（2014）苏中民终字第03606号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-23
案件名称
孙怡萍与昆山太阳房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙怡萍,昆山太阳房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03606号上诉人（原审原告）孙怡萍。委托代理人郭建成，江苏纵通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）昆山太阳房地产有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇慈城路288号。法定代表人陈逢坤，董事长。委托代理人张伟，江苏华峡律师事务所律师。上诉人孙怡萍因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原审原被告双方于2005年7月22日签订《昆山市商品房购销合同》一份，原审被告将昆山市张浦镇森活星墅小区碧云路16幢房屋（建筑面积103.56平方米）以总价529116元出售给原审原告孙怡萍及张逸，付款方式为一次性付款：订本合同之日前（即2003年11月9日）支付房款525258元，2004年11月7日支付面积差价3858元，交房时间2004年10月10日。合同第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房的相邻关系。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”在合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、城市俱乐部在三期（全部别墅交屋后）完工后投入并投入使用；2、体育中心、高标准酒店和渡假村在三期（全部别墅交屋后）完工后投入并投入使用。截止目前，原审被告公司的三期工程未完工。购销合同附有：别墅平面图、房型图、落款日期2003年6月5日的《森活星墅公共设施&建材设备》，其中设备部分的第五条水、电、煤配合中的第3条注明：每幢别墅预埋燃气管。经查，原审原告房屋未预埋燃气管。2004年1月到3日，原审被告在原审原告房屋的西南角、碧云路15号房屋正西边的花园篱笆外3米左右建造了配电房一间，在原审原告花园篱笆外有个电线出口井。2004年11月7日，原审原告与昆山太阳岛物业管理有限公司（以下简称物业公司）共同签订森活星墅管理公约。2004年11月24日原审原告提出利用绿化遮挡配电房，为此原审被告在配电房周边做了相关绿化工作。2004年12月4日，原审原告在进行房屋装修时曾向物业公司书面申请要求封闭房屋西侧后门的底楼阳台（即室外露台）空间以遮挡配电房，并于2005年7月21日承诺：“本人是碧云路16号业主，因使用需要，一楼露台将采用铝合金门连窗形式全部封闭。凡由此引起的其它建筑质量问题，均由本人自己承担责任。若以后由于政府、房产管理部门要求整改时，本人承诺无条件执行。”随后原审原告用塑钢门窗将该空间进行三面封闭，2007年5月20日，原审原告以原封闭的底楼阳台因房屋下沉造成不能正常使用为由，向物业公司书面申请拆除重新改建，物业公司在原审原告出具承诺书认可该封闭部位作违章建筑，今后如有安全质量问题由原审原告承担责任，并支付3000元保证金后，允许原审原告拆除重新改建该室外露台，并使用至今。2010年12月30日昆山太阳岛物业管理有限公司起诉孙怡萍支付2007年1月1日到2010年6月30日物业管理费，原审法院于2011年4月6日作出（2011）昆张民初字第0009号民事判决书；2013年4月25日孙怡萍以阳台下沉导致塑钢窗打不开而再封闭门窗，造成多次装修，起诉昆山太阳岛物业管理有限公司赔偿多次装修损失30000元并要求退还2005年1月1日至2010年12月31日多交物业管理费，原审法院于2013年7月23日作出（2013）昆张民初字第0249号民事判决书予以驳回。同时孙怡萍又以高压配电房、房屋漏水、物业费等与原审被告发生纠纷，引起本案诉讼。以上事实有原审原告提供的昆山市商品房购销合同一份、（2011）昆张民初字第0009号民事判决书一份、回复函一份、答复意见一份及原审被告申请书一份、承诺书一份、（2013）昆张民初字第0249号民事判决书一份、答复意见一份及原审原被告提供的照片、原审原被告的庭审笔录在案佐证。原审原告诉称，1、原审原告2003年底入住太阳岛，配电房2005年建成，完全遮挡景观内有高压变电，夜深人静有电流声，多次提出抗议不予理睬，有传真件为准，无奈2007年投诉建设局。2、昆山市物业服务收费管理实施细则（2010）第十二条规定，实行市场调节价的物业服务收费，在业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行，业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。原审原告的住房建筑面积103平方米，房产证上明确标明是普通住宅。3、房屋漏水几乎每家每户，本人修缮三次费用17000元。4、售楼合同承诺大型城市俱乐部，温水泳池，管道煤气，桑拿，保龄球，壁球馆，美容，洗衣房，24小时超市至今完全没有，如果不能尽快完善应该对所有业主进行赔偿。为此，原审原告诉至法院，要求：1、判令拆除或解决家门口三米处所建60平方米高压配电房；2、判令根据昆山市物业服务收费管理实施细则第21条物业管理费价格需物价局重新审核并与业主协商；3、赔偿房屋严重漏水，不予修理，造成的经济损失17000元；4、所有没有按合承诺的小区设施必须给一个说法并作出相应赔偿。在庭审中，原审原告诉讼请求变更为：1、判令原审被告因违约建造高压配电房由此给原审原告带来的损失，赔偿人民币50万元；2、撤回原诉请第二项。3、要求判令原审被告赔偿原审原告房屋严重漏水造成的经济损失17000元；4、明确第四项诉请为要求原审被告继续履行合同中关于管道煤气安装部分，后该项诉请变更为预埋燃气管。原审法院认为，原审原被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，合同订立后，双方应按合同约定履行权利义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，从买卖合同中房款的付款方式可以认定，原审原被告在2003年11月9日已达成购房协议并支付了绝大部分的房款，在原审被告在2004年3月增设了配电房后，原审原告如认为配电房的增设影响了其所购房屋的使用功能，可以提出退房或要求原审被告承担降低价款、赔偿损失等违约责任。但原审原告并没有这么做，而是于2004年11月7日与物业公司签订森活星墅管理公约，办理了入住手续，于2005年7月20日出具申请书，提出搭建一道门窗遮挡配电房，并于同年7月22日再次补签《昆山市商品房购销合同》，原审法院认为，原审原告在明知其房屋旁边有一配电房的情况下，以申请书、重签合同的方式再次对房屋现状进行了确认，这表明当时原审原告对其房屋周围环境是予以接受的，现原审原告要求原审被告因建造高压配电房赔偿50万元损失的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原审原告要求原审被告赔偿房屋严重漏水造成的经济损失17000元的诉请，原审原告目前仅提供了收据及没有日期的联名信，对以上证据原审被告对其真实性不予认可，同时认为房屋漏水有可能是原审原告违章搭建造成，也有可能使用不当造成，且原审原告在收据当天2010年10月8日也未跟物业公司反映修漏水，原审法院认为，由于目前漏水已修好，已无法鉴定房屋漏水的原因，另外，原审原告在修缮漏水时，也未通知原审被告到场，对原审原告修缮方案是否合理、有无扩大修缮范围，修缮费用是否合理均无法核实，故原审原告要求原审被告赔偿房屋漏水的经济损失17000元的主张原审法院不予支持。关于原审原告要求原审被告继续履行合同预埋燃气管的诉讼请求，由于原审被告未按照《昆山市商品房购销合同》、《森活星墅公共设施&建材设备》中的约定为原审原告预埋燃气管，故对原审原告的该诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原审被告昆山太阳房地产有限公司继续履行《昆山市商品房购销合同》中为原审原告孙怡萍房屋预埋燃气管的义务；二、驳回原审原告孙怡萍要求原审被告昆山太阳房地产有限公司因建造高压配电房赔偿原审原告人民币50万元损失的诉讼请求；三、驳回原审原告孙怡萍要求原审被告昆山太阳房地产有限公司赔偿房屋严重漏水造成的经济损失17000元的诉讼请求。案件受理费9020元，由原审原告孙怡萍承担8970元，原审被告负担50元。上诉人孙怡萍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋为景观房，周围环境决定了房屋市场价值。上诉人为此一直投诉要求相关部门解决，并以拒交物业费来主张权利。由于上诉人不理解其中的法律关系，所有才拖到现在才诉讼。原审法院认为2005年7月22日补签合同是对房屋周围环境表示接受，显然错误。上诉人与物业签订公约与被上诉人无关，申请遮挡也是作为弱势方的上诉人无奈之举，被上诉人要求上诉人补签合同是为了办产权证，而非是上诉人对环境的认可和接受。其次，关于漏水一事，上诉人已穷尽举证手段，原审法院没有认真核实联名签字的真实性，判决不公。综上所述，原审程序违法，认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人昆山太阳房地产有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人应当履行原审判决确定的义务。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，2004年，涉案小区为小区公共利益增设配电房。在增设配电房后，上诉人办理了入住手续，并申请搭建一道门窗遮挡配电房。2005年7月22日，双方当事人补签商品房购销合同，系双方对包括房屋价款等内容的再次确认。故上诉人要求被上诉人因增设配电房赔偿50万元损失没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人以联名信和维修收据证实涉案房屋漏水所造成的损失依据不足，难以证实房屋漏水情况及因漏水所造成的损失。原审法院认为被上诉人继续履行合同义务预埋燃气管符合涉案商品房购销合同约定。综上，上诉人孙怡萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9020元，由上诉人孙怡萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 红代理审判员 黄学辉二〇一五年一月十九日书 记 员 黄 婷 微信公众号“”