（2014）沪一中民二（民）终字第3330号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2020-10-16
案件名称
刘庆田诉上海豫全鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
刘庆田；上海豫全鞋业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3330号上诉人（原审被告）刘庆田。委托代理人胡思奇，北京长安（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海豫全鞋业有限公司。委托代理人苏华伟，河南沐天律师事务所律师。上诉人刘庆田因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市***区人民法院（2013）松民三（民）初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘庆田及其委托代理人胡思奇，被上诉人上海豫全鞋业有限公司（以下简称“豫全公司”）的法定代表人丁***及委托代理人苏华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：豫全公司、刘庆田于2006年5月5日和6月10日分别签订《上海市居住房屋租赁合同》（以下简称《居住租赁合同》）、《上海市厂房租赁合同》（以下简称《厂房租赁合同》）各一份。其中，《厂房租赁合同》约定豫全公司出租刘庆田的厂房位于本区恒富路***号，建筑面积为1,840平方米（包括“大底科”1,030平方米、“彩钢瓦”310平方米、“伙房”500平方米三幢房屋）,刘庆田用于生产、加工等；豫全公司于2006年6月13日前向刘庆田交付厂房和有关设施设备，租赁期限自2006年7月1日起至2026年6月30日止；租金每日每平方米人民币（下同）0.30元，月租金为16,790元；租金标准3年不变，第4年起每三年递增5%；刘庆田应于每月25日前支付租金，逾期支付的，按日租金的0.5%支付违约金；租金先付后用，按季支付或半年支付租金、现金或银行支票等方式；豫全公司收取刘庆田租赁保证金16,790元,租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定由刘庆田承担的费用外，剩余部分无息归还刘庆田；除豫全公司在本合同补充条款中同意刘庆田转租外，租赁期内刘庆田须征得豫全公司书面同意，方可将厂房转租。合同另对其他事宜作出约定。《居住租赁合同》约定，豫全公司出租刘庆田的厂房位于本区恒富路***号内，共181间（一幢四层宿舍楼87间、及***号宿舍楼94间）房屋用于居住；豫全公司于2006年5月15日前向刘庆田交付房屋，租赁期限自2006年6月1日起至2026年5月31日止；租金每月每间150元，每月租金27,150元；租金标准3年不变，第4年起每三年递增5%；刘庆田应于每月25日前支付租金，逾期支付的，逾期一日，按日租金的0.5%支付违约金；租金先付后用，按季支付或半年支付租金、现金或银行支票等方式；刘庆田逾期不支付租金超过1个月的，豫全公司可书面通知解除合同；豫全公司收取刘庆田租赁保证金27,150元,租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定由刘庆田承担的费用外，剩余部分无息归还刘庆田；租赁期内刘庆田须征得豫全公司书面同意，方可将房屋转租，但同一间居住房屋不得分割转租。合同另对其他事宜作出约定。上述二份合同签订后，刘庆田即使用租赁房屋，支付租赁费用，并于2007年起在未取得相关审批手续的情况下建造房屋。2013年5月31日，上海市***区公安消防支队向豫全公司作出责令限期改正通知书，因搭建临时建筑物不符合消防安全要求、未办理消防手续投入使用、宿舍楼未设置消防设施、未办理消防手续等责令其于同年6月7日前改正。同年7月3日，***区公安消防支队向刘***作出搭建临时建筑物、不符合消防安全要求、责令于同月10日前改正的通知书。2014年6月3日，上海市***区规划和土地管理局向刘庆田、刘***作出限期拆除违法建筑决定书，对其擅自搭建建筑物、构筑物的行为，责令其于同月16日16时前自行拆除。同年4月29日，上海市***区公安消防支队向豫全公司作出行政处罚决定书，对其消防设施未保持完好有效的违法行为处罚20,000元。同年5月15日，上海市***区公安消防支队对豫全公司搭建临时建筑物等不符合消防安全要求等行为作出责令立即改正通知书。另查明：位于本区九亭镇恒富路***号房屋登记的权利人为豫全公司，土地用途为一类工业用地，土地使用权面积25,609平方米，登记的房屋为2幢，面积分别为7,130平方米和3,109平方米，用途为厂房。2006年4月，恒富路***号门牌号变更为久富路***弄。豫全公司、刘庆田确认，除登记为7,130平方米房屋及整个厂区西南角约140平方米的配电房外，其余房屋都是刘庆田租赁、搭建的。再查明：河南省鹿邑县、商水县、太康县、扶沟县等***农村信用合作社联合社（以下简称“***信用社”）因借款担保纠纷起诉河南省***皮革制品有限公司（以下简称“***公司”）、豫全公司。2008年7月23日，河南省***市中级人民法院（以下简称“***市法院”）判决***公司偿还***信用社本金5,000万元及利息、委托代理费、违约金等；***信用社对抵押物（房地产权证号为松20050********）享有优先受偿权；豫全公司提供的抵押物价值不足以清偿***公司债务的，豫全公司对不足部分承担连带清偿责任。判决生效后，***信用社向***市法院申请执行。执行中，***市法院裁定扣留提取豫全公司占用费（租赁费），并先后出具数份协助执行通知书，从刘庆田处提取自2010年5月至2011年6月止的占用费，合计615,160元。2011年7月21日，***市法院基于申请执行人***信用社申请，解除对豫全公司在承租人的占用（租赁）费的查封扣留。2011年6月21日，因案外人周***诉豫全公司劳动报酬纠纷申请法院强制执行，法院向刘庆田发出协助执行通知书，要求扣留提取豫全公司收入372,711.59元。同年7月29日，刘庆田向法院支付2011年8月至10月的租赁费131,820元。2011年，***信用社以其与豫全公司有抵押协议，约定将不动产租赁收益设定为抵押标的，但发现豫全公司故意降低租金给刘庆田和案外人上海***实业发展有限公司（以下简称“***公司”），起诉至河南省***市***区人民法院（以下简称“***区法院”），要求确认豫全公司与刘庆田、***公司所签订的租赁合同无效。审理中，***区法院经***信用社申请于2011年9月27日出具（2011）川民初字第2177号民事裁定书，裁定对豫全公司、刘庆田、***公司出租房屋所得租金及预期可得租金予以提存，并于次日向刘庆田出具了协助执行通知书。2012年7月4日，因刘庆田未履行上述裁定书的义务，***区法院出具罚款决定书，对刘庆田罚款1万元。但刘庆田未履行租金提存及罚款义务。2013年4月19日，***区法院裁定准许***信用社撤回对此案的起诉。2013年3月18日，豫全公司诉至法院，请求判令：1、解除豫全公司、刘庆田双方于2006年5月5日、6月10日签订的房屋租赁合同，刘庆田立即交付豫全公司房屋；2、刘庆田支付拖欠租金及土地占用费839,444.55元及迟延履行利息，并自2013年3月15日起按每日每平米0.7元计付租金或土地占用费至实际搬迁之日止；3、刘庆田按每日每平方米0.70元标准，支付自2007年1月1日起至实际搬迁之日止的土地占用费。审理中，豫全公司明确《厂房租赁合同》的出租房屋均无建设工程规划许可证，《居住租赁合同》中仅四层宿舍楼有产证，即登记面积为3,109平方米的房屋，并提供了建设工程规划许可证核准的图纸，以证明房屋系合法建造。刘庆田认为签订合同时豫全公司表示有产证，故其认为整体都有产证。此外，豫全公司提供了租赁现场的照片、制作了房屋平面图，刘庆田也提供了其自建房屋、装修等投入清单、现场照片等证据材料。双方对房屋的实际位置并无异议。对此，法院向豫全公司、刘庆田就房屋租赁合同的效力释明后，豫全公司将诉讼请求变更为前述诉称部分的请求，并认为豫全公司、刘庆田之间签订的《厂房租赁合同》无效、《居住租赁合同》有产证部分有效、无证部分无效。刘庆田在法院释明后，向法院提出反诉，要求豫全公司赔偿房屋装修建造费3,356,000元、违约金2,644,000元。对此，法院依刘庆田申请，委托***建设工程咨询集团有限公司对本案刘庆田自建房屋进行造价评估、对除刘庆田自建房屋外的房屋装修价值进行审价。2014年5月30日，鉴定单位出具鉴定报告，明确：自建房造价790,181元，使用折旧后价值为490,571元；装修工程造价460,816元，使用折旧后价值为286,090元；刘庆田单方主张的打50米水井原值为70,000元，使用折旧后价值为43,458元。豫全公司对该报告明确的房屋面积无异议，但对评估结论有异议。2014年6月6日，刘庆田来院明确坚持二份房屋租赁合同有效，要求撤销司法鉴定申请并撤回反诉诉请。后法院裁定准许刘庆田撤回反诉请求。审理中，刘庆田还提供：1、2007年11月30日豫全公司向刘庆田出具的《回执函》，同意刘庆田自建临时房屋和现有厂房宿舍的装潢、改建，但合同期满后刘庆田建造的一切工棚、房屋归豫全公司所有。豫全公司对该证据真实性不认可，认为刘庆田伪造证据，该函形成时间应在2011年。2、2010年3月6日，豫全公司、刘庆田签订的《提前支付租金协议》及相应收条、收据各一份，该协议言明：豫全公司同意刘庆田一次性支付10年二份租赁合同租金，并给予刘庆田20%优惠，即4,218,240元。同日，豫全公司出具收据一份，言明收到刘庆田现金1,106,400元；备注冲豫全公司借条150万元，合计260.64万元。2010年4月10日，豫全公司出具收条一份，言明收到刘庆田租金1,611,840元。豫全公司对上述证据真实性不认可。同时，豫全公司也表示现任豫全公司法定代表人于2011年7月15日从前法定代表人手中承接而来，租赁资料移交不全，但租金给付情况是完整的，刘庆田从未提出，故不可能有这份《提前支付租金协议》。3、刘庆田向豫全公司支付自2006年起至2010年4月止的租金收据，收取的月租金标准二份合同分别为16,790元、27,150元。豫全公司对上述证据真实性无法确认，但其明确本案主张租金从2011年8月始。刘庆田明确对于若其多付租赁费用，保留追诉的权利。4、崔***的死亡证明，证明其作为豫全公司的原法定代表人已经死亡。豫全公司确认原法定代表人崔***已经死亡，但不确定与该死亡证明的崔***是同一人。5、证人李***的证词及其会计从业资格证，证明李***作为豫全公司的时任会计，经办了《提前支付租金协议》及相应收条、收据，都是刘庆田以现金支付给崔***。豫全公司认为可以证明李***有会计资格，但对刘庆田提前支付租金的事实有异议。审理中，豫全公司要求对以下内容进行鉴定：1、对《回执函》、《提前支付租金协议》上，打印正文形成时间、盖印形成时间是否为落款时间以及打印文字与盖章的先后顺序鉴定；2、收据、收条上手写文字形成时间、盖印形成时间是否为落款时间以及文字与盖章的先后顺序鉴定。法院委托后，华东***大学司法鉴定中心于2014年9月3日出具《文检鉴定意见书》，结论为受技术条件及检材限制，上述二项鉴定委托要求均难以判断。豫全公司对上述结论有异议，认为委托鉴定方法违法、未实施完成全部鉴定方法，就出鉴定结果，不足以形成正确的结论，要求重新鉴定。刘庆田对该鉴定结论无异议。庭审中，豫全公司确认：鉴于法院曾执行刘庆田的租金，故同意从2011年11月1日起主张租金及使用费，按合同约定每三年递增5%计算至目前的标准，计算至实际返还之日止；迟延履行利息，则根据合同约定的日千分之五标准计算。合同约定的保证金，豫全公司明确未向刘庆田收取过，刘庆田表示已经支付给豫全公司，但刘庆田未提供支付的证据证明。原审认为：本案的争议焦点在于：豫全公司、刘庆田之间签订的《厂房租赁合同》、《居住租赁合同》效力应如何认定？相应的后果应如何处理？一、关于二份租赁合同的效力根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，认定房屋租赁合同有效的核心应是租赁房屋属于取得建设工程规划许可证等合法建造手续的合法建筑。首先，本案《厂房租赁合同》项下的房屋以及《居住租赁合同》项下***号宿舍楼部分，因未取得合法建造手续，故《厂房租赁合同》以及《居住租赁合同》中涉及***号宿舍楼部分的合同内容，应属无效。其次，《居住租赁合同》项下的一幢即四层宿舍楼房屋，在房地产权证及附图中有登记，结合建设工程规划许可证核准图纸，该部分的租赁合同可以认定为合法有效。故法院对豫全公司关于二份租赁合同效力的观点，予以认同。刘庆田认为二份租赁合同均为有效合同的观点，依据不足，法院不予采纳。二、关于《提前支付租金协议》及收据、收条的效力认定对于刘庆田提供的《提前支付租金协议》及收据、收条，根据《文检鉴定意见书》的结论，不能对证据形成的时间予以确定。对此，法院认为：1、如此大额的提前支付租金的行为，刘庆田陈述都是现金收取、现金支付，有悖常理；2、该组证据系本案受理一年有余，直至刘庆田最近一次更换了委托代理人后才提供，而此前庭审中，刘庆田从未提及此节事实，反而第一次庭审时表示因法院执行才欠付租金并愿意支付租金，其在庭审中的陈述意见明显矛盾，有悖常理；3、同理，既然刘庆田提前支付了租金，却又因协助执行支付出租人的一年有余，金额高达70多万元的租金，刘庆田辩称向法院支付租金时，租赁现场由女儿刘***管理，女儿没有将相关情况告知父亲，父亲知道后，拿出了该份协议，该解释也与常理难合。综上，法院对于刘庆田辩称的提前支付十年租金的意见，难以认同。三、关于租赁房屋应否返还的问题合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁合同无效后，刘庆田应将无效部分的租赁物返还豫全公司。而对于有产证的四层宿舍楼，虽然合同有效但法院认为也不适合继续履行，应当予以解除，房屋也随无证租赁物一并返还豫全公司。因为：一则，刘庆田未按合同约定支付四层宿舍楼房租逾期超过一个月，豫全公司有权解除合同；二则，从二份租赁合同的内容及现场状况看，二份合同项下的全部租赁标的物坐落于一个门牌地址，为一个整体区域内，包括有证房屋，也包括无证房屋，租赁双方对租赁上述房屋均是基于一个概括、整体的意思表示，租赁合同约定的权利义务也是及于全部的租赁房屋，难以相互分割，且未取得产证的房屋相比有产证的四层宿舍楼在整个租赁标的物中所占的比例较大。至于有效部分的解除时间，以本案诉状副本送达刘庆田之日，即2013年3月26日为有效部分合同的解除日。合同无效及解除后，刘庆田应搬离位于本区恒富路***号（久富路***弄）内的租赁房屋、场地以及场地上自建添附的房屋（除7,130平方米的有证房屋及整个厂区西南角约140平方米的配电房外）。并且，刘庆田应将租赁房屋返还豫全公司。刘庆田在法院释明后提出了赔偿自建房屋、装修损失的反诉请求并申请对损失进行鉴定，之后鉴定单位也依法出具了鉴定报告。后刘庆田自愿撤回全部反诉请求，故对该部分损失，本案中不予处理，其可另循途径解决，但刘庆田应承担预交的鉴定费用。三、关于租赁费用的结算问题基于刘庆田拖欠租金及使用费，豫全公司依据合同约定的租金标准主张相应的租金及使用费，于法有据，法院予以支持。其中，有效合同部分的租金自2011年11月1日起计算至2013年3月26日止为237,473.21元。至于豫全公司根据合同约定标准主张的逾期付款利息，实质为逾期支付租金的违约金，故仅适用于有效租赁合同的部分。但《居住租赁合同》约定每月25日前支付，又手写约定先付后用、半年或按季支付，故法院认定手写部分效力优先，结合双方实际履行多为按季支付、且有利于刘庆田的角度，确定按季支付，先付后用的支付原则。而合同约定的每日千分之五标准，刘庆田提出过高，故法院酌情调整至人民银行同期贷款利率4倍计算至实际付清之日止。豫全公司主张刘庆田应对其未经同意搭建房屋支付土地占用费，但对刘庆田多年来规模较大的搭建，豫全公司应当明知，但未有证据证明其对此提出异议，故豫全公司的相关主张，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于二〇一四年九月二十四日作出判决：一、确认上海豫全鞋业有限公司与刘庆田于2006年6月10日签订的《上海市厂房租赁合同》无效；二、确认上海豫全鞋业有限公司与刘庆田于2006年5月5日签订的《上海市居住房屋租赁合同》中，涉及未取得房地产权证的***号宿舍楼94间房屋的租赁合同无效，涉及一幢四层宿舍楼87间房屋的租赁合同于2013年3月26日解除；三、刘庆田于判决生效之日起十日内搬离并返还上海豫全鞋业有限公司坐落于上海市***区九亭镇恒富路***号（现门牌号为久富路***弄）的房屋（包括《上海市厂房租赁合同》项下的无证房屋“大底科”1,030平方米、“彩钢瓦”310平方米、“伙房”500平方米三幢房屋，《上海市居住房屋租赁合同》项下一幢四层宿舍楼87间、***号宿舍楼94间）；四、刘庆田于判决生效之日起十日内支付上海豫全鞋业有限公司涉及《上海市厂房租赁合同》项下自2011年11月1日起至实际返还合同项下房屋之日止的使用费（2011年11月1日起至2012年6月30日止按每月17,629.50元计算，2012年7月1日起至实际返还合同项下房屋之日止按每月18,510.98元计算）;五、刘庆田于判决生效之日起十日内支付上海豫全鞋业有限公司涉及《上海市居住房屋租赁合同》项下自2011年11月1日起至实际返还合同项下房屋之日止的租金及使用费（2011年11月1日起至2012年5月31日止按每月28,507.50元计算，2012年6月1日起至实际返还合同项下房屋之日止按每月29,932.88元计算）;六、刘庆田于判决生效之日起十日内支付上海豫全鞋业有限公司逾期支付租金违约金（13,702.50元为本金自2011年8月31日起，41,107.50元为本金分别自2011年11月30日和2012年2月29日起，43,162.89元为本金分别自2012年5月31日、2012年8月31日、2012年11月30日起，12,067.04元为本金自2013年2月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算至实际付清之日止）七、驳回上海豫全鞋业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,149元，鉴定申请费95,000元，合计诉讼费107,149元,由上海豫全鞋业有限公司负担10,040元（已付），刘庆田负担97,109元（已付50,000元，其余47,109元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，刘庆田不服，上诉于本院，诉称：刘庆田在上海做了20余年的皮革生意，有能力一次性支付10年的租金，且其习惯以现金支付，许多商业交易都是现金往来，包括买房。提前支付10年租金双方有书面协议，豫全公司法定代表人崔***收到了租金后出具了收款收据及收条均有印章，其妻王***可作证。根据证据优势规则法院应当予以采信。关于提出该抗辩的时间，虽然在审理时隔一年以后，但系原来的代理律师误导刘庆田所致，并非书证不真实。河南省***市中级人民法院执行局在强制执行过程中，终止了豫全公司的一切租赁合同，又强行收取刘庆田的租金70万元。虽然刘庆田不愿协助，但认为缴纳的费用可以在租金中累计，也就支付了。综上，刘庆田已支付了16年的租金，合法有效的部分合同应当继续履行，要求二审法院撤销原审判决第二至六项，驳回豫全公司的诉请。被上诉人豫全公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人刘庆田主张已一次性支付了10年的租金，有盖章的《提前支付租金协议》及收据为证。本院认为，收取现金的为原豫全公司法定代表人崔***个人，由于其已去世，无法对证。刘庆田提出崔***的妻子可作证，但开庭时王***无法出庭，因此本院无法确认崔***收到现金该节事实的真实性。另，在河南省***市中级人民法院执行局强制执行豫全公司的其他案件中，刘庆田作为协助执行人，支付了70万元的房屋占用费，但其只字未提已支付10年租金的事实，也从未对该执行行为提出异议。在法院的正常执法过程中，刘庆田放弃维护自身的合法权利，有悖于已付租金承租人的正常行为。并且其在一审中以女儿打理事务不知情为由，二审中又以租金可累计，权当提前交租为由，前后说法不一，本院实难采信。综合考虑一审认定的大额现金交付及该抗辩理由在诉讼过程中提出的时间均不合理，仅凭《提前支付租金协议》及收据、收条不能认定刘庆田已履行了交付10年租金的义务。原审认定刘庆田欠租豫全公司依约有权解除合同，无证租赁物应当一并予以返还，有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人刘庆田的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,149元，由上诉人刘庆田负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 蒋辉霞代理审判员 许 京二〇一五年一月十九日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”