（2014）青法民初字第382号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-10-12
案件名称
韩健睿与张小锋排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
青冈县人民法院
所属地区
青冈县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩健睿,张小锋
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款
全文
黑龙江省青冈县人民法院民 事 判 决 书（2014）青法民初字第382号原告韩健睿，男，1992年7月26日生，汉族，现住青冈县。身份证号×××委托代理人韩玮炜，男，1970年11月19日生，汉族，住址同上（系原告之父）。被告张小锋，男，1963年8月30日生，汉族，现住青冈县青冈镇新建街三委**组。身份证号×××原告韩健睿与被告张小锋排除妨害纠纷一案。本院于2014年10月31日立案受理，依法由审判员姜国福独任审判，于2014年12月31日/2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告韩健睿及其委托代理人韩玮炜，被告张小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩健睿诉称，2000年1月10日经债权人任文富申请，青冈县人民法院以（2000）青民初字第45号民事裁定，对青冈县供销社的数间房屋予以查封（含本案所涉的原县社四间房屋在内）。后经法院强制执行，于2006年11月25日经黑龙江信和拍卖有限公司拍卖，由权利人丁继臣以21万的价格7间厢房（含本案所涉的原县社四间房屋在内）。但在查封后到拍卖前，西厢房4间房屋由青冈县供销社联营公司出租给被告张小锋，此后一直由张小锋占用。2014年9月2日，丁继臣将包含涉案4间房屋在内的7间房屋卖与原告，并以合同的形式约定，将其对张小锋的诉权等一并由原告继受。后原告多次找被告协商，让其搬出该房屋，但协商未果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形的或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在租赁前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在租赁前已被人民法院依法查封的。”而本案的情形符合该条（二）项的规定。据此，被告对4间房屋租赁关系不适用买卖不破租赁的原则，不能对抗法院的查封、强制执行、拍卖、转让而取得的该房屋所有权，非原告同意，被告没有法律上的理由在继续占有该房屋。所以被告继续占有该房屋，拒不搬出是一种明显的侵权行为。故此，现要求被告立即搬离该房屋，停止侵权，被告的行为侵犯原告的合法权益，请法院公正裁决。要求被告立即搬离原告所有的位于原县社西厢房4间房屋，排除对原告的妨害，并承担诉讼费用。被告张小锋辩称，一、答辩人是合法使用租赁的房屋。二、原告称多次找被告协商是假的，原告没有找被告协商过。三、原告称4间房屋空闲不是事实，现在有30-40吨废铁在房屋中。答辩人租赁的是联营公司的房屋，不是青冈县供销社的，原告所举的证据是假的，法院查封房屋的民事裁定书已作废。为维护答辩人合法权益，请法院公正裁决。经审理查明，2014年9月2日，丁继臣将包含涉案4间房屋在内的7间房屋卖与原告，原告取得房屋所有权。为了支持自己的主张，原告向法庭提交2000年1月10日青冈法院（2000）青民初字第45号民事裁定书、张小锋与青冈县供销联营公司于2000年10月1日签订的房屋租赁合同、2006年11月25日拍卖成交确认书、2014年9月2日买卖合同、原告韩健睿的房屋产权证、房屋平面图、座落地址、档案号。上述证据，原告旨在证实，原告购买的房屋是青冈县供销社的，是通过合法程序取得的。经当庭质证，被告认为，原告购买的房屋是青冈县供销联营公司的，不是青冈县供销社的，保全裁定已作废，拍卖是假的。通过对原告提交证据的质证和分析，对原告提交的欠据予以采信，原告提交的证据能够证实被告占有使用原告的房屋。经被告申请法院调取了青冈县供销联营公司1982年336号和337号房屋档案。被告旨在证实，座落在青冈县民主街的房屋，是现在被告租赁的房屋，现在是什么街不清楚。经当庭质证，原告认为，房屋座落位置不是一个，间数和面积也不对。通过对被告申请调取的证据的质证和分析，该证据与本案诉争房屋不具有关联性，对该证据不予以采信。本院认为，本案争议焦点是被告的行为是否侵犯原告合法权益，原告的诉讼请求是否应予支持。从原告提交的证据看，原告的证据能够证实其取得了被告租赁房屋的所有权，被告占有使用该房屋侵犯了原告的合法权益，被告应从该房屋中将废铁搬出，停止侵害，排除妨碍，将该房屋归原告使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号第二十条规定：“租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形的或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在租赁前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在租赁前已被人民法院依法查封的。”而本案的情形符合该条（二）项的规定。据此，被告对4间房屋租赁关系不适用买卖不破租赁的原则，不能对抗法院的查封、强制执行、拍卖、转让而取得的该房屋所有权，非原告同意，被告没有法律上的理由在继续占有该房屋。所以被告继续占有该房屋，拒不搬出是一种明显的侵权行为。原告的诉讼请求应予支持。被告的证据不能证实其主张，不予支持，如果该房屋所有权如被告所称是青冈县供销联营公司所有，其诉讼主体应为青冈县供销联营公司，也不是被告，具有主体资格的联营公司，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条（一）、（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：被告张小锋于判决生效后40日内搬离原告所有的位于原青冈县供销社西厢房4间房屋，排除对原告的妨碍。案件受理费元由被告50元由被告张小锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审判员 姜国福二〇一五年一月十九日书记员 孟 婷 搜索“”