（2014）象民初字第919号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-02-12

案件名称

欧志新、廖金菊与莫兰森、银金英、莫秀文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

象州县人民法院

所属地区

象州县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

欧志新,廖金菊,莫兰森,银金英,莫秀文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款，第一百四十七条，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区象州县人民法院民事判决书（2014）象民初字第919号原告欧志新，男，1960年3月1日出生，汉族，现住广西象州县象州镇。原告廖金菊，女，1965年4月5日出生，汉族，住址同上。二原告委托代理人宋嗣忠，广西象法律师事务所律师。被告莫兰森，男，1937年7月5日出生，仫佬族，现住广西柳州市柳南区。被告银金英，女，1942年9月30日出生，仫佬族，现住广西柳州市柳南区。被告莫秀文，女，1967年3月30日出生，仫佬族，现住广西象州县象州镇。三被告委托代理人黄雷，广西象法律师事务所律师。原告欧志新、廖金菊与被告莫兰森、银金英、莫秀文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由审判员冯楼、人民陪审员覃惠才、李丽玲组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。书记员覃丽荣担任记录。原告欧志新、廖金菊及其委托代理人宋嗣忠、三被告的委托代理人黄雷到庭参加诉讼。在本案诉讼中，被告银金英、莫秀文于2014年11月4日提出笔迹鉴定的申请，同年12月16日撤回鉴定申请。本案现已审理终结。原告欧志新、廖金菊诉称，2002年7月26日，被告莫兰森经家人即被告银金英、莫秀文同意与二原告商定，并经中间人陈为信、黄元柱见证，被告将自家在象州县象州镇北门排方井的瓦房卖给原告。该房屋包括地皮、天面和各种建设材料以及水电设备等，价格为10500元。土地使用证登记为国有土地，证号为：“象国用（1998）字第0101-11908号”，土地使用者为莫兰森，登记地址为象州镇江北路83号，用途为住宅，用地面积为119.16平方米。该房屋莫兰森没有房屋所有权证。原、被告于当日签定《卖断房屋契约》，该契约约定：“双方商议一切手续要莫兰森协助办理好”。2012年9月30日原告到象州县国土资源管理局交纳了“变更权属地籍调查测绘费、土地证书费”后要求被告将被告的合法证明等有关文件向县国土资源局提交并协助办理变更登记时，被告以各种理由拒绝协助办理。据此，原告诉至法院，请求法院判决确认原告欧志新、廖金菊与被告莫兰森于2002年7月26日签订的《卖断房屋契约》有效、判决该房屋为原告所有、判决被告承担本案的诉讼费。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、《卖断房屋契约书》，证明原、被告于2002年7月26日签订协议，被告将房屋卖给原告的事实；二、收费统一收据，证明原告曾于2002年9月30日到国土资源局缴交办理过户的有关费用；三、国有土地使用证，证明土地使用权属及卖断房屋的事实；四、证人陈维信的证明，证明证人作为原、被告房屋买卖的中间人等情况；五、土地登记审批表、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记卡及续表，证明原告对涉案土地有实际使用权；六、《卖断房屋契约书》（打印件），证明该打印的“卖断房屋契约书”系被告莫秀文与二原告为办理过户手续而签订的事实。三被告辩称，原、被告于2002年7月26日签订的《卖断房屋契约书》违反法律的强制规定，是无效的协议书，因此，原告的诉讼请求无法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：一、被告身份证复印件，证明被告的身份信息情况；二、莫兰森、银金英的结婚证，证明二被告系夫妻关系。经开庭质证，原告对被告提供的证据无异议；被告对原告提供的证据三无异议，对原告提供的证据一、二、四、五、六有异议。本院根据双方当事人的举证、质证意见，对上述证据审查认证如下：一、对双方当事人均无异议的书证予以确认；二、对于原告提供的证据一、证据二、证据五、证据六，因其与本案具有关联性，可作为本案定案的参考依据；三、对于原告提供的证据四，因证人没有出庭作证，本院不予采信。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：二原告系夫妻关系，被告莫兰森与被告银金英系夫妻关系、被告莫秀文系莫兰森与银金英之女。2002年7月26日，二原告与被告莫兰森签订“卖断房屋契约”，约定被告莫兰森将其位于象州县象州镇江北路83号的瓦房（用地面积为119.16平方米）卖给原告，双方约定出卖价为10500元，并约定办理房产过户的手续费由原告负担、被告莫兰森协助办理等事项。该房屋所占土地为国有、使用者为莫兰森，土地的性质为划拨，且该房屋没有办理房屋产权证。在该协议书上被告银金英、莫秀文的名字均系被告莫兰森代签。协议签订后，原告按约将购房款全部交给被告莫兰森，被告莫兰森将涉案房屋的国有土地使用证交给原告收执。此后，原告在该房屋居住至今。2014年原告为办理房产过户等手续，与被告莫秀文重新签订了“卖断房屋契约”。后因没有办得房屋过户手续，原告于2014年10月21日诉至本院提出如上请求。在诉讼中，被告银金英、莫秀文于2014年11月4日提出申请，要求对“卖断房屋契约”上“银金英、莫秀文”的签名进行笔迹鉴定，后于同年12月16日撤回鉴定申请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效。被告银金英认为涉案房屋系其与被告莫兰森夫妻共同财产，其没有亲自在“卖断房屋契约”上签字同意出售，被告莫兰森是无权擅自处分该房屋的，案涉合同应为无效。但从最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条，“受让人受让该不动产或动产时是善意的，且以合理的价格转让，受让人取得该不动产或者动产的所有权”之规定来看，夫或妻处理夫妻共同财产并非当然无效。本案中，二原告与被告莫兰森签订房屋买卖协议，原告支付对价符合善意取得的规定，且十多年来被告银金英亦应知被告莫兰森出卖涉案房屋之事。故即使售房一方的另两被告不同意转让房屋也不影响合同的效力。被告认为涉案原、被告签订的“卖断房屋契约”违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，划拨土地房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效。但从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让。而案涉的转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地。因此，两原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。由于该房屋所占用的建设用地使用权系被告莫兰森通过划拨方式取得。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律法规的强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的则应当根据具体情况认定其效力。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为。因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房屋时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋时则该房屋占用地的建设用地使用权也应依法转让。综上所述，案涉合同仅违反了法律法规的管理性强制性规定，可以认定其为有效合同。而原告诉请判决涉案房屋为原告所有，因房屋所有权的取得需经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故，原告的该诉请，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告欧志新、廖金菊与被告莫兰森、银金英、莫秀文于2002年7月26日签订的“卖断房屋契约”有效。二、驳回原告欧志新、廖金菊的其他诉讼请求。本案受理费1050元，由原告欧志新、廖金菊负担950元、被告莫兰森、银金英、莫秀文负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1050元。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　冯　楼人民陪审员　　覃惠才人民陪审员　　李丽玲二〇一五年一月十九日书　记　员　　覃丽荣微信公众号“”