（2014）济民四终字第516号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-02-16

案件名称

济南市历下区人民政府解放路街道办事处与王东航房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

济南市历下区人民政府解放路街道办事处,王东航

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2014）济民四终字第516号上诉人（原审原告）济南市历下区人民政府解放路街道办事处，住所地济南市。法定代表人祝伟东，主任。委托代理人刘爱军，男，1973年7月28日出生，汉族，济南历下解放路法律服务所法律工作者，住济南市。被上诉人（原审被告）王东航，男，1962年10月31日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托代理人丁福华，山东齐创律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府解放路街道办事处（以下简称解放路办事处）因与被上诉人王东航房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人解放路办事处的委托代理人刘爱军、被上诉人王东航的委托代理人丁福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，解放路办事处与王东航于2010年9月6日签订《房屋租赁协议》，协议载明：双方就原文化东路86号（产权证号为历字第061834号）2002年9月1日签订的承包协议（实际为房屋租赁协议），已于2009年8月31日到期，合同履行期间因政府扩街拆除了大部分租赁房屋的现实情况，双方对拆除剩余房屋部分签订协议。协议约定政府扩街拆除原房屋后尚余面积为20平方米的房屋（位于文化东路与山师东路十字路口东南角，现门牌号为文化东路80-7号）继续租赁给王东航，租赁期限为5年，自2010年9月6日至2015��9月5日，租金为前三年25000元／年，后两年为26000元／年，王东航于2008年9月3日所交租金冲抵至2010年9月5日。双方对于其它权利义务在协议中进行了约定。王东航于2010年9月6日支付了2010年9月至2011年9月租金25000元，于2011年9月9日支付了2011年9月至2012年9月期间的租金25000元，共计5万元，解放路办事处并向王东航出具收据。2012年10月14日，王东航向解放路办事处送达《解除合同通知书》，以双方签订的上述协议中约定的房屋在2008年已被政府拆除改为公共道路，承租的房屋已不存在为由，解除与解放路办事处的房屋租赁协议。解放路办事处不同意解除合同，因此诉至法院。另查明，坐落于济南市历下区文化东路86号的房屋所有权人为济南佛山贸易服务中心，产权证号为历字第061834号，房屋的建筑面积为104.15平方米。王东航自1994年起租用山东省化工研究院文化东路沿街房，自2000年3月1日起签订租赁协议，约定标的物位于文化东路80号西侧。2008年夏天，为迎接全运会，按照济南市历下区建委的要求，王东航对文化东路80号西侧的房屋进行了修缮和整改，包括将该房屋中邻接山师东路的部分原搭建房屋，并东退一米左右重新砌筑了一层外墙，其中现位于文化东路80-7号的达芙妮鞋店即形成于当时。原审法院认为，解放路办事处主张坐落于济南市历下区文化东路86号的房屋门牌号变更为济南市历下区文化东路80-7号，其应提出证据予以证明。经查，文化东路80-7号虽客观存在，并用于经营鞋店，但该处房屋形成时间为2008年8月，而解放路办事处与王东航签订租赁协议时间为2010年，且解放路办事处未能明确涉案租赁协议指向的20平方米房产的具体座落以及该20平方米位于文化东路80-7号房产中的哪一部分，亦未能提供有效证据证明其对文化东路80-7号房产具有合法的所有、管理或处分权。另，庭审中王东航辩称协议约定的20平方米房产已不存在，该合同系其与他人纠纷案件案情需要而人为制作的协议，是虚假意思表示，其支付租金是为了掩盖虚假的协议。综合考虑涉案租赁协议的时间系双方就原文化东路86号房屋租赁协议到期一年之后，且解放路办事处作为出租方未能指明租赁物的位置、属性，以及文化东路80-7号于2008年8月已经存在的事实，原审法院认为双方当事人于2010年9月6日就涉案20平方米房屋达成的租赁协议非当事人的真实意思表示，协议不成立。协议不成立的，双方当事人之间无合同之约束，王东航要求解除合同的通知即没有存在基础，同时，解放路办事处要求确认王东航解除协议无效的诉求，无法律依据，原审法院不予支持。由于解放路办事处不能证明其与王东航之间存在租赁关系，解放路办事��要求支付租金没有依据，对于该诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定判决：一、驳回济南市历下区人民政府解放路街道办事处要求确认王东航解除合同无效的诉讼请求；二、驳回济南市历下区人民政府解放路街道办事处要求王东航支付房租25000元及利息900元的诉讼请求。案件受理费人民币540元，由济南市历下区人民政府解放路街道办事处负担。上诉人解放路办事处不服原审判决上诉称，一、一审法院确认双方协议不成立，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。首先，被上诉人违背诚实信用原则，解除合同请求无效。双方2010年9月6日的租赁协议系真实意思表示，并已部分履行。被上诉人在与山东省化工研究院房屋租赁案件中也是明确认可的，而本案中却改口说协议约定的20平方米房产已不存在，该合同系其与他人纠纷案件案情需要而人为制作的协议。其次，被上诉人的陈述违背了法律规定的禁反言义务。被上诉人在与山东省化工研究院房屋租赁案件二审陈述中，明确表示现经营鞋店的济南市历下区文化东路80-7号房屋，有上诉人的20平方米剩余房屋部分扩建而成，前一诉讼行为已经得到上诉人的承认或者信任，而现在为了其个人利益出尔反尔，应依法受到制裁。二、一审法院确认房屋形成时间为2008年8月，而双方协议时间为2010年，且上诉人未能明确涉案租赁协议指向的20平方米剩余房产的具体座落以及该20平方米位于文化东路80-7号房产中的哪一部分，亦未能提供有效证据证明其对文化东路80-7号房产具有合法的所有、管理或处分权是错误的。首先，根据一审认定，在2010年前双方就存在房屋租赁协议。其次，在原合同履行期间因政府扩街拆除了大部分租赁房屋的情况下，双方自愿就剩余房产继续达成协议并不违法。第三，上诉人管理的剩余房屋并不因政府扩街产权自然灭失。第四，本案诉争的是物权中的收益权给付之诉而非产权确认之诉，一审法院的认定及要求超出用益物权审理的范围。综上，请求撤销一审判决，确认被上诉人解除合同无效，判令被上诉人支付房租25000元。被上诉人王东航答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，依法应予维持，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人强调禁反言义务，禁反言义务的前提是物的处分权，处分权的前提是物本身要存在。本案争议的标的房屋本身就不存在，更谈不上处分权，因此，也谈不上违反禁反言义务。被上诉人在一审中仅仅陈述客观事实而已，上诉人与被上诉人之间的协议本身并非当事人的真实意思表示。因此，依法应当予以撤销或解除。上诉人要求继续履行，已经不具备客观履行要件，房屋已经灭失，该合同客观上无法履行。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2002年9月1日，解放路办事处（甲方）与王东航（乙方）签订《承包协议》1份，主要内容为：乙方承包甲方位于文化东路84号及86号临街房屋两处，乙方自主经营，承包期为七年，自2002年9月1日至2009年8月31日止，两处房屋面积81平方米，前两年承包金每年45000元，后五年每年7万元，交款日期为每年9月份，先交款后使用。2008年9月3日，王东航向解放路办事处支付房租2万元。济南佛山贸易服务中心于2012年11月26日出具证明称，“我单位所有的历下区文化东路86号房产（现门牌号为80-7）同意由上级单位济南市历下区人民政府解放路街道办事处出租、使用、收益。”二审中，解放路办事处提交王东航于2010年9月5日出具的《情况简介》一份，主要内容：“位于历下区文化东路与山师东路的原解放路办事处的经营用房于2008年因迎接全运会而进行拓宽改造工程拆除。后根据区委区政府的意见，在区建委的统一安排及要求下，由王东航出资在原拆除房屋所剩的20余平方地面上重建了此营业房，总投入39万元。其中包含了解放路办事处所属的20平方建筑。关于继续租赁办事处房屋一事，请办事处领导根据以上情况给予照顾。”庭审中，王东航的委托代理人称，王东航从未向解放路办事处出具任何自述材料。对此，解放路办事处就该《情况简介》是否由王东航书写向本院申请进行鉴定。之后，王东航向本院提交《关于“情况简介”的说明》称：“我于2010年9月5日写了一份“情况简介”，目的是为了和解放路办事处签订一份虚假的租赁协议。“情况简介”和2010年9月6日的租赁协议，都是为了我其他事项的需要，“情况简介”里的内容全部是虚假的。真实情况是2008年济南市为迎接第十一届全运会，济南市政府综合整治山师东路和文化东路，拓宽道路时已将原文化东路86号的房屋全部拆除，该房屋原建在山东省化工研究院的土地上，经过2008年的拆除，房屋不存在了，房屋所属地也成公共道路了。”解放路办事处认为，2010年9月6日的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，此前，双方就有房屋租赁合同。到2008年山师东路扩宽改造后，原租赁标的物部分拆除，王东航将承租的解放路办事处的残余房屋与承租的山东省化工研究院房屋连建在一起。后双方对于房屋的租金和面积作出协议约定，并履行良好，并不存在王东航陈述的恶意串通问题。对于王东航在2008年的房屋拆除改建之行为，（2010）济民一终字第1716号民事判决已作出认定，该行为不属于单方扩建新建房屋，也不属于擅自拆除改建房屋。且认定了王东航将解放路办事处的房屋与山东省化工研究院房屋连建的事实。解放路办事处另称，现在的文化东路80-7号是两层建筑，争议的20平方在第一层的东北角；达芙妮鞋店是一个整体，该店东边的墙是原来的，从东墙向西20平方米是办事处的；该20平方米现在不再是独立空间。2008年，山东省化工研究院以王东航为被告向原审法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，拆除王东航搭建的约200平方米房屋。2010年7月19日，原审法院作出（2008）历民初字第2886号民事判决，判决解除山东省化工研究院与王东航于2006年6月30日签订的租房协议，由王东航自行拆除搭建的建筑物。王东航提起上诉，其上诉理由之一为，一审法院判决其拆除搭建的建筑物并恢复原状，在这建筑物内有案外人解放路街道办事处20平方米的房屋，一审法院把案外人的房屋也列入了拆除、恢复的范围，属认定事实错误。2011年6月28日，本院作出（2010）济民一终字第1716号民事判决，该判决认为，王东航在2006年6月30日签订最后一次租赁合同后，并未擅自扩建、新建房屋。王东航在2008年山师东路拓宽改造过程中，拆除、改建房屋及美化外墙的行为，系政府行为所致的修缮行为。该行为既不属于扩建、新建房屋，又不属于擅自拆除、改建房屋。原审法院以王东航2008年拆除房屋西墙东退一米改建房屋未经山东省化工研究院许可为由，判决解除双方于2006年6月30日签订的房屋租赁合同，因二审期间王东航提供的证据证明其上述行为并无过错或违约行为，故本案应予改判。王东航在二审期间以其在山师东路拓宽时其已将济南市历下区解放路街道办事处的房屋拆除后与山东省化工研究院的房屋建在了一起为由，主张山东省化工研究院的房屋内有该办事处的部分面积，应系王东航与该办事处之间的另一法律关系，不属本案处理范围，本案不予处理。据此，本院判决撤销原审法院（2008）历民初字第2886号民事判决，驳回了山东省化工研究院的诉讼请求。以上事实有承包协议、证明、情况简介及说明、王东航的上诉状、（2010）济民一终字第1716号民事判决为证。本院认为，本案的争议焦点为，一、王东航向解放路办事处发出的解除合同通知是否具有法律效力；二、解放路办事处要求王东航支付房租是否应予支持。关于焦点一，王东航于2012年10月14日向解放路办事处发出解除合同通知，其理由为2010年9月6日合同中的房屋实际不存在，不能实现合同目的，因此，依据《合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条之规定，要求解除双方的租赁合同。首先，如当事人就不存在的房屋签订租赁合同，其法律后果应为合同因欠缺主��条款而不成立，不产生解除问题，王东航以房屋不存在为由要求解除合同，没有法律依据。其次，王东航将2008年政府对山师东路进行的拓宽改造视为“不可抗力”，但该事实发生于2010年9月6日双方签订租赁合同之前，该“不可抗力”不能成为影响两年后双方所签合同履行的因素。双方2010年9月6日合同履行中，并未发生“不可抗力”。王东航以《合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力不能实现合同目的”作为解除合同的理由，亦无事实依据。综上，王东航发出的解除合同通知，既无事实依据，亦无法律依据，该解除通知依法不具有法律效力。因此，解放路办事处要求确认该解除通知无效，应予支持。关于焦点二，本院认为，解放路办事处与王东航自2002年起即存在房屋租赁关系，王东航主张该租赁房屋在2008年已完全拆除，2010年9月6日的租赁协议是虚假的，但其在2008年9月仍交纳了部分租金，其主张与其在（2010）济民一终字第1716号案件中的陈述、其出具的《情况简介》以及2010年9月6日租赁合同的内容明显不符。同时，王东航对其主张仅有其单方陈述，并未提交相应的证据。因此，王东航关于原租赁房屋已完全拆除、租赁协议虚假的主张，本院不予采信。解路办事处与王东航就房屋拆除剩余部分签订租赁协议，意思表示清晰、真实，该合同内容不违反法律规定，该租赁合同效力应予确认。王东航据此负有向解放路办事处支付租金的义务，解放路办事处要求支付2012年9月6日至2013年9月5日的租金25000元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1876号民事判决。二、被上诉人王东航于2012年10月14日向上诉��济南市历下区人民政府解放路街道办事处发出的解除合同通知无效。三、被上诉人王东航于本判决生效之日起十日内支付上诉人济南市历下区人民政府解放路街道办事处租金25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各540元，均由被上诉人王东航负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邵举强审　判　员　　孟繁荣代理审判员　　马立营二〇一五年一月十九日书　记　员　　吴秀婷来源：