（2013）海民一初字第1703号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-05-22

案件名称

原告李爱军与被告李倍进、第三人北海市海玉新基房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

北海市海城区人民法院

所属地区

北海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李爱军,李倍进,北海市海玉新基房地产有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区北海市海城区人民法院民事判决书（2013）海民一初字第1703号原告：李爱军。委托代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。被告：李倍进。第三人：北海市海玉新基房地产有限公司，住所地北海市北海大道233号海岸名都公寓4楼401房。法定代表人：李敏，总经理。委托代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。委托代理人：赵忠芹，广西盛力律师事务所律师。原告李爱军与被告李倍进、第三人北海市海玉新基房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月7日受理后，依法组成由代理审判员韦圆圆担任审判长，人民陪审员苏家莲、符发钦参加的合议庭，于2014年3月31日、2014年8月5日、2014年12月16日公开开庭审理了本案。书记员刘春颖担任记录。原告的委托代理人邓明武、第三人的委托代理人杨锐、赵忠芹到庭参加诉讼。被告李倍进经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。根据原告的申请，本院于2013年11月14日作出（2013）海民一初字第1703号民事裁定书，裁定查封备案登记在被告名下的位于北海市北部湾西路以南、云南路以西蓝海尚城3幢0805号房屋。本案现已审理终结。原告李爱军诉称，2013年9月12日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告把北海市海城区蓝海尚城3栋805号房屋卖给原告，成交价为361200元，于双方公证当天交房，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。签订该合同后，原告已支付61900元（含购房定金），向被告履行了合同义务，但被告收取相关款项后，却不履行于公证当天交房给原告的约定，逾期41天交房存在严重违约，现在联系不到原告，交房事宜至今仍未落实。为此原告向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋交付原告使用；2、被告支付原告逾期交房违约金361200×1‰×41=14809.2元（违约金从2013年9月26日计算至2013年11月4日，以后另计）；3、由被告承担本案诉讼费用。案件在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、原告与被告解除2013年9月12日签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还购房款61900元及支付违约金36120元给原告，共计98020元。原告对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有：1、房屋买卖合同，证明原被告协议买卖房屋的情况及约定交房的时间和逾期交房的违约责任承担方式；2、委托书，证明原告委托刘飞代其与被告签合同买房；3、收款收据，证明原告已交58700元给被告；4、存款通知书、证明，证明原告已交2100元购房款给被告；5、商品房买卖合同，证明被告是讼争房屋所有权人；6、房地产抵押登记证明书，证明讼争房屋抵押登记情况；7、个人房屋借款担保合同，证明被告在北部湾银行按揭贷款情况；8、销售不动产统一发票，证明被告购买讼争房屋时的交款情况；9、手机短信，证明原告催被告交房、被告逾期交房的事实；10、公证书，证明被告授权委托原告有关事项的公证情况；11、原告的身份证，证明原告的具体身份情况，是本案的适格主体；12、被告的身份证，证明被告的具体身份情况，是本案的适格被告。被告李倍进未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。第三人北海市海玉新基房地产有限公司陈述称，这是原告与被告之间的事情，第三人没有意见。第三人对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有：1、解除协议书，证明第三人与被告于2013年10月8日解除《商品房买卖合同》的事实，第三人不再承担办理产权登记的义务。2、商品房买卖合同，证明第三人与被告双方合同权利义务。3、商户结算清单、业务凭证、个人借款凭证，证明被告支付首付款以及银行发放贷款的事实。4、申请书，证明被告向第三人申请退房的事实。5、现金交款单、业务凭证、特种转账凭证，证明被告多次逾期归还银行按揭贷款，导致第三人保证金被银行扣划的事实。6、银行业务凭证、收条等，证明2013年10月10日第三人因商品房买卖合同解除而向被告退还购房款的事实。第三人当庭提交的证据有：（2014）海民一初字第81号民事判决书，证明第三人起诉被告确认第三人与被告签订的商品房买卖合同已经于2013年10月8日解除，该判决目前尚在公告送达过程中。经过开庭质证，各方质证意见如下：第三人对原告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性没有异议。对证据3、4，因为是发生在原被告之间的，第三人不清楚情况，不发表质证意见。对证据5，对真实性合法性没有异议，对证明内容有异议，被告只享有合同权利不享有物权。对证据6、7、8真实性、合法性、关联性没有异议。对证据9，没有办法核实真实性，也没有办法核实该手机号码是被告在使用。对证据10真实性没有异议，公证书的内容只是委托原告帮助其办理相应的手续，并委托原告与买方签订买卖合同，并不是原告所举的房屋买卖合同，不排除原告与被告签订虚假的买卖合同。对证据11、12真实性、合法性、关联性没有异议。原告对第三人提交的证据1，因为是第三人与被告签订的，原告无法确认其真实性，由法院认定。解除协议书是第三人与被告的回购行为而不是解除行为。被告与第三人之间的商品房买卖合同权利义务已经履行完毕，第三人也已经将房屋交付给被告进行使用。被告与第三人签订的买卖合同已进到相应的房产部门进行登记备案，双方解除了商品房买卖合同也没有到房产部门进行注销登记，所以不能对抗善意第三人。对证据2真实性、合法性、关联性没有异议。对证据3真实性、合法性、关联性没有异议，正好证明了被告已完全支付了购房款，享有房屋的产权。对证据4真实性和合法性有异议，落款时间2013年7月1日不是被告所签，存在倒签行为，时间上也不是被告与第三人签订合同的时间，正好证明了被告与第三人恶意串通，损害其他人利益的行为。对证据5真实性没有异议，不能证明第三人所需要证明的问题。对证据6，真实性由法院认定，可以看出第三人与被告是一种买卖行为。对证据7真实性、合法性有异议，第三人的起诉时间比原告的起诉时间晚了两个月，法院没有追加原告作为该案的第三人，原告完全不知情，所以原告保留申请再审的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李倍进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方无异议的原告证据1、2、6、7、8、11、12，第三人证据2、3，本院予以采信；原告证据3、4，经核对与原件无异，本院予以采信；原告证据5，10，第三人证据5，各方当事人对其真实性无异议，可以作为本案证据使用，但证明内容和证明力大小由本院综合案情及其他证据予以综合认定。原告证据9，第三人证据1、4、6，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。第三人证据7是生效法律文书，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年12月12日，被告与第三人签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告向第三人购买位于北海市北部湾西路以南、云南路以西蓝海尚城3幢8层0805号房屋，房屋总价款为435748元，付款方式为被告在签订合同之日交纳首付款135748元，余款30万元以银行按揭的方式支付；在第三人担保期内，如因被告未能按期偿还银行按揭贷款，导致第三人承担担保责任的，第三人有权在承担担保责任的范围内向被告追偿；该合同还约定了其他条款。2011年12月13日，被告向第三人支付了购房款135748元。广西北部湾银行亦向第三人支付了按揭款30万元。该房屋于2012年4月20日在北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记，抵押权人为广西北部湾银行股份有限公司北海分行。该房屋在北海市房地产交易中心办理了预购商品房合同备案，预购人为被告。2013年9月12日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋出售给原告，房屋成交价为361200元，卖方于公证当天将房屋交付给买方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%；该合同还约定了其他相关条款。2013年9月25日，被告签署一份委托书，委托原告办理上述房屋的查询档案、申报纳税、与开发商签署补充协议、领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、向银行按时支付月供款或偿还贷款余额等手续。该委托书于2013年9月27日在北海市公证处办理了公证。同日，原告向被告支付了购房款58700元，2013年11月4日，原告向被告支付购房款2100元。被告至今没有向原告交付上述房屋，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，2013年7月1日，被告称因经济困难，无法还贷，向第三人申请退房。2013年10月8日，被告与第三人签订《解除协议书》，约定自本协议签订之日起，解除双方于2011年12月12日签订的《商品房买卖合同》，合同解除后，第三人在总房款435748元中扣除66313.35元以及提前归还银行贷款各项费用，扣除违约金2250元，第三人向被告退还87750元，双方债权债务结清；签署协议书之日起5个工作日内，第三人支付5万元，余额37750元须由被告自行向银行申请提前还款并根据退房手续流程配合第三人办理相关手续，待所有退房手续完善后5个工作日内支付余额。2013年10月10日，第三人将代为收取的银行贷款298400元返还给被告，同日，被告向广西北部湾银行北海分行提前归还全部贷款及手续费共计298295.58元，被告收到原告按协议退还的5万元购房款。因被告没有配合第三人办理撤销备案登记手续，第三人于2014年1月2日起诉至本院，请求判令：1、确认第三人与被告双方签订的《商品房买卖合同》于2013年10月8日已解除；2、被告配合原告撤销商品房买卖合同备案登记。本院于2014年6月26日作出（2014）海民一初字第81号民事判决书，判决：一、第三人与被告于2011年12月12日签订的《商品房买卖合同》已于2013年10月8日解除；二、被告须协助第三人撤销《商品房买卖合同》的备案登记。该判决已发生法律效力。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，本院予以确认。原告已按合同约定向被告支付了部分购房款并办理了公证手续，但被告没有如约将涉案房屋交付给原告，而是与第三人解除了《商品房买卖合同》，并将涉案房屋退还给第三人，被告的行为已构成违约，根据原、被告双方签订的合同约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%”原告要求解除《房屋买卖合同》并退还已支付的购房款60800元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告称其已支付公证费1100元，双方约定该费用由被告承担，被告应一并退还，该诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付房屋成交价361200元的10%作为违约金，该违约金计算方式没有违反法律规定，本院亦予支持。综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李爱军与被告李倍进于2013年9月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李倍进退还购房款60800元给原告李爱军；三、被告李倍进支付违约金36120元给原告李爱军；四、驳回原告李爱军的其他诉讼请求。案件受理费170元，诉讼保全费2420元，公告费700元，合计3290元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费170元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韦圆圆人民陪审员　　苏家莲人民陪审员　　符发钦二〇一五年一月十九日书　记　员　　刘春颖附：本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”