（2014）栖迈民初字第350号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-03-18

案件名称

原告周满银与被告陈宝义、王章秀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周满银,陈宝义,王章秀

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条

全文

南京市栖霞区人民法院民事判决书（2014）栖迈民初字第350号原告周满银，男，汉族，1943年2月10日生。委托代理人樊华，江苏刘洪律师事务所律师。被告陈宝义，男，汉族，1958年9月27日生。被告王章秀，女，汉族，1959年6月27日生。委托代理人严青，江苏欣达律师事务所律师。委托代理��冯标，江苏欣达律师事务所律师。原告周满银与被告陈宝义、王章秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周满银及其委托代理人樊华，被告陈宝义、王章秀及其委托代理人冯标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周满银诉称，二被告系夫妻关系，原告承租了由两被告所有的位于南京市栖霞区某某村XX号-X两栋房屋，用于经营某某宾馆。原告与陈宝义签订了一栋三层房屋（面积约550平方米）租赁协议，租赁期从2010年3月16日至2015年3月16日止，年租金为125000元，原告与王章秀签订了另一栋二层房屋（面积约250平方米）租赁协议，租赁期从2010年9月1日至2015年3月16日止，年租金为50000元。两被告同意原告继续使用两被告儿子陈某的工商营业执照继续经营。2014年年初原告承租的房屋被列入征收范围，被告王��秀于2014年1月13日仍收取了原告的房租，租金时间从2014年3月16日至2015年3月16日止。两被告告知原告他们与征收办已经达成征收安置补偿协议，要求原告无条件搬迁，为阻止原告获得拆迁补偿款，威胁以断水断电甚至强拆的方式逼迫原告搬离承租房屋。原告多次与被告协商处理未果，故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、两被告返还原告租金175000元，并支付自2014年1月13日起至实际履行完毕之日止同期银行贷款利息；2、二被告给付原告经营损失809220元，装修费210932元，搬迁费2629元，电话移机费310元，有线电视补偿费400元，空调移机费1000元（5台），宽带拆除费500元，诉讼费用由被告承担。被告陈宝义、王章秀共同辩称，1、在扣除原告实际使用租赁物期间的租金（两个月加10天）后，剩余租金可以退还。2、原告主张给付退还租金的利息没有法律依据。3、原告其他主��都没有证据证明，也无法律依据，均应予以驳回。经审理查明，二被告系夫妻关系。二被告共同共有位于南京市栖霞区某某村XX号-X的房产。二被告之子陈某以南京市栖霞区燕子矶街道某某村为经营场所办理了南京某某宾馆的个体工商户营业执照。2010年3月陈宝义与周满银签订租赁协议一份，协议约定，位于某某村XX号-X某某宾馆租赁给周满银，经双方协商，达成如下协议：一、宾馆一幢三层房内设施（详见清单）有关手续齐全。二、租金拾贰万伍仟元（年租金）。三、租期2010年3月16日起至2015年3月16日止。七、甲方如翻建中间一幢房子时，施工期间影响乙方经营，甲方免收乙方施工期间的租金费用。八、爱护好宾馆财物，租期结束后，如数按清单归还甲方。2010年9月，王章秀又与周满银签订租赁协议一份，将某某村XX号-X另一幢房产租赁给周满银，协议约定：位于某某村XX号-X某某宾馆（以下简称甲方），租赁给周满银（以下简称乙方）。经甲乙双方协商，现将有关事宜达成如下协议：一、宾馆一幢三层房内设施（详见清单）有关手续齐全。二、租金伍万元（年租金）。三、租期2010年9月1日起至2015年3月16日止。七、甲方如翻建中间一幢房子时，施工期间影响乙方经营，甲方免收乙方施工期间的租金费用。协议签订后，周满银与陈某签订了3份某某宾馆财物交接明细单，此后由周满银继续以某某宾馆名义对外经营。2014年1月13日，周满银向王章秀交纳了上述两份租赁合同的2014年3月16日至2015年3月16日全年的租金175000元。后因政府征地拆迁，2014年5月5日，拆迁部门发布拆迁公告，二被告的房产被列入征地拆迁范围之内。2014年5月20日，原告周满银搬离租赁物。现因原、被告双方的租金退还及补偿事宜无法达成一致，故原告周满银诉至法院要求处理。另查明，本市栖霞区某某村XX号-X房产属于陈宝义、王章秀夫妻共同财产，在拆迁过程中，陈宝义、王章秀对其所有相关房产进行了分户处理，将部分房产划归到其子陈某名下，并由陈某获取相应的拆迁补偿款。上述事实，有租赁合同、房产证、财产交接清单、租金交纳凭证、拆迁补偿协议、本院调查笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告退还租金的主张，本院认为，自拆迁公告发布之日起，原、被告双方的租赁关系自然终止。租赁关系终止后，出租人应退还承租人未到期的合同租金，承租人应返还出租人租赁物。未予返还租赁物，承租人应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，拆迁公告于2014年5月5日发布，承租人于2014年5月20日搬离租赁物，因此，被告陈宝义、王章秀应退还原告周满银自2014年5月21日至2015年3月16日共计293天的租金140640元（480元／天＊293天）。考虑到拆迁工作会对原告的正常经营产生一定的影响，本院认为自拆迁公告发布之后的租金应予适当降低，承租人按合同约定租金标准的70%支付租金较为合适，故被告陈宝义、王章秀还应退还原告周满银2014年5月6日至2014年5月20日已收租金的30%，即2160元（15天＊480元／天＊0.3）。关于原告主张的被告应按租赁合同第七条约定，出租人因为翻建房屋影响承租人经营，被告应免收原告2个月房屋租金，根据原告陈述被告于2010年7月份进行房屋的翻建，对此被告不予认可，仅认可系对部分房屋进行了装修，而不是翻建。原告周满银对其主张并且提供证据证明。但考虑到即使是对房屋装修，亦会对紧临装修房屋的某某宾馆的经营产生一定的影响。因此，本院认为，装修期间2个月的租金应按合同约定租金的70%给付。故二被告再退还原告周满银2010年7月和8月房屋租金的30%，即6250元。综上二被告应退还原告的租金共计人民币149050元。并承担140640元的自2014年5月21日起至实际给付140640元时止的按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。关于营业损失，本院认为，因为原、被告双方租赁合同尚有10个月才到期，即因拆迁工作导致合同终止，参照相关拆迁政策，在产权人所获营业损失的范围内，依据公平原则给予承租人适当补偿。根据二被告拆迁补偿协议，某某村XX号-X所获得的营业损失共计为881310元（252350元＋628960元）。本院酌定二被告应给付原告营业损失补偿款为132197元。关于装修损失，本院认为，产权人应给付承租人的装饰装修补偿，应在产权人所获得的装饰装修款范围内进行处理。本��中，二被告所获装饰装修补偿款除了经营用房外，还包括住宅房屋的装饰装修，共计164531元，因原、被告双方均未能举证证明租赁物交付前装饰装修的情况，本院结合装饰装修的评估范围，依据公平原则，本院酌定二被告给付原告装饰装修补偿款的40%，即65812.4元。关于搬迁费，本院认为，二被告在拆迁中共获搬迁费2629元。虽然原告周满银未能提供搬迁费票据，但承租人为配合拆迁工作自行搬离租赁物必然会产生一定的费用。根据公平原则，本院酌定二被告给付原告其所获搬迁费的60%，即1577.4元。关于电话移机、有线电视搬迁补偿、空调移机补偿、宽带拆除补偿，本院认为，二被告在本次拆迁中所获固定电话拆移补助费310元（1部），有线电视拆移补助费400元（1户），空调拆装补助费1800元（9台），宽带网拆除补助费500元（1个端口）。根据原告提交的某某宾馆设备��细单，陈某向原告交接某某宾馆财物时，就存在电话（19部），空调（18台），有线电视用户证。而原告周满银仅提交1张其女于2011年购买1台空调的发票，该证据不足以证明其经营某某宾馆后重新添置了5台空调的主张。故原告周满银主张电话、空调、有线电视迁移补偿费的请求，证据并不充分，理由不能成立，本院不予支持。二被告对办理宽带服务事宜没有提供证据证明，原告周满银提交了2012年10月办理家庭有线宽带事宜的电信公司的业务登记单。故原告主张的宽带迁移补助费500元，理由成立，本院予以支持。另因二被告系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间为共同生活所负债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《中华人民��和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：一、被告陈宝义、王章秀于本判决生效之日起十日内共同返还原告周满银房屋租金人民币149050元，并承担其中140640元租金的自2014年5月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。二、被告陈宝义、王章秀于本判决生效之日起十日内共同给付原告周满银营业损失补偿款人民币132197元，装饰装修补偿款65812.4元，搬迁费1577.4元，宽带网拆除补助费500元，合计人民币200086.8元。三、驳回原告周满银的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由原告周满银负担8750元，被告陈宝义、王章秀共同负担6850��。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　段颖刚人民陪审员　　高益群人民陪审员　　葛秀芳二〇一五年一月十九日书　记　员　　刘　林微信公众号“”