（2014）泰靖民初字第2203号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-17
案件名称
江苏靖江市新天地物业管理有限公司原靖江市新天地物业管理有限公司与包艳平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏靖江市新天地物业管理有限公司原靖江市新天地物业管理有限公司,包艳平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰靖民初字第2203号原告江苏靖江市新天地物业管理有限公司原靖江市新天地物业管理有限公司，住所地靖江市兴业路118号水墨江南37幢。法定代表人叶建华，董事长。委托代理人张国治、侯翠云，公司员工。被告包艳平。原告靖江市新天地物业管理有限公司（下称物业公司）与被告包艳平为物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月20日受理后，依法由审判员徐凯适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张国治、侯翠云，被告包艳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年1月28日，原告与被告签订了物业服务协议，又于2011年12月31日、20013年11月6日分别与靖江市新天地滨江花园小区业主委员会（下称业委会）签订了物业管理委托合同，约定原告为被告所在小区提供物业服务，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取。物业服务费每三个月交纳一次（三个月最后一天为交纳最后期限），业主逾期交纳，需从逾期之日起按应交管理费每天万分之五交纳滞纳金。公共能耗费由原告按每月每平方米0.3元向业主预征收。原告按照合同约定为滨江花园小区内所有业主提供了良好的物业服务。被告系靖江市新天地滨江花园小区12幢1304室的业主。自2010年1月入住以来，享受了原告提供的物业服务，但未按约支付物业管理费及公共能耗费，经原告多次催缴，被告拖延至今。请求判令被告立即支付原告2011年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费7267元、公共能耗费1612元，承担滞纳金1399元（自2012年4月1日起，按日万分之五分段计算至2014年12月31日），合计10278元。被告辩称：被告与原告签订过1年物业服务合同，被告也按约交纳了2010年度的物业管理费和公共能耗费，自2011年始，被告未与原告签订任何物业服务合同。即便原告与业委会签订物业服务合同，但原告未按合同提供相关服务，主要表现在：被告入住装修时，发现墙壁有裂缝、屋顶不平整、窗户不正等问题，向原告反映后，原告未履行维修义务；12幢1904室业主装修时，未关自来水龙头十几天，导致大量的水从墙壁向渗漏至下层住户，并致被告家衣橱渗水变色、墙壁开裂、粉刷剥落等，向原告反映并要求赔偿，但原告至今未解决；19楼住户违章搭建，堵塞消防通道、地下室漏水、避雷针接地的电线被盗、小区草坪大面积损坏、杂草丛生，原告均未尽管理义务；原告推行封闭式管理，侵犯了业主的合法权利；电梯锁损坏，原告未能修理，存在安全隐患；小区安保不到位；别墅区业主从小区公共能耗上拉线，不闻不问等。由于原告未先按规定履行物业合同，存在违约，故被告不缴纳物业服务费用，现同意支付公共能耗费1612元。原告针对被告辩称补充陈述：被告房屋墙壁裂缝、窗户不正等系房屋质量问题，原告已与施工单位交涉，并要求其整改，事实上施工单位也两次为被告进行了修理；12幢1904室业主装修未关水龙头导致渗水，被告并未向原告投诉，但原告接到该楼部分业主反映后，原告当即关闭了水龙头，并积极联系了1904室业主，也尽了管理服务义务；19楼住户搭违章建筑，原告进行了制止，并向相关职能部门反映了情况；地下室渗水、避雷针接地电线裸露、损坏的电梯锁均已修好；原告从未从允许过业主从公共线路上取电装修；关于草坪确实有损坏的地方，但原告每天去整改、修补，尽到了服务义务。经审理查明：被告系靖江市新天地滨江花园小区公寓区12幢1304室（建筑面积140.56平方米）业主。2010年1月28日原、被告签订物业服务合同，2011年12月31日、2013年11月6日，原告与业委会签订物业管理委托合同，约定原告为被告所在靖江市新天地滨江花园小区提供服务业管理服务，合同对物业管理费的收费标准、缴纳方式及逾期缴纳的违约责任等进行了约定，同时约定原告有权按照每月每平方米0.3元预收公共能耗费。2010年1月被告入住该小区后，原告为其提供了物业服务，但被告自2011年2月1日至2014年12月31日止未缴纳物业服务费7267元、公共能耗费1612元。上述事实有原、被告陈述、原告提供的物业服务协议、物业管理委托合同、业主投诉和回访记录、催缴通知及照片、原告向靖江市规划局、城管局、靖江市物业管理处出具的请求处理新天地滨江花园违章装修的报告、拆除违章搭建律师函及照片在卷佐证。本院认为：原告与被告及其所在小区的业委会签订的物业服务合同，依法对包括被告在内的所有业主具有拘束力。在原告为该小区提供物业服务后，被告有义务按照合同的约定给付相关的费用。被告辩称所居住的房屋墙壁裂缝、屋顶不平整、窗户不正，小区地下室漏水、避雷针接地电线被盗、草坪损坏、杂草丛生、电梯锁损坏，19楼住户违章搭建等问题，因被告未能举证证明原告有过错，也无证据证明原告在提供物业服务期间有其他重大瑕疵，被告并不能以此作为拒付物业服务费用的理由，其辩称本院不予采信。原告已履行了物业服务义务，被告也应按约支付相应的物业服务费用，原告要求被告缴纳物业服务费及公共能耗费的诉讼请求，符合法律法规及双方约定，本院予以支持。关于逾期缴纳的滞纳金，因合同明确约定，被告应当支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告包艳平于判决生效后十日内给付原告靖江市新天地物业管理有限公司物业服务费7267元、公共能耗费1612元，承担滞纳金1399元，合计10278元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元减半收取40元，由被告负担（原告已缴纳，被告在履行判决时直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 徐凯二〇一五年一月十九日书记员 龚静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”