（2015）金永执异字第1号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-05-25

案件名称

傅晓利、胡宁山与林潮海、沈爱茹房屋买卖合同纠纷执行裁定书

法院

永康市人民法院

所属地区

永康市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条

全文

浙江省永康市人民法院执行裁定书（2015）金永执异字第1号异议人：傅晓利。委托代理人：施丽妃。申请执行人：胡宁山。委托代理人：施天荣。被执行人：林潮海。被执行人：沈爱茹。本院在执行申请执行人胡宁山与被执行人林潮海、沈爱茹、林丁财、应苏眉房屋买卖合同纠纷一案中，异议人傅晓利要求维护异议人的租赁权益，中止执行（2014）金永执民字第2155号案件。本院于2015年1月4日受理该异议，并于同年1月8日依法组成合议庭进行了公开听证。异议人傅晓利的委托代理人施丽妃，申请执行人胡宁山及其委托代理人施天荣到庭参加了听证。被执行人林潮海、沈爱茹经本院合法传唤未到庭参与听证。异议人傅晓利认为：异议人为了生存，谋求事业，经过多方寻找，才找到了涉案房屋。于2012年3月22日向房东沈爱茹签订了租房协议，同日一次性交付了全部租金即30万元，租期十五年。当异议人生意刚红火之时，在2014年9月份突然发现了该房屋的墙上张贴着永康市人民法院公告，看到该公告后异议人已将相关的租房协议书交上了法院，该院的工作人员也对异议人作了笔录，可是在2014年11月7日永康市人民法院执行庭（人员）来到了异议人租赁的房屋处，但没有书面通知，只是口头告诉并要求异议人在十日内提出案外人书面异议，并将异议人在用的自来水及电路切断。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”据此，异议人认为，永康市人民法院执行庭的执行人员，应当尊重承租人的合法权益，不能擅自将承租人在使用的自来水及电路予以切断，这是执法犯法的违法行为。况且根据“租房协议书”第七条的约定：“如果甲方需将租赁房产出售，乙方在同等条件下享有优先购买权。”出租人在出卖此房屋时不通知承租人，也是严重的违法行为。综上，为维护承租人的合法权益，异议人特向永康市人民法院提出执行异议，请求贵院支持异议人的异议请求，并裁定中止执行。为证明所述事实，异议人向本院提交了如下证据：1、租房协议书一份，用以证明异议人在2012年3月22日向沈爱茹承租涉案房屋的事实。2、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单、收条各一份，用以证明异议人有28万元是在2012年3月21日从银行取出的，异议人已实际支付15年租金共计30万元的事实。申请执行人胡宁山认为：异议人提出的异议请求和理由不符合事实，提出的请求没有相关依据，异议人提交的租赁协议是事后虚构的，申请执行人与被执行人在2013年5月7日签订关于异议房产房屋买卖协议时，被执行人并没有告知该房产已出租的情况，且在申请执行人起诉被执行人房屋买卖合同纠纷时，也没提出租赁的情况。从异议人提交的租赁协议上看，租赁情况不符合事实，整幢房产一年可以租10万元，而异议人与被执行人签订的协议中一年是2万租金，明显低于市场价格。双方一次性签订15年的租期，且一次性现金交付30万租金是不符合常理的。异议人与被执行人的租赁关系是虚构的，请求驳回异议人的申请。为证明所述事实，申请执行人向本院提交了如下证据：1、（2013）金永民初字第1342号民事判决书一份、房屋买卖协议一份，用以证明申请执行人与被执行人签订房屋买卖协议时被执行人林潮海、沈爱茹没有提到该房产有抵押、出租情况。2、异议房产的所有权证和土地证各一份，用以证明该这么大面积的房产按异议人与被执行人签订的协议里约定的2万一年是不合理的事实。被执行人林潮海、沈爱茹经本院合法传唤未能参与听证，依法视为放弃程序权利。经审查查明：被执行人林潮海、沈爱茹系夫妻关系，被执行人林丁财、应苏眉系夫妻关系。被执行人林潮海系被执行人林丁财、应苏眉养子，林丁财、应苏眉、林凤娇（林丁财、应苏眉之女）建设用地使用权、所有权确认纠纷一案，本院于2011年12月15日作出（2010）金永民初字第385号民事判决书，确认涉案房屋（占地面积72平方米，二间四层）归被告林潮海所有，并于2012年12月25日发出协助执行通知书，要求永康市房地产管理委员会、永康市国土资源局协助过户登记。林潮海、沈爱茹于2013年1月10日约定上述房产夫妻所有。2013年7月31日，申请执行人胡宁山为与被执行人林潮海、沈爱茹、林丁财、应苏眉房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院于2013年10月18日作出（2013）金永民初字第1342号民事判决，由林潮海、沈爱茹、林丁财、应苏眉履行上述房屋的过户手续并腾空交付。本院在执行过程中，异议人傅晓利以其与被执行人沈爱茹签订落款时间为2012年3月22日的租房协议书，租期为十五年，年租金2万元，一次性交付租金30万元的理由向本院提出执行异议。本院认为，异议人与被执行人沈爱茹签订的租房协议书约定将涉案房屋整幢出租给异议人，年租金2万元，租期十五年，且房租30万元一次性现金支付，异议人提交的银行明细证实异议人丈夫在2013年3月21日取款28万元，但不足以证实该款项就用于支付上述房屋租金。异议人与被执行人沈爱茹并无亲属朋友关系，双方签订的租赁合同的期限及年租金的价格，并不符合本市房屋租赁的市场行情，支付方式有违通常的交易习惯。且被执行人沈爱茹与申请人执行人在签订房屋买卖合同中并未提及房屋租赁的事实。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条的规定，对异议人与被执行人沈爱茹之间的租赁合同不予认可。异议人要求中止本案执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人傅晓利的异议。如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。审判长　　姜日红审判员　　李昌林审判员　　邓共军二〇一五年一月十九日书记员　　金华英关注公众号“”