人宋时锋及其委托代理人胡晓林，被上诉人关洪江的到庭参加诉讼。一审原告关洪江诉称：我于2011年11月7日租用被告厂房开办洗衣厂，与被告签订为期三年的租房用气协议，并按照协议约定支付租金，我租用厂房后，对厂房进行大规模装修，购置洗衣、烘干、熨烫设备，招录，培训员工，对外签订了多份水洗协议，洗衣厂刚进入稳健经营，业务快速发展阶段。2012年2月被告通知我解除租房协议，限期搬出，被告单方面违约行为给我照成巨大损失，我多次与被告协商未果，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿我原厂建设时的建设材料费36，000元，施工费20，300元，设备安装及调试费用31，000元，2012年4月5月外加工期间租用设备及购买蒸汽费50，000元，额外支付工资14，000元，交通费6000元，搬迁费6807元，利润损失25，000元，新建厂房的锅炉检验和使用费56，250元，额外增加人员开支50，600元，燃料费385，000元，共计666，357元。一审被告宋时锋辩称：不同意原告的诉讼请求，我租给原告房子是让他做买卖的，当时他们没有活干，总是闹事，破坏我生产，派出所已经处理过了。他们把我的蒸汽排到马路上浪费我的蒸汽，所以我和他协商，提前一个月让他搬走，我没有强制让他搬走，是他自愿的，他的洗衣厂没有投资多少钱，他没有做任何装修，我还给他装修了，给他抹的墙，他搬走了是我有损失，我房子空着也是浪费。一审法院经审理查明：2011年11月7日，原、被告签订协议书一份，被告将位于沈阳市苏家屯区华山松路6号，厂房面积为320平方米租给原告（2011年12月15日原告关洪江经工商行政管理机关批准开办了沈阳市苏家屯区春雨来洗衣店）开办洗衣厂，租期三年，从2011年11月7日到2014年11月7日止，租金每年20万元，原告支付给被告租金的时间分别为每年的11月8日之前（第一年租金可分为两次付清，2011年11月8日前原告付被告租金10万元，2012年4月5日前原告付被告租金10万元）第二年起每年的租金11月8日前付清，如不按规定时间支付租金，本协议自行终止，并且赔偿出租方的损失，租赁期内原告承租的实际面积因原告需要交纳的一切税费（房屋租赁税）由原告负责。被告提供原告用电40千瓦电容量。原告交纳电费（按表计费）电费每度一元，并在每月末将电费支付被告，电业部门检修或厂内维修临时停电为正常，因原告拖欠电费使被告不能按时交付电业部门电费造成损失，原告要承担造成的损失。若原告生产扩大需要增大用电量10千瓦的电费价格按照第三变压器厂的电费价格执行。因增加电量被告负责联系，原告承担所有费用。原告租期内，自行负担房屋维修费及水电费。如电业部门电费统一涨价执行涨价价格。如原告根据生产需要，对房屋部分结构改动。必须事先向被告通知，被告同意后方可施工。否则造成的后果由原告负全部责任。对被告损失进行经济赔偿，协议期满后对原告施工改动部分不得损坏，无条件搬迁。原告要加强管理，做好安全防火防盗工作，否则出现人身、财产安全事故，造成损失由原告自行承担，同时赔偿给被告造成的连带经济损失及法律责任。原告必须遵守国家法律法规，依法经营，否则出现一切违规违法行为，后果自负。原被告协议期限未满，原告单方终止协议，被告不予退还所剩租金。另外，原告在三年租期内终止合同，需提前二个月通知被告，否则需赔偿被告10万元，在通知被告后20天内搬走，并付清所用电费。原告使用厂房为洗衣厂，不得作别的经营用途。被告提供给原告蒸汽最大用量为洗衣机四台，烘干机四台，熨烫机二台，不得超过这些机器用量。协议签订后，原告按约定给付被告租金10万元。原告对房屋进行装修，支出材料费26，186.7元，人工费18，299元，机器设备调试费31，000元。2012年3月6日被告向原告出具通知一份，内容是：你租用我厂房干洗衣厂，因金山电厂汽压不够及蒸汽费收费大幅增加，我自己生产用汽都不够，蒸汽费也承受不了，为无法预见因素。还有你洗衣厂生产时大量蒸汽排到外面，造成很大浪费和损失，使我承受不起每天巨额蒸汽费。我已于2012年2月1日口头通知你另外找地方做好搬迁准备工作，通知时间从2012年2月1日起至2012年4月1日做好搬迁完毕，现在再次督促你做好搬迁准备工作，搬迁损失协商解决。2012年5月，原告搬出该房屋。2012年5月31日原告重新租赁了房屋。此期间原告对原来已经签订的洗涤合同的工作进行了外加工，产生额外租赁设备及购买蒸汽费5万元，洗衣工工资14，000元。原告现因原告认为被告违约解除合同，故诉至法院要求被告赔偿各项损失。一审法院认为：原、被告签订的协议书系双方在平等、自愿基础上协商一致的结果，合同内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。合法有效的协议对双方均具有约束力。本案中被告给原告出具了搬迁通知，给了原告搬迁时间，且通知中说明搬迁损失协商解决。原告于2012年5月搬走，可以证明原、被告是在协商一致的情况下解除了合同。关于原告主张的装修费、施工费和调试费，因原被告签订的合同期为三年，上述几项费用均系原告为了在此经营而支出的合理费用，故被告应赔偿原告因搬迁所造成的损失。原告在被告处经营到2012年5月，共计6个月，按照三年租期折旧计算，被告应赔付原告装修费21，822.3元（26，186.7元一26，186.7元÷36个月×6个月），施工费15，249.2元（18，299元一18，299元÷36个月×6个月），调试费25，833.3元（31，000元-31，000元÷36个月×6个月）。关于原告主张的外加工费，因该外加工费系被告违约造成的损失，原告在接到搬离通知时，正处于冬季、无法对新租赁厂房的施工，原告为继续履行多份订洗涤协议，避免违约和扩大损失，租用水洗厂设备及蒸汽并额外雇佣人员，共产生费用64，000元，该费用本院予以支持。关于原告主张的搬迁损失，原、被告合同到期之后也会正常产生搬迁损失，故本院不予支持。关于原告主张的交通费，交通费系原告购买物品及出行的必须支出费用，并非原被告之间解除合同产生的损失，故本院不予支持。关于原告主张的搬迁之后的利润损失、新建厂房的锅炉检验和使用费、额外增加人员开支及燃料费，上述费用均系原告为了自己今后的生产经营所必须要支出的费用，原告支出上述款项也可以为自己带来收益，均系原告生产经营中的成本一项，不属于原告搬迁的损失，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，一审法院判决如下：一、被告宋时锋于本判决发生法律效力十日内赔付原告关洪江装修费人民币21，822.3元、施工费人民币15，249.2元，调试费人民币25，833.3元，外加工费64，000元，共计人民币126，904.8元；二、驳回原告关洪江其他诉讼请求。案件受理费10，464元，由原告关洪江承担8471元，由被告宋时锋承担1993元。宣判后，宋时锋不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、判令撤销一审法院民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审判决事实认定错误，不尊重客观事实，曲解案件事实，割裂了证据之间的逻辑联系，判决结果没有建立在本案案件事实和证据基础上，而是建立在被上诉人的一面之词和对案件事实和证据的曲解之上，从而背离了“以事实为依据，以法律为准绳”基本审判原则，致使判决结果偏袒被上诉人，严重损害了上诉人的合法利益。判决结果显失公正，存在明显的事实认定错误这种认定完全违背了客观事实，导致一审判决错误。具体理由如下：1、本案中，上诉人与被上诉人解除租赁合同符合约定，上诉人并不构成违约，而是情势变更事由的出现以及被上诉人恶意使用上诉人为其提供的蒸汽，是导致上诉人与被上诉人解除租赁合同的主要因素。一审法院对原告在承租期间产生的搬迁损失的数额、项目是否真实及原告提供的损失证据是否充分的事实认定有错误。2、原告主张装修费不属实，这仅仅是原告的一面之词，一审法院偏信一家之言，采信了该单方主张。真正的事实是上诉人给被上诉人进行的装修，被上诉人根本没有发生装修费用和施工费，被上诉人提供的装修、施工费票据均为三联收据及白条。3、调试费用是被上诉人合同到期后也会产生的正常费用，而非损失。况且调试是洗衣机厂家免费安装调试服务项目，并未实际产生调试费用，因此原一审法院对此事实的认定错误。4、被上诉人主张租用水洗厂设备及蒸汽额外产生的费用不是事实，上诉人虽然通知被上诉人解除租赁合同，但直到其搬迁的时间为期两个月，此期间被上诉人并正常生产，其主张外加工纯是子无虚有，况且，被上诉人在原一审开庭时提供的外加工费用的证据均不具有法律效力，一审法院却予以支持。被上诉人此举严重损害了上诉人的利益；二、合同解除条款是租赁合同的非常重要的核心条款，一审法院在对解除租赁合同这一事实的认定上，偏听偏信被告的片面之词，错误采信被告证据，导致错判，做出了对被告有利的理解，偏袒了被告。被上诉人关洪江答辩称：一、上诉人上诉状中称解除租赁合同，我方不认同。当时我租赁他的厂房是在12月25日正常开始生产，20天后，我的合伙人就以蒸汽供应量问题与上诉人发生纠纷，上诉人无故的蒸汽不足。二、上诉人主张我方浪费蒸汽，我方不同意。因为现行市面的蒸汽设备都是压力设备，都需要必须的排气减压，否则会导致爆炸，这并非浪费蒸汽。三、就上诉人主张搬迁损失与事实不符，我方也不同意。如果上诉人不单方解约，我方根本不用搬迁投资新的厂房。而且在这段期间是1月份给我方下的通知，我方根本无法生产，导致我方生产很大的损失，费用就是实际发生了这些费用。四、上诉人提供给我方的厂房是一个废弃的锅炉房，地面坑洼不平，卫生环境极差，我方投入很大资金装修才能进行我方的生产。五、上诉人还提到我方提供的装修施工票据仅为三联据，我方也不赞同，我们是三个合伙人，每个人负责一方面，我负责账目，我们每个人都一本帐，所有的账目我们都会对账，都会付发票、收据，不会存在造假问题。至于为什么都是三联据，说白了因为我们为了便宜，所以找的店面都只能提供三联据。六、关于调试费，因为上诉人给我方进行单方停气，所以才导致我们需要进行调试，发生的费用理应由上诉人承担。七、上诉人主张我方正常生产，我方不同意。因为上诉人通知我们停气到2月1日下达书面通知，再到5月我们正式搬迁，我方是被迫加工，一审也认可了我方为被迫加工，导致我们到外面外加工。本院经审查认为，上诉人宋时锋与被上诉人关洪江所签租赁合同的租期尚未届满，上诉人宋时锋向被上诉人关洪江发出搬迁通知一份，通知被上诉人提前搬迁，被上诉人关洪江于2012年5月搬离案涉房屋。通过上述事实可确认双方系协商一致同意解除租赁合同，现被上诉人主张因上诉人违约造成其装修损失、施工费、调试费及外加工费等相应费用，在原审中被上诉人主张其所支出费用的证据均为三联收据及白条，而且其主张的外加工洗涤合同的相对方为顺鼎床上用品洗涤服务中心，支付外加工费的证据也均为收条，故将本案发回重审，原审法院应审查被上诉人提供的相应证据，以客观公正确定被上诉人因提前搬离案涉房屋造成的损失的实际数额，并据此作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第652号民事判决；二、发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。审 判 长 刘 冬代理审判员 郑竹玉代理审判员 相 蒙二〇一五年一月十九日书 记 员 那萌萌本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 更多数据：