（2014）闵民五（民）初字第2427号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-04-27

案件名称

周国军、张蕾与上海好年华房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周国军,张蕾,上海好年华房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款，第四百二十七条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第2427号原告周国军。原告张蕾。两原告之共同委托代理人刘臻儿，上海翁理平律师事务所律师。被告上海好年华房地产经纪有限公司。法定代表人孙a，总经理。委托代理人夏燕峰，上海博拓律师事务所律师。原告周国军、张蕾与被告上海好年华房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。两原告之共同委托代理人刘臻儿，被告委托代理人夏燕峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月16日，原、被告以及案外人王a签订一份《房地产买卖居间合同》，经被告居间介绍，王a向原告购买上海市闵行区××路××弄××号××室房屋。同日，原告向被告支付了居间服务费15，000元（人民币，下同），王a向原告支付定金10万元。之后，由于王a未按居间合同的约定与原告签订《上海市房地产买卖合同》，原告没收了王a的定金。王a曾向法院提起诉讼要求返还定金，但此请求被法院判决驳回。由于被告未促成原告与王a签订买卖合同，无权收取居间报酬，原告曾向被告发函要求退还15，000元，但被告未予回应。在签订居间合同时，被告未将上海市相关限购政策告知交易双方，导致王a无法与原告签订买卖合同，故被告在居间过程中存在过错。现要求被告返还居间报酬15，000元。被告辩称，被告于2013年11月8日经原告与案外人王a同意的情况下，先行打印了空白的买卖合同文本，又于11月16日补签居间合同。上海市限购政策于11月8日出台，由于购房人王a不符合购房资格而导致买卖合同最终未能签订。在居间合同中约定，被告可按房屋总价的1%收取居间报酬，后经原、被告协商后，被告实际向原告收取了15，000元居间佣金。居间合同另规定，如果原告在收取购买方的定金后，反悔或擅自另行出售他人，则原告构成违约，应当支付被告房屋总价款2%的违约金。现不同意原告的请求。经审理查明，原告周国军、张蕾原系上海市闵行区××路××弄××号××室房产的权利人。两原告有意出售上述房屋，并委托被告提供居间服务。经被告介绍，案外人王a有意购买上述涉案房产。2013年11月8日晚9时许，被告上海好年华房地产经纪有限公司以原告为出售方、王a为买受方，从房地产交易网站上下载了编号为×××××××的《上海市房地产买卖合同》（即网络版买卖合同），约定的涉案房产转让价为160万元。该合同的落款处空白，买卖双方均未签名。2013年11月16日，原、被告以及王a三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定，王a向原告购买上述房产，成交价为288万元（原告的净到手价，所有税费由王a承担）；在签订本合同时，王a支付原告定金10万元，待房屋买卖成交后，定金抵作房款。双方如有争议，按“定金罚则”处理；双方应于2013年12月16日前签订《上海市房地产买卖合同》，王a应支付房款100万元作为首付款；2014年1月23日前，双方至房地产交易中心办理产权过户手续。该合同对于房屋内设备、居间佣金金额等亦作了约定。王a之父王b代王a在居间合同买受方落款处签名，两原告在合同出售方落款处签名，被告在居间方落款处盖章。同日，王a向原告支付定金10万元，原告周国军出具收据。两原告向被告支付居间报酬15，000元，被告开具了收据。上海市住房保障和房屋管理局于2013年11月8日发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，要求对于非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。而王a在本市累计缴纳的社保费不满2年，故王a未与两原告在约定的期限内签订《上海市房地产买卖合同》。2013年12月30日，原告周国军向王a父亲王b发出《告知函》，主要内容为：因王a限购的原因，导致《上海市房地产买卖合同》未能签订，王a已违约，特此函告原告，自本函件发出之日起，双方签订的合同于2013年12月27日解除，要求尽快洽谈合同约定或解除合同的事宜，否则造成合同解除或违约责任由王a承担。2014年1月3日，王a父亲王b收到上述信函后向两原状告回函，主要内容是，由于政府的限购政策调整，导致王a无法过户，属不可抗力；在2013年11月16日、12月14日，在中介公司协商过程中，原告多次声明，在支付定金后如因房屋政策有变化，周国军及家人都同意不计息、全额返还定金，故特声明，房屋买卖合同未签订，非王a违约造成；要求周国军、张蕾退还10万元定金。两原告收到上述回函后，未退还王a定金。2014年3月，王a向本院提起诉讼，要求周国军、张蕾退还定金10万元。本院对此案进行了审理，于2014年6月6日作出（2014）闵民五（民）初字第598号民事判决书，判决驳回了王a的诉讼请求。此判决已生效。现两原告以诉称理由诉至本院。另查，在（2014）闵民五（民）初字第598号一案中，被告曾出具一份证明，主要内容为：关于涉案房屋交易，在买卖双方正式签订居间合同支付定金之前，公司特意善意提醒买卖双方关于限购问题，卖方明确同意如因限购导致无法交易，愿意全额退回定金。因上海市限购政策变化，买卖双方无法完成本次交易。上述事实，由原告提供的房屋买卖居间合同、15，000元居间报酬收据、（2014）闵民五（民）初字第598号民事判决书、加盖被告印章的证明，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。虽然原、被告以及案外人王a签订了居间合同，但最终原告与王a并未签订正式的《上海市房地产买卖合同》，即被告并未促成买卖双方签订合同，被告作为居间人不应当向原告收取居间报酬。被告向原告收取的15，000元居间报酬缺乏法律依据。上海市对住房限购措施的调整方案于2013年11月8日发布，而涉案的《房屋买卖居间合同》于11月16日签订，被告作为房地产行业的专业经纪单位，对于楼市调控政策的理解掌握强于普通民众，然在明知王a不符合购房资格的情况下，仍然为买卖双方提供居间服务，确实存在一定的过失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：被告上海好年华房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周国军、张蕾居间报酬人民币15，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币175元，减半收取计87.50元，由被告上海好年华房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　邹巧弟二〇一五年一月十九日书记员　　罗香琴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合同确定。因居间人提供订立合同的媒介而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。来源：百度搜索“”