（2014）聊东商初字第1728号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-28
案件名称
山东聊城绿园物业有限公司与孙廷和、孙乐雷物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
聊城市东昌府区人民法院
所属地区
聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第七十四条第一款，第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2014）聊东商初字第1728号原告：山东聊城绿园物业有限公司，住所地：聊城市东昌府区花园南路52号。法定代表人：贺泽伟，经理。委托代理人：陈茂林。被告：孙廷和，男，个体工商户，住聊城市东昌府区，现住聊城市东昌府区。被告：孙乐雷，男，1981年2月9日，经商，系孙廷和之子。原告山东聊城绿园物业有限公司（以下简称绿园物业）诉被告孙廷和、孙乐雷物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告绿园物业的委托代理人陈茂林，被告孙廷和、孙乐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与香江业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告管理小区，全体业主和使用人履行合同承担相应责任，合同期限为2011年1月1日至2016年12月31日，且经聊城物价局批准收费。被告自2012年5月1日至今，未向原告支付公共部位停车场车位费用，共计40800元，原告多次催要未果，据此诉至法院，请求判令被告支付公共停车场车位费40800元，诉讼费用由被告承担。被告孙廷和、孙乐雷辩称：我们不欠任何物业管理费用。物业公司无权要求收取湖西路公共停车位的费用，因为是属于全体业主的，作为为业主服务的物业公司无权出卖、出租。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告提交了以下证据：1、由聊城市规划局出具的香江一期规划图纸一份原件，证明本案诉争的湖西路停车位在规划范围之内。2、工商营业执照复印件一份，拟证明孙乐雷是香江湖西路43、45号卖电动三轮车的业主。3、香江光彩大市场业主委员会于2013年5月10日出具的证明一份，证明本案被告在香江抢占的车位。4、催收车位费通知一份及照片七张，该证据证明了被告所占的停车位，并为被告送达催交车位费通知的情形。5、香江业主委员会与绿园公司签订的物业服务合同一份，证明绿园公司的主体资格。6、香江一期业主委员会出具的委托书三份，证明业主委员会授权绿园物业公司自2012年5月1日起至2013年8月31日止，收取停车费每月每车180元。自2013年9月1日起至2014年12月31日止，每月每车的收取费300元。7、（2013）聊东商初字第1909号民事裁定书一份，证明本案曾经起诉过原告的事实。8、2012年2月26日召开的业主委员会办公会会议纪要，证明对湖西路公共停车位收费是经大会通过的。9、香江八大部门十三个商会向派出所提交的情况反映材料，证明自2011年以来本案被告经常控制湖西路，致使三年无法开展工作，经香江业主委员会决定扣押孙廷和电动三轮车，从而证明被告长期占道的事实。10、2013年至2014年的收费通知一份，2014年的收费按照2013年的收费不变。11、2015年1月19日出具的通知一份，是对湖西路商户对2014年9月份退费的说明。被告质证称：对原告提交的证据有异议，我并非长期侵占公共停车位，而是卸车时临时停放，催收停车位占用费通知并未收到，原告无权决定收取公共停车位停车费用，我们不予认可。2012年2月26日的收费会议纪要并非全体业主的决定，不认可。关于写给派出所的材料，是原告强制扣车引发打架，并不能证明我长期使用停车位。香江湖西路电动车的所有业主都没有收到过收费通知，如果我们收到了，我们会和他们交涉。2015年1月19日出具的通知不是通知，与本案无关，要求对方提供退费原件。经审理，本院认定如下事实：原告绿园物业系受聊城市东昌府区香江光彩大市场业主委员会的委托，管理香江市场一期物业的公司。被告孙乐雷于2011年1月12日成立聊城市东昌府区雷杰车辆批发部，经营地址为香江市场湖西路43、45号。孙乐雷之父孙廷和在店铺内帮助经营。2012年2月26日，在香江市场一期业主委员会办公室召开了会议，由业主委员会主任支持，讨论市场内共用部分经营性车位收费等事宜，参加人员有业委会副主任、业委会秘书长及法律顾问等七人，会议决定对市场内部分公共车位停车收费，包括湖西路孙乐雷经营的店铺门前的车位。之后即开始要求业主或使用人缴纳公共停车位的使用费。孙乐雷的店铺经营至2014年1月2日被注销。因孙乐雷一直没有缴纳公共停车位使用费，原告诉至本院，提出上述请求。本案争议的焦点是：原告收取公共停车位使用费是否合法。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十六条第七项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。本案中，香江市场一期规划范围内的湖西路属于建筑区划内的道路，应属于香江一期业主共有，在湖西路划出的公共停车位也属于业主共有，按照上述法律规定，对业主共有的公共停车位的管理，包括是否收费、所收费用的使用等问题，属于涉及业主权利的重大问题，应由全体业主通过召开业主大会共同决定，而非业主委员会讨论所能决定的事宜，因此原告绿园公司所依据的业主委员会会议讨论通过的收费意见系无效决定，不能作为收费依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”之规定，被告的抗辩理由成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条第七项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告山东聊城绿园物业有限公司的诉讼请求。案件受理费820元，由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 林孟良人民陪审员 王友成人民陪审员 段文燕二〇一五年一月十九日书 记 员 杨 昭