（2014）穗中法民五终字第3845号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-02
案件名称
岳晓琴、广东元邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳晓琴,广东元邦房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3845号上诉人（原审原告）：岳晓琴，女，1985年3月5日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人陈建锋，董事长。委托代理人陈柳红，系该公司职员。委托代理人许西湖，系该公司职员。上诉人岳晓琴、广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月7日，岳晓琴（乙方）与元邦公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定岳晓琴向元邦公司购买广州市白云区明月金岸花园环洲四路946号G栋404房（下称诉争房屋），该商品房户型为3房2厅1厨1卫，非封闭式阳台2个，房屋按套出售，总价款为1003286元；甲方应在2013年6月30日前交付房屋给乙方，逾期交楼不超过180日（含）的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向两乙方支付违约金，本合同继续履行……第十五条房屋交付时的有关资料，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》……（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方负担；第十六条交付时的验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或者条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准修复、更换等等。合同附件六装饰、设备标准约定：门窗：门：安装精致入户门，窗：卧室及外窗安装优质铝合金窗、厅房部分采用中空玻璃……（注：具体以现场实际为准，甲方（卖方）拥有最终解释权）。上述合同签订后，岳晓琴向元邦公司支付全部房款并在2013年7月22日收楼使用。元邦公司销售时出示的《认购手册》中毛坯交楼标准与合同附件六内容基本一致，关于门窗的约定则完全一致。诉争房屋所属的明月金岸花园G栋房屋距规划的广佛高速铺道边线不足10米，诉争房屋客厅及餐厅紧邻该规划路线。岳晓琴于2013年8月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金，以总房款为本金，自2013年7月1日起，至2013年12月27日期间按0.003%的标准计付，在2013年12月28日至2014年6月30日期间按0.008%的标准计付，在2014年7月1日之后按每日0.008%的标准计付至被告提供合同约定的八份资料之日止；2、被告按合同附件六的约定将上述房屋客厅、餐厅部分的玻璃更换为约定的中空玻璃；3、被告对以下房屋质量进行修复：（1）入户门框烤漆脱落；（2）入户门地砖开裂；4、诉讼中产生的所有费用由被告负担，包括误工费1000元、交通费1000元、复印费200元及本案受理费。原审诉讼中，岳晓琴提交落款日期为2013年7月22日的《房屋状况检查表（收楼表格三）》复印件一份，拟证实其在收楼时即向元邦公司提出房屋质量问题，该表内容如下：客厅玻璃窗未采用中空，餐厅也同样；主人房由渗水、墙角顶有空；入户门口磁砖破裂，门框上石灰掉落，门框有脱漆，门吸坏，入户花园墙要贴砖，公共部磁砖脱落，窗户处。该表物业服务中心人员签章处有黄姓人员签名。经质证，元邦公司对该证据真实性不予确认，并确认业主在收楼时均需填写该表，但其现无岳晓琴填写的该表，也不清楚岳晓琴有无填写。岳晓琴另提交《特殊要求申请表》照片及录音资料各一份，并主张其在收楼时向元邦公司提出其实际收楼时间以元邦公司提供验收合格证之日为准的申请，元邦公司也表示同意，该表上除岳晓琴名字外无其他签章。经质证，元邦公司对该两份材料真实性均不予确认。为证实其为本案诉讼而产生的损失，岳晓琴提交交通费发票、邮寄费发票及复印费收据合共12张，费用合计389元，元邦公司确认交通费167元，对其他费用与本案的关联性均不予确认。元邦公司提供以下证据，拟证实岳晓琴在2013年7月22日收楼且未提出任何异议：《收楼通知书》、《业户资料（收楼表格一）》、《住宅及设施验收交接书（收楼表格二）》、《住宅钥匙签收确认书（收楼表格四）》、《区域防火责任协议书（收楼表格六）》、《物品交接表（收楼表格八）》、《收楼确认书（收楼表格九）》，上述证据落款日期均为2013年7月22日。经质证，岳晓琴对上述证据的真实性均予确认。原审庭审中，岳晓琴确认诉争房屋卧室部分的窗安装的是中空玻璃，其诉请中客厅、餐厅部分的窗可按卧室窗户的安装标准进行，中空玻璃在隔音、保暖、卫生等方面比普通钢化玻璃有优势，且市场价格较高，对合同附件六门窗标准的理解是厅房部分除了厨房、卫生间，其他的门窗玻璃都应是中空玻璃，因为诉争房屋十分靠近高速公路，噪音大，若不是安装中空玻璃，其可能不会考虑购房，诉争房屋离高速路有48米，且样板房G403房的装修与合同约定相同，在客厅和餐厅安装的都是中空玻璃，合同附件六中注明的“现场实际”指的是样板房的装修标准，而入户门口破损的地砖已由元邦公司更换为三个与其他地砖颜色不一致的地砖，影响美观，要求更换为同一颜色的地砖；元邦公司确认诉争房屋客厅及餐厅安装的玻璃并非中空玻璃，但已安装的双层玻璃的隔音效果也很好，对附件六关于门窗的约定，其解释是厅房只要有部分采用中空玻璃即可，附件六并非格式合同，都是经过双方修改的，诉争房屋离高速路大概100米左右，合同附件六中注明的“现场实际”指的是部分玻璃安装为中空玻璃而非全部，是指合同约定的内容，入户门口的地砖因为无法采购到颜色一致的材料，所以才更换为颜色不一致的地砖，已经履行了合同义务。经现场勘验，诉争房屋现状如下：1、餐厅及客厅部位的窗户玻璃为普通玻璃，两个卧室部位的玻璃为中空玻璃；2、诉争房屋门口所铺设地板砖有三块（白色）与其他地板砖颜色（黄色）不一致，隔壁403房门口地板砖颜色均为黄色；3、门框上有零星烤漆脱落；4、诉争房屋与隔壁403房门口的公共区域建有间墙。举证期内，元邦公司未能提交《竣工验收备案表》。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《认购手册》、《房屋状况检查表（收楼表格三）》、建设工程批后公示及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。元邦公司是诉争房屋所属楼盘的开发商，其在销售时出示的《认购手册》即是对诉争房屋及相关设施所作的说明，足以使岳晓琴产生信赖并订立合同，之后元邦公司亦将该说明写入合同，内容为“窗：卧室及外窗安装优质铝合金窗、厅房部分采用中空玻璃”，从该约定内容可知是对各个位置的窗户的装修标准的描述而非针对数量的约定，按通常理解应是位于厅房部位的窗户采用中空玻璃，若如元邦公司所称厅房只需一部分窗户采用中空玻璃即可，则对于厅房何部位采用中空玻璃就变成无约定，该解释明显不合常理，故原审法院对元邦公司关于门窗装修标准的解释不予采纳。由于诉争房屋靠近规划中的高速公路，门窗的约定系影响岳晓琴购房的重要因素，岳晓琴主张元邦公司将客厅、餐厅部位的窗户更换为中空玻璃符合合同约定，原审法院予以支持，且该中空玻璃宜与诉争房屋卧室安装的玻璃为同一标准。至于元邦公司提出的装修具体以“现场实际”为准的抗辩，双方对于该“现场实际”作出不同解释，合同中亦无对该条款的详细解释，但无论是何种解释，元邦公司作为合同履行方，其并无证据显示诉争房屋厅房的窗户装修标准与样板房一致或者其已依照合同约定进行装修，元邦公司该抗辩无据，原审法院不予采纳。对于岳晓琴提出的逾期交房违约金的主张，原审法院认为，元邦公司虽未能提供合同约定交房时需提交的文件资料，但岳晓琴已实际于2013年7月22日收楼使用，对于其提出的元邦公司同意以提供所有验收合格证之日作为实际收楼之日的主张无举证证实且未得到元邦公司确认，对岳晓琴该主张原审法院不予采纳，其要求元邦公司支付2013年7月1日至2013年7月22日期间的延期交楼违约金合情合理，原审法院予以支持，其余部分，予以驳回。对于岳晓琴提出的元邦公司对房屋质量进行整改的问题，岳晓琴虽未能提供《房屋状况检查表（收楼表格三）》原件，但元邦公司确认各业主在收楼时均需填写该表，依常理元邦公司应持有该证据原件，现元邦公司却以不清楚岳晓琴是否有填写该表为由拒不提供，根据《证据规定》第七十五条的规定，原审法院对岳晓琴主张的在收楼时房屋存在的质量问题予以采纳，而前述质量问题与岳晓琴在本案中提出的房屋质量问题及现场勘验情况基本一致，则原审法院对岳晓琴于本案中提出的诉争房屋现存质量问题的主张均予采纳。双方在附件六中明确约定安装精致入户门，现该门框烤漆脱落，质量存有瑕疵，岳晓琴主张元邦公司予以修复符合合同约定，原审法院予以支持，对于岳晓琴所主张的入户门口地砖的问题，虽然岳晓琴确认该瑕疵位于入户阳台外的公共区域内，然从诉争房屋的格局可以看出，该公共区域与诉争房屋入户阳台相接且与相邻房屋有一墙相隔，直接影响诉争房屋的使用及美观，故岳晓琴主张元邦公司更换入户门口的地砖为黄色合情合理，原审法院均予支持。关于损失合计为2200元的诉请，岳晓琴对于其误工费1000元无证据证实，但提供了389元的支出单据，且岳晓琴因提起本案诉讼而产生交通费及复印费亦属合理，该费用的产生实因元邦公司履约瑕疵导致，原审法院酌定元邦公司对此需赔偿岳晓琴200元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2014年3月20日作出如下判决：一、在原审判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向岳晓琴支付延期交楼违约金（以1003286元为本金，自2013年7月1日起每日按0.003%的标准计付至2013年7月22日止）；二、在原审判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司为岳晓琴修复广州市白云区明月金岸花园环洲四路946号G栋404房的入户门框烤漆、将入户门口处的三块白色地砖更换为黄色地砖、将客厅及餐厅部位两处的窗户玻璃更换为中空玻璃（费用由广东元邦房地产开发有限公司负担）；三、在原审判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向岳晓琴赔偿损失200元；四、驳回岳晓琴的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114元，由岳晓琴负担64元（已缴纳），元邦公司负担50元，并于原审判决生效之日起三日内向原审法院交纳。判后，元邦公司不服，上诉至本院称：一、一审法院在现场勘验过程中故意偏袒岳晓琴，一审判决认定事实不清楚，明显对元邦公司不公。双方在《买卖合同附件六》中约定，窗户玻璃以现场实物为准，且答辩人拥有最终解释权。岳晓琴在购买房屋之前，己亲自前往楼盘考察，已经亲自查看了样板房（G栋403房），对样板房厅房部分的玻璃已有非常清晰的了解，并做出了购买G栋404房的决定。岳晓琴在一审庭审中主张《买卖合同附件六》中注明的“现场实际”指的是样板房的装修标准，并声称样板房G栋403房厅房部分的玻璃为中空玻璃，但没有提供相关的证据证明板房G栋403房厅房部分的玻璃为中空玻璃。G栋403房业主早岳晓琴起诉元邦公司之前就已收房入住，元邦公司无法进入G栋403房查看该房间厅房部分的玻璃是否为中空玻璃。但经元邦公司向现场工作人员了解，G栋404房的玻璃和G栋403房以及G栋其他房屋的玻璃都相同。虽然一审法院在诉讼过程中进行了现场勘验，但却只勘验了其他方面，故意没有勘验G栋403房厅房玻璃的情况，故意忽略对G栋403房厅房部分玻璃情况的勘验，在现场勘验中就已明显的偏向岳晓琴。而且，一审法院在没有查清G栋403房厅房部分的玻璃是否为中空玻璃的情况下，就仅凭岳晓琴一面之词不负责任的认定G栋403房厅房部分的玻璃为中空玻璃，并判决由元邦公司将客厅及餐厅部位两处的窗户玻璃更换为中空玻璃。因此，一审法院在审理过程中故意偏袒岳晓琴，一审判决认定事实不清楚，明显对元邦公司不公。请求二审法院依法撤销一审判决，对G栋403房厅房部分玻璃进行现场勘验，查明G栋403房厅房部分玻璃是否为中空玻璃的事实，并依法改判驳回岳晓琴的该项诉讼请求。二、岳晓琴要求元邦公司将涉案房屋入户门口处公共区域的白色地砖更换为黄色地砖没有依据，请求二审法院依法改判，驳回岳晓琴的该项请求。涉案房屋G栋404入户门口处是公共区域，双方在合同中并未约定涉案房屋入户门口处公共区域的地砖颜色必须为黄色。岳晓琴在一审起诉状中提出，涉案房屋G栋404入户门口处公共区域的地砖开裂，要求元邦公司更换地砖，但并未要求一定要更换为颜色一致的地砖。元邦公司便很快将开裂的地砖更换为完好的地砖，因元邦公司无法采购到颜色相同的地砖，便采购了白色地砖进行了更换。但岳晓琴却在一审第二次开庭过程中，认为已更换好的完好的白色地砖影响其房屋的美观，又在庭审中要求元邦公司更换为黄色。但双方在合同中并未约定涉案房屋入户门口处公共区域的地砖颜色必须为黄色，而且元邦公司已经将破损的地砖更换为完好的地砖，因此，岳晓琴的这一诉请没有任何依据，请求二审法院依法驳回。综上所述，向二审法院请求：1．依法撤销白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1078号民事判决2．查清事实，依法改判；3．判决岳晓琴承担本案一审、二审的全部诉讼费用。岳晓琴答辩称：针对中空玻璃问题，我方可以现场勘验，坚持一审意见。岳晓琴上诉至本院称：（一）元邦公司故意隐瞒事实，一审判决认定事实不清。关于收楼时间，元邦公司已经同意岳晓琴先走收楼程序，实际收楼时间按其能提供所有验收合格证明材料的时间计算，并填写了申请单，经相关领导批示，并电话通知岳晓琴同意相关请求。一审过程中，岳晓琴已提供相关材料，证明确实有这样一份申请，而且该申请原件仅有一份，并只有元邦地产公司有。而元邦公司在一审过程中说不清楚情况，属于故意隐瞒事实真相。一审判决并未对相关当事人进行具体调查，却因元邦公司不确认为由作出判决，严重损害了岳晓琴的合法权益，岳晓琴不服从判决，故请求依法改判。（二）岳晓琴证据确凿，一审判决也认为本案实因元邦公司未依法履行合约所致，故一审二审过程中产生的相关费用应由元邦公司全部承担。上诉过程中产生的相关费用，元邦公司应全额赔偿。一审判决受理费114元由双方共同承担不合理；交通费等岳晓琴已经提供相关票据，但一审判决因元邦公司说与本案关联性不确认而作出部分赔偿的判决不合理。一审过程中岳晓琴先后参加了2次开庭审判，1次笔录，1次现场凋查，共耽误工作四个半天，合计两天。由于岳晓琴工资酬劳属于多劳多得，耽误工作时间，严重影响工资收益，一审过程中岳晓琴声明可以供个人纳税证明，计算每天误工费。而一审判决表示不需提供，并因此说岳晓琴证据不充分而作出判决岳晓琴不服从判决，故请求依法改判。若二审判决认为相关责任确实在于元邦公司，恳请要求其赔偿岳晓琴相关损失。庭审中，岳晓琴补充上诉理由如下：合同第12条对收楼标准有详细表示。城市管理法27条、建筑法第61条、城市房地产开发经营管理条例第36、37条、建筑工程管理条例第16条规定建设工程应经过验收合格才交付使用。但是2014年4月广州市规划局公布的公示涉案房屋没有经过规划验收。商品房交付程序看，合同约定开发商提供验收合格证明即合同第15条房屋交付有关资料。但直到现在对方还未提供该材料给我方。房屋质量问题，根据合同第16条，对方直到现在也没有给我方答复，应视为未交楼。元邦公司答辩称：对方提到的上诉意见及补充意见，一审已经辩论，坚持一审意见。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均向本院提交相关资料要求作为二审新证据使用。上诉人岳晓琴向本院提交：1、建设工程规划验收批前公示。2、个人所得税完税证明。3、购房发票复印件。拟证明上诉人元邦公司不符合交楼条件以及其诉讼损失。元邦公司向本院提交：与涉案房屋同一户型的双层玻璃的照片。拟证明双层玻璃比中空玻璃造价更高，隔音更好。其完全符合合同交楼标准、条件。经审核，上述材料均不符合新证据条件，本院不予作为二审新证据使用。本院认为，本案争议的焦点在于上诉人元邦公司是否履行合同约定的房屋交付条件及交楼义务。对于交楼标准问题，双方矛盾主要集中在涉案房屋厅房部分玻璃是否应为中空玻璃，以及入户门口处公共区域的地砖是否应予更换问题。原审结合当事人陈述及现场勘验，认定现场情况，并结合合同约定予以判处，并无不当。上诉人元邦公司认为中空玻璃不存在更换的问题，在无确实的反证的情况下，与事实及合同约定的本意明显不符。关于入户门口处公共区域的地砖更换问题，原审认定该部分地砖虽在涉案房屋户外，但明显影响涉案房屋的美观，判定上诉人元邦公司予以更换，符合一般认知，公平合理，本院亦依法予以维持。故此，上诉人元邦公司该部分上诉理由本院依法予以驳回。至于上诉人岳晓琴关于涉案房屋交付条件不成就，认为上诉人元邦公司未尽交楼义务的上诉，双方合同约定交付包括相应资料的交付，但同时亦约定合理的异议期限。上诉人岳晓琴虽然向本院提交了相应的视听及照片材料，但并无充足证据证实在合理期限内提出异议，且考虑到涉案房屋已经交由上诉人岳晓琴实际使用，其上诉理由本院亦无法支持。关于上诉人岳晓琴就本案诉讼损失赔偿问题，原审结合本案实际情况酌情判定，并无明显不当，亦予以维持。综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由均依据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人岳晓琴负担64元，上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年一月十九日书 记 员 党春婷 来源：百度搜索“”