（2015）合民一终字第00645号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-01-28
案件名称
李新与合肥天威置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李新,合肥天威置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）合民一终字第00645号上诉人（原审原告）：李新。委托代理人：何杰，安徽信拓律师事务所律师。委托代理人：王彬，安徽信拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥天威置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园，组织机构代码78857540-7。法定代表人：马国威，董事长。委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。委托代理人：汪钰。上诉人李新因与被上诉人合肥天威置业有限公司（以下简称天威置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02802号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李新的委托代理人何杰、王彬，被上诉人天威置业公司的委托代理人王昭文、汪钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新原审诉称：李新与天威置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定购买的房产位于蒙城北路与荷塘路交叉口碧水兰庭小区。合同签订后，李新按约履行了支付房款义务，但天威置业公司迟延交房，现李新诉至法院，请求判令：1、天威置业公司向其支付逾期交房违约金24348.16元（违约金自2012年7月5日暂计算至2014年2月26���，之后顺延计算至实际交房之日止）；2、诉讼费用由天威置业公司负担。原审法院审理查明：案涉房屋源于天威保变（合肥）变压器有限公司（以下简称天威合变公司）为其公司职工或其下属企业职工建设生活配套项目。天威合变公司系保定天威保变电气股份有限公司（以下简称天威保变公司）的全资子公司，天威置业公司系天威保变公司于2006年5月15日为开发和建设天威合变公司的生活配套项目而成立，公司持股人为天威保变公司的全资子公司保定天威保变技术咨询服务有限公司（以下简称保变技服公司），天威合变公司部分管理人员担任天威置业公司董事会成员。2009年6月，天威置业公司购得位于合肥庐阳工业园蒙城北路东土地114亩（面积为75833.11平方米），合肥市国土资源局与天威置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方在《补充合同》中明确约定项目建设后，销售对象为庐阳工业园区企业职工，且销售对象由庐阳工业园区管委会审核，并约定房屋销售后，5年内不得上市交易。2009年10月29日，天威置业公司以开发建设天威合变公司生活配套项目名义向合肥市发展和改革委员会行文申请批准立项，合肥市发展和改革委员会于2009年11月2日发文同意备案。2010年5月，天威置业公司正式运作，2010年6月，涉案的碧水兰庭小区（曾用名为天威嘉苑）项目开工，2011年5月底，涉案工程主体结构封顶，已具备售房条件，天威置业公司同时取得《商品房预售许可证》，许可证中规定项目建设后，销售对象为庐阳工业园区企业职工，且销售对象由庐阳工业园区管委会审核，并规定房屋销售后，5年内不得上市交易。2011年8月起，天威合变公司或其下属企业职工包括本案李新与天威置业公司陆续签订了《商品房买卖合同》，房屋价格基本上以核算的成本价为基数，并参照楼层高低进行确定，《商品房买卖合同》中同时披露销售对象为庐阳工业园区企业职工，房屋销售后，5年内不得上市交易。另，2011年5月，因国家房地产政策调整，天威置业公司开始股权改制，并于2012年3月7日在上海联合产权交易所挂牌交易。2012年4月18日，保变技服公司将其持有的天威置业公司100%产权转让给河北中盛建筑工程有限公司。原审法院审理后认为：本案李新系天威合变公司或其下属企业职工，涉案房屋系天威保变公司为解决天威合变公司内部职工住房问题而成立的天威置业公司开发建设，虽然之后天威置业公司因股权改制变更持股人，但并未改变涉案房屋买卖合同的履行，李新也因其系天威合变公司员工的身份，方能购买涉案房屋，且购买价格低于市场价格，故李新与天威置业公司之间的法律关系也就不���等同于一般商品房买卖合同法律关系，实质上是公司员工与公司之间因内部建房产生的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回李新对合肥天威置业有限公司的起诉。上诉人李新上诉称：1、原审裁定认定事实错误，一是天威置业公司并非天威保变公司为开发天威合变公司的生活配套项目而成立，其股东更不是天威保变公司的��资子公司，故其认定本案为公司员工与公司之间因内部建房产生纠纷的前提根本不存在。二是案涉碧水兰庭小区项目销售对象并非仅限于包括李新在内的庐阳工业园区企业职工，还有多套房屋面向不特定的社会大众销售。三是李新购房价格并不优惠，即使开发商给予优惠也是因为购房人数众多。四是生活配套项目建设和单位自建房是两个截然不同的法律关系，立项报告不能改变商品房开发的性质。2、双方当事人是平等主体之间的商品房买卖合同关系，天威置业公司应当履行合同义务并承担逾期交房的违约责任。3、原审没有组织双方当事人开庭即迳行裁决，违反诉讼程序。4、原审依据已不适应目前时代背景的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，裁定驳回李新的起诉，属于适用法律错误，也没有告知购房人应到哪个具体部门去寻求救济。综上，请求二审法院查明事实，依法纠正原审错误裁定。被上诉人天威置业公司答辩称：本案纠纷属于单位内部建房引起的纠纷，不属于人民法院受案范围；原审审理程序没有违反相关法律规定。对于原裁定所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另，李新在本案二审中提供了王俊强、周文灵分别与天威置业公司签订的房屋买卖合同及房产证、天威置业公司工商登记资料、天威置业公司转让股权资料以及审计报告等证据，以证明其上诉主张。天威置业公司对上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的或关联性持有异议。本院认为：涉案房屋系天威保变公司为解决天威合变公司内部职工住房问题而成立的天威置业公司开发建设，天威置业公司因股权改制而变更持股人等情况，并未改变涉案房屋买卖合同的履行，也不影响对李新与天威置业公司之间的涉案纠纷在实质上是公司员工与公司之间因内部建房产生的争议之认定。对此，本院在上诉人陈德叶与被上诉人天威置业公司房屋买卖合同纠纷等同类系列案件中，已经作出终审民事裁定予以认定和处理，原审法院在本案中对此也予以充分论述。李新的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 陈 思审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一五年一月十九日书记员 王二辉附件：本判决引用的法律原文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适��法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”