（2015）穗中法民五终字第97号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-04
案件名称
许美华与钟达欢、罗志辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟某欢,罗某辉,许某华,广州康某投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第97号上诉人（原审被告）：钟某欢上诉人（原审被告）：罗某辉两上诉人共同委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许某华，女委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所。委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所实习律师。原审被告：广州康某投资有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：罗某辉。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。上诉人钟某欢、罗某辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月13日，许某华（买受人）与广州康某投资有限公司（以下简称康某公司、出卖人）签订《商铺买卖合同》（编号：穗房合字3171号），约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号三层3171号铺，该商铺建筑面积共9.4821平方米，其中套内建筑面积4.9164平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.5657平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为289000元。付款方式为按揭，2011年1月13日前支付全部房价款的10%（包含定金），计28900元；2011年1月31日前支付全部房价款的10%，计28900元；2011年3月31日前支付全部房价款的30%，计91200元；余下房价款计140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续。在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。2012年9月26日，许某华（买受人）与罗某辉、钟某欢（出卖人）、康某公司（受托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：买卖双方经再次平等协商，一致同意订立如下条款，作为对编号为穗房合字3171号《商铺买卖合同》的修改和补充。鉴于买受人自愿购买出卖人提供的广州市东风西路132号三层3171号铺位，鉴于买卖双方已签订和生效的编号为穗房合字3171号买卖合同，买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性。出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请要求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式。买受人须按下列方式按时付款：原房价款总金额为289000元，现房价款总金额为277800元。2011年1月13日前支付全部房价款的10%（计28900元）；2012年1月31日前支付全部房价款的11%（计28900元）；2011年3月31日前支付全部房价款的33%（计91200元）；2012年10月30日前支付全部房价款的46%（计128800元）。买受人如未按本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按商铺买卖合同第四条处理。本补充协议一式四份，各份均具有同等法律效力，是买卖合同不可分割的部分，如有冲突，则以本补充协议约定为准。最终以交清全部房款之日起为递件过户时间。康某公司、钟某欢、罗某辉分别于2011年1月10日、1月13日、1月30日、3月31日、2012年10月24日向许某华开具收款收据，证明收到许某华交来3171铺房款10000元、18900元、28900元、91200元、128800元，及于2012年10月24日向许某华开具收款收据，证明收到许某华交来3171铺契税、印花税、管理费、权证印花、登记费合共9057元。2012年12月27日，罗某辉、钟某欢向许某华开具金额为277800元的售房款发票。2012年12月14日，广州市房地产交易登记中心出具《收件收据》，记载：登记种类：转移或交换（二手房免勘）；卖方：罗某辉、钟某欢，买方：许某华；房屋座落：越秀区东风西路132号3171等。2013年1月5日，广州市国土资源和房屋管理局向许某华核发了涉讼商铺的《房地产权证》。另查明：许某华于2012年9月25日签订《委托书》，委托吴宇、陈穗生代为办理购买涉讼房屋的所有手续及签署相关文件等，广州市广州公证处于2012年9月27日出具《公证书》，证明许某华的上述委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。因本案纠纷，许某华于2014年9月3日向原审法院起诉请求：康某公司、钟某欢、罗某辉共同支付逾期办证违约金（从2012年1月13日起算至2012年12月13日止，每日按289000元的千分之一计算）。原审法院审理过程中，许某华表示：由于康某公司在与许某华签订合同的时候，并没有披露产权人，而是直接以康某公司的名义与许某华签订合同，故认为康某公司、钟某欢、罗某辉应共同支付违约金。如果法院要求许某华选择代理人或产权人之一承担责任，则许某华要求钟某欢、罗某辉承担本案责任。许某华和康某公司、钟某欢、罗某辉均确认康某公司、钟某欢、罗某辉已于2011年8月31日将涉讼商铺移交给许某华，许某华于同日签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，将商铺使用权移交给康某公司使用。康某公司、钟某欢、罗某辉共同辩称：不同意许某华的诉讼请求。原审法院认为：关于《商铺买卖合同》责任主体的问题。证据显示，许某华购买的涉讼商铺原登记的所有权人为钟某欢、罗某辉。许某华陈述其签订《商铺买卖合同》时不知道钟某欢、罗某辉与康某公司之间的委托代理关系，但各方其后又签订了《商铺买卖合同补充协议》，其中钟某欢、罗某辉是作为出卖人与许某华直接签订该补充协议，故许某华理应清楚涉讼商铺的产权人为钟某欢、罗某辉，康某公司仅作为委托代理人与许某华签订《商铺买卖合同》的事实。故《商铺买卖合同》应直接约束许某华及钟某欢、罗某辉，现许某华明确选择钟某欢、罗某辉作为相对人主张权利，原审法院依法予以许可。许某华与钟某欢、罗某辉在自愿基础上签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》，意思表示真实，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。双方已于补充协议变更购房款总额为277800元，及以交清全部房款之日起为递件过户时间，许某华认为补充协议关于递件过户时间的约定属于格式条款理应无效，钟某欢、罗某辉认为该约定所述递件过户时间应自交清全部房款之日起计90个工作日内递件过户，双方意见均与合同约定不符，原审法院不予采纳。许某华已于2012年10月24日付清全部房款，钟某欢、罗某辉应于当天为许某华办理递件过户手续，钟某欢、罗某辉迟至2012年12月14日才为许某华办理递件过户手续，已经构成违约，应向许某华承担逾期办证责任，但逾期办证违约金应自2012年10月25日起计。关于许某华已付房价款的数额问题，因双方签订的《商铺买卖合同补充协议》已明确约定变更涉讼商铺的房价款总额为277800元，而许某华亦已实际支付购房款277800元，故许某华认为应按房价款总额289000元为本金计付违约金理由不充分，原审法院不予采纳。许某华要求钟某欢、罗某辉支付逾期办证违约金中的已付房价款应为277800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条之规定，原审法院于2014年12月17日作出如下判决：一、钟某欢、罗某辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，向许某华支付逾期办证违约金（从2012年10月25日起计至2012年12月13日止，以277800为基数，按每日1‰计）；二、驳回许某华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费2163元，由许某华负担2009元，钟某欢、罗某辉负担154元。判后，钟某欢、罗某辉不服原审判决，向本院提起上诉称：钟某欢、罗某辉并不存在逾期办证违约行为，不应支付违约金，原审判决认定事实不清。一、虽然双方签订的《商铺买卖合同补充协议》第八条约定：“最终以交清全部房款之日起为递件过户时间”，但应给予钟某欢、罗某辉必要的准备时间，参照原《商铺买卖合同》第十三条之约定，以90个工作日为宜。2、从许某华付清全部房款之日（即2012年10月24日）计至钟某欢、罗某辉实际履行申办交易过户手续之日（即2012年12月14日），并未超过90个工作日的办证期限，故钟某欢、罗某辉不存在违约行为。故钟某欢、罗某辉上诉请求撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2231号民事判决第一项，改判钟某欢、罗某辉无须向许某华支付逾期办证违约金；本案一、二审诉讼费由许某华负担。许某华答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉请求。具体事实与理由如下：《商铺买卖合同补充协议》第八条约定：“最终以交清全部房款之日起为递件过户时间”，罗某辉、钟某欢却没有按照该合同约定按时向房管部门递交过户手续，构成违约。罗某辉、钟某欢提出的理由应当给予其准备时间，但康某公司作为一家办理过多户房产手续的公司，在罗某辉、钟某欢委托康某公司时，双方就应对房产过户时间有充分认识，既然在补充协议中没有约定需要给缓冲时间就应当以约定为准。康某公司称同意钟某欢、罗某辉的上诉请求以及事实和理由。各方当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院亦予以确认。另查，康某公司称其预缴的上诉费是代上诉人钟某欢、罗某辉交纳的，若法院判令上诉费由钟某欢、罗某辉承担，则无需退回其预缴的上诉费。本院认为，原审法院认定《商铺买卖合同》直接约束许某华与钟某欢、罗某辉以及《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》合法有效，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述。各方应依约履行，否则应承担违约责任。双方签订的《商铺买卖合同补充协议》第八条约定最终以交清全部房款之日起为递件过户时间，钟某欢、罗某辉上诉主张参照原《商铺买卖合同》第十三条的约定而给予90个工作日的必要准备时间，由于双方并未约定需给予准备递件时间且许某华明确表示不同意，故钟某欢、罗某辉对此的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人钟某欢、罗某辉的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费154元，由上诉人钟某欢、罗某辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年一月十九日书 记 员 张永亮 更多数据：搜索“”来源：