（2014）二中民再终字第11592号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-26
案件名称
臧国庆等与杨斌等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
臧秀英,臧国庆,臧国有,臧秀荣,臧秀华,臧秀敏,臧国顺,李云祥,李金燕,李金德,杨斌
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民再终字第11592号上诉人（一审原告）臧秀英，女，1946年3月24日出生，汉族。委托代理人马海滨（臧秀英之夫）。上诉人（一审原告）臧国庆，男，1952年10月1日出生，汉族。上诉人（一审原告）臧国有，男，1957年1月1日出生，汉族。上诉人（一审原告）臧秀荣，女，1960年11月7日出生，汉族。上诉人（一审原告）臧秀华，女，1964年1月1日出生，汉族。上诉人（一审原告）臧秀敏，女，1943年10月27日出生，汉族。上述六名上诉人之委托代理人邓美秀，北京常鸿（天津）律师事务所律师。上述六名上诉人之委托代理人常卫东，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（一审被告）杨斌，男，1973年2月12日出生，汉族。委托代理人刘飞，北京市中洲律师事务所律师。一审原告臧国顺，男，1955年1月16日出生，汉族。一审原告兼李金燕、李金德之委托代理人李云祥，男，1945年3月7日出生，汉族。一审原告李金燕，女，1971年3月12日出生，汉族。一审原告李金德，男，1975年6月18日出生，汉族。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏及臧国顺、李云祥、李金燕、李金德与杨斌租赁合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2011年11月18日作出（2011）西民初字07338号民事判决。后杨斌上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4647号民事判决，维持（2011）西民初字07338号民事判决。2014年4月29日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第01456号民事裁定，撤销（2012）一中民终字第4647号民事判决和（2011）西民初字第07338号民事判决，将本案发回北京市西城区人民法院重审。北京市西城区人民法院重审后于2014年9月25日作出（2014）西民再初字第26号民事判决。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。臧秀英及其委托代理人马海斌，臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏及其委托代理人邓美秀，杨斌及其委托代理人刘飞，臧国顺、李云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏诉称，北京市西城区×××105号房屋是我们六人和臧国顺、臧秀环共有的房产。2009年3月，经大家同意，臧秀英代表八人与金麦香面包店杨斌签订租房协议，租期五年，前三年租金每年18万元，后两年每年20万元，每年3月1日前交清全年房租。2009年3月至2010年3月杨斌房租已付给我们。2010年3月至2011年3月的房租杨斌一直未付，后得知其付给了臧国顺，但臧国顺没有给我们。2011年2月12日，臧国顺把房租退给杨斌，造成我们一直没拿到房租。现起诉要求杨斌付清2010年3月至2011年3月房租135000元及2011年3月至9月半年房租67500元，共计202500元，逾期违约金54000元，及逾期利息。臧国顺称，臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀英、臧秀敏所述不属实。租赁合同是房屋的八位共有人委托我和杨斌签订的，合同上臧秀英的名字是她后来擅自加上的。2010年3月，杨斌将2010年3月至2011年3月的租金18万元交给我。我通知其他共有人领款，但只有李云祥领取了他们家应得的一份，其他人不但拒绝领取，还多次到杨斌的店里闹事，造成杨斌无法正常经���，不得不于2011年2月15日搬离房屋。杨斌向我要求赔偿损失，我决定补偿杨斌137500元。我认为是我们这方违约在先，我本人不向杨斌主张租金，也不同意其他原告向杨斌追讨租金。李云祥、李金燕、李金德称，臧家和杨斌签合同时，臧秀环还在世，所以我们对签订合同之事不清楚。李云祥在2010年4月领取了我们应得的一份租金。现臧秀英、臧国庆等人向杨斌追讨租金，与我们无关。杨斌辩称，2009年3月，臧国顺作为房屋共有人的代表和我签订了房屋租赁协议，用于经营西饼店。合同签订后，我依约定，将第一年租金交给了臧国顺，各共有人对此也无异议。2010年3月10日，我将第二年的房租18万元仍交给了臧国顺。但2010年5月14日臧秀英、臧国庆等六人借口没有收到租金，到店里用报纸糊窗户，影响我的正常经营，双方发生纠纷，我被迫报警。2011年2月15日，臧秀英等人再次到店里闹事，我告知臧国顺已无法经营。当日，我将房屋交给了臧国顺。因为是出租方违约在先，我向臧国顺要求赔偿。臧国顺补偿我违约金和损失共计137500元。我已付过租金，故不同意臧秀英等人的诉讼请求。一审法院审理查明，北京市西城区×××105号房屋产权为臧秀英、臧秀华、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀敏、臧秀环、臧国顺八人共同所有。2009年初，臧国顺、臧秀英、臧国庆代表共有人与杨斌就出租该房屋事宜进行了商谈。双方达成协议后，于2009年3月签订房屋租赁协议。协议约定：租赁期限为五年，自2009年3月15日至2014年3月14日，2009年3月15日至2012年3月14日每年18万元租金，2012年3月15日至2014年3月14日每年20万元租金；每年3月1日前支付全年租金；如违约应向守约方支付当年租金的20%违约金；发生争议协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院提起��讼。臧国顺、臧秀英代表出租方在协议上签了字。协议签订当日，根据双方商定，杨斌将第一年房租（2009年3月15日至2010年3月14日）18万元转入臧国顺账户，此后，臧国顺将租金分给各共有人。协议签订后，杨斌实际使用了该房屋。2010年初，臧国顺和臧秀英分别向杨斌索要2010年3月15日至2011年3月14日的房租。在出租方对由谁收取租金不能达成一致的情况下，杨斌于2010年3月10日将该笔房租18万元交付臧国顺，臧国顺出具收条。因臧秀英等六人没收到租金，与杨斌发生矛盾。2010年5月15日，臧秀英等人到杨斌店里催讨租金，双方发生冲突。2011年2月15日，臧秀英等人再次到杨斌店里催要房租。当日，杨斌找到臧国顺要求退租并向臧国顺提出赔偿违约金、装修损失等共计18万元。臧国顺付给杨斌137500元。杨斌于当日夜间搬离承租房屋，将房屋钥匙交给臧国顺。另查明，臧秀环于2010年3月2日死亡，其夫为李云祥、其女为李金燕、其子为李金德。一审法院审理认为，臧秀英、臧国顺与杨斌签订的租赁协议，不违反法律规定，为有效合同，双方均应履行合同所规定的权利义务。承租方的主要义务是按时交付租金，故本案的焦点在于杨斌将2010年3月15日至2011年3月14日的房租交付给臧国顺，是否视为履行了交付租金义务。根据查明的事实，臧国顺参与了与杨斌就租赁房屋进行的谈判，并在租赁协议上签字。第一年（2009年3月15日至2010年3月14日）的租金，杨斌打入臧国顺的账户后，臧国顺将其分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议，杨斌也得以正常使用房屋。在第二年交纳租金前，在出租人之间对谁有权收取租金发生争议，而租赁协议又未对此作出明确规定的情况下，杨斌作为承租人，按照前一年履行合同的先例，将租金付给在租赁协议���签字人之一的臧国顺，并无不妥，其已履行了支付租金的义务。虽然杨斌付给臧国顺租金的时间晚于租赁协议规定的日期，但这是由于出租方内部发生争议造成，并非杨斌故意拖延，杨斌不应承担违约责任。在杨斌已履行了交纳租金的义务后，臧秀英、臧国庆等仍到杨斌店里讨要租金，已影响到杨斌的正常经营，杨斌因此将北京市×××105号房屋交还臧国顺，此后杨斌没有再使用该房屋。故臧秀英、臧国庆等要求杨斌支付2010年3月至2011年9月房租并支付违约金、逾期利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条之规定，北京市西城区人民法院于2014年9月25日作出（2014）西民再初字第26民事判决：驳回臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏的诉讼请求。判决后，臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏不服，向本���提出上诉。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏上诉称，房屋租赁协议书上明确约定出租方代表人为臧秀英，原审认定臧秀英、臧国顺均是出租方代表人，属于认定事实不清，臧国顺无权收取租金，杨斌将房租交给臧国顺不能视为其履行了交付租金的义务，杨斌未将房租给付臧秀英，构成违约，应承担违约责任，要求二审改判，支持臧秀英六人的诉讼请求。杨斌同意一审判决。臧国顺、李云祥、李金燕、李金德同意一审判决。本院二审查明，房屋租赁合同订立当日，杨斌交付的18万元租金中2万元系现金交付，16万元通过银行转账转入臧国顺账户。二审查明的其他事实与一审查明一致。上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证、房屋租赁协议、收条、收据、公安机关询问笔录等证据材料在案佐证。本院认为，按照《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定，”共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。本案所涉及的房屋为臧秀英、臧国顺等八人共有，臧秀英等八人之间没有明确约定由谁具体对房屋行使管理职责，因此臧国顺作为房屋共有人，有权对房屋行使管理职责。与杨斌订立房屋租赁合同，臧秀英等房屋全体共有人均不持异议，该租赁合同合法有效。臧国顺在订立的租赁合同上签字，并且房屋租赁期间第一年的房屋租金亦是由臧国顺收取，因此杨斌作为房屋承租人，将房租交付给房屋共有人臧国顺，应当视为其已经履行了租赁合同约定的给付租金的义务。臧国顺在收取房租后如何处理，属于全体房屋共有人内部之间的法律关系，臧秀英等人可另行解决。杨斌已经履行了交付房租的义务，因此对于臧秀英等六人要求杨斌支付租金并承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4748元，由臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏负担4488元（已交纳3248元，余款于本判决生效后七日内交纳），由臧国顺负担130元（于本判决生效后七日内交纳），由李云祥、李金燕、李金德负担130元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费4748元，由臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 吴 宏审 判 员 马宏敏代理审判员 闵 蕾二〇一五年一月十九日书 记 员 刘 杉