（2014）西民初字第00683号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2016-05-31
案件名称
赵金容与北京地博天成珠宝城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵金容,北京地博天成珠宝城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第00683号原告（反诉被告）赵金容，女，1990年4月4日出生。委托代理人杨述方（原告赵金容之母），1969年10月5日出生。委托代理人杨明利，北京易行律师事务所律师。被告（反诉原告）北京地博天成珠宝城有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人董伟，总经理。委托代理人潘志东，北京泽盈律师事务所律师。委托代理人付永贵，男，联系地址同单位。原告赵金容诉被告北京地博天成珠宝城有限公司及被告北京地博天成珠宝城有限公司反诉原告赵金容房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告之委托代理人杨述方、杨明利，被告北京地博天成珠宝城法定代表人董伟及委托代理人潘志东、付永贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵金容诉称，原、被告双方于2013年8月15日签订《房屋合作使用合同》，约定被告提供坐落于北京市西城区西四北大街大糖房胡同8号外租228号-232号二楼给原告经营养生会馆，使用期限是2013年8月25日至2015年8月24日，年使用费38万元。原告在该合同签订当日按该合同约定支付被告押金3万元和使用费19万元。原告对合同中约定的涉案房屋进行了经营前的装修后，到卫生局办理审批手续时，卫生局工作人员到现场查看发现涉案房屋上面有违章建筑，被告拒绝提供合同中约定的房产证原件，致使双方所签订的《房屋合作使用合同》不能履行，双方协商解除合同未果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2013年8月15日签订的《房屋使用合同》；2、被告返还原告已支付的押金30000元及房屋使用费190000元；3、被告赔偿原告装修费用147437.67元及鉴定费10000元；4、诉讼费由被告承担。被告北京地博天成珠宝城有限公司辩称并反诉，我公司同意与原告解除合同，但不同意原告其他诉讼请求。原告所述合同签订的日期属实，合同签订后涉案房屋一直由原告使用，至今没有腾退并交还给我公司，原告应向我公司支付在此期间的房屋使用费。房产证的原件并不是办理审批手续的要件，合同中约定相关证件由原告自行办理并承担相应后果，原告擅自装修涉案房屋并承担法律后果，原告主张的装修损失没有合同依据。由我公司出租给原告的涉案房屋是有合法证照的房屋，合同目的并非不能实现。现提出反诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年8月15日签订的《房屋使用合同》，原告将北京市西城区西四北大街228号-232号二楼腾退并交还被告；2、原告自2014年2月25日起至2014年9月11日止的房屋使用费208432元，同时判令原告向被告支付房屋使用费一倍的滞纳金208432元；3、反诉费由原告承担。针对被告北京地博天成珠宝城有限公司的反诉，原告赵金容辩称，不同意原告的反诉请求。合同签订后，被告将涉案房屋租赁给原告使用，但被告实际租赁给被告的房屋与合同约定的房屋面积不符。其中有房产证部分的房屋面积仅为127平米，而并非合同约定的300平米。后经有关单位审核发现涉案房屋面积不符合申请要求，被告以欺骗手段与原告订立了房屋使用合同，该合同应当予以解除。原告在经过被告同意后对涉案房屋进行了装修，为此原告花用装修费16万元，原告已经将涉案房屋的钥匙退还给被告，此后原告并未实际使用涉案房屋。经审理查明，坐落于西城区西四北大街228号-232号平房2间（建筑面积27.7平方米）系北京市无线电元件二厂的私房，西四北大街228号-232号2层共计18间房屋（建筑面积262.8平方米）系西城区房屋土地经营管理中心（下称房管中心）的房产。上述房屋均由被告承租。2013年8月15日，原、被告签订《房屋合作使用合同》，双方约定：该房屋坐落于北京市西城区西四北大街大糖房胡同8号外租228号-232号二楼；甲方（即本案被告）提供给乙方（即本案原告）房屋用于经营养生会馆，乙方自行办理营业执照及相关手续；房屋使用期限为2年，自2013年8月25日起，2015年8月24日止；每年使用费人民币38万元，押金3万元；乙方因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以进行装修，但应事先得到甲方的书面同意后方可按有关规定办理手续，组织施工。双方未就租赁房屋的产权及面积进行约定。合同签订后，原告依约于同日交纳了押金30000元及半年的房屋使用费190000元，此后，原告对涉案房屋进行装修。在原告办理营业执照过程中，被告提供了上述房屋的产权证复印件。同时，房管中心出具《经营场所证明》：拟设立北京梦馨园美容美发有限公司，住所西城区西四北大街232号二楼。同意将位于上述地址130平米房屋提供给该单位使用。北京市无线电元件二厂出具《经营场所证明》：拟设立北京梦馨园美容美发有限公司，住所西城区西四北大街228号-232号。同意将位于上述地址27平米房屋提供给该单位使用。2013年12月18日，西城区卫生局审查后认为原告提出的关于公共场所卫生许可证核发行政许可申请不符合法定条件和标准，决定不予行政许可，具体理由为：“北京市西城区西四北大街228号-232号二层，设美容室一间，但申请人提交的北京市西城区西四北大街228号房产证明中不能证明北京市西城区西四北大街228号二层有房产证明。北京市西城区西四北大街228号-232号二层设有美容室一间、办公室一间，但申请人未提交北京市西城区西四北大街228号-232号二层的产权证明”。另查，原告于2013年11月21日以快递的方式向被告发出解除房屋合作使用合同通知书，并将房屋钥匙退还被告。被告未予收取。庭审中，原告赵金容申请对位于北京市西城区西四北大街228号-232号二楼的装修费数额进行鉴定（装修时间点为2013年9月）。经北京市高级人民法院摇号确认，委托北京筑标建设工程咨询有限公司对原告赵金容的申请事项进行鉴定。2014年10月10日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出《工程造价鉴定意见书》，列明双方争议费用包含：“（1）入口不锈钢框玻璃门门框及把手刷漆。原告主张为重新刷漆，被告不认可，列为争议费用。（2）二层消毒间和卫生间防水。因消毒间外墙壁有过水痕迹，被告认为消毒间和卫生间未做防水，列为争议费用。（3）二层1号房间、楼梯间装修工程和安装工程。被告否认此区域为租赁给原告的区域，列为争议费用。（4）被封堵的房间1号、2号装修工程和安装工程。二层有两个房间在现场勘查前已封堵，现场勘查时无法进入，为保证鉴定结果完整、公正，工程做法参照4号房间进行鉴定。因为被告否认此区域为租赁给原告的区域所以列为争议费用。（5）拆除原铁楼梯。被告认为原铁楼梯走向与现有木楼梯不同，因为不能提供拆除前楼梯的图纸及相关依据，拆除原铁楼梯工程量无法确定，暂按现有木楼梯走向计算拆除原铁楼梯工程量，列为争议项目。”据此得出鉴定意见：“一、无争议项目金额为104882.57元；二、争议项目金额为42555.1元（包括入口门口刷漆29.48元；卫生间、消毒间地面墙面防水1418.6元；二层房间1、楼梯间21848.18元；封堵房间1、2，14984.87元；原铸铁楼梯拆除261.73元）。其中装饰工程无争议部分73031.98元；争议部分27643.12元，合计100675.10元。安装工程无争议部分31850.59元；争议部分14911.98元，合计46762.57元。装饰工程及安装工程两项共计147437.67元。”鉴定后，被告北京地博天成珠宝城有限公司对该《工程造价意见书》提出异议，北京筑标建设工程咨询有限公司于2014年11月12日出具《异议回复函》就被告北京地博天成珠宝城有限公司提出的异议进行逐条回复，坚持原有的鉴定意见。对此，被告认为二楼的1号房屋及已被封堵的两间房屋不在原告的承租范围内。上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋合作使用合同》、付款凭证、产权证、《经营场所证明》、工程造价鉴定意见书、行政许可答复、《异议回复函》等相关证据材料在案佐证。本院认为，原、被告双方于2013年8月15日签订的《房屋合作使用合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规和政策强制性规定，应认定为有效协议，双方均应依约履行合同义务。双方签订合同后，原告依约支付了房屋租金，被告亦将房屋交付给原告使用，双方均履行了合同义务。从双方约定的合同内容看，虽名为合作使用合同，实为具有租赁合同的特征，故本案适用租赁合同的相关条款予以处理。合同签订后，原告申请办理卫生许可证未果，致使原告租赁房屋的目的无法实现，并于2013年11月21日向被告发出解除《房屋合作使用合同》通知书，其行为符合法律规定，故本院认定双方签订的合同于2013年11月21日解除。被告应退还原告交纳的押金及多收取的租金。原告要求被告退还全部租金，于法无据，本院不予支持。关于装修损失。我国法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，首先，在原告办理营业执照的过程中，被告提供了产权证明及产权单位允许在租赁地址经营的经营场所证明，协助原告办理相关手续，已尽到了协助义务；其次，双方未约定产权面积；再次，在办理相关证照过程中，原告对被告提供的产权证明并未提出异议，视为认可，因此西城卫生局以未提供产权证明，不符合法定条件和标准，决定不予行政许可，致使合同目的不能实现，导致合同解除，并非被告违约所致，故双方合同的解除并非被告违约所致，原告的装修损失应由双方分担。被告所述二楼1号房屋及已封堵的两间房屋不在原告承租的范围内，对此本院认为，首先，双方合同约定“该房屋坐落于北京市西城区西四北大街大糖房胡同8号外租228号—232号二楼”，而未约定具体房间的朝向、间数，致使原告无法明确其承租房屋的范围。其次，被告未提供证据证明上述房屋不在其承租房屋的范围之内。故上述房屋的装修损失亦应由被告分担。关于被告所述，原告在未通知其即进行了装修，违反合同约定一节，对此本院认为，原告在对租赁的房屋进行装修时，虽未取得被告书面同意，但根据庭审中查明的事实，被告的办公地址与原告承租的房屋地址一致，在原告装修的过程中，被告并未提出异议，故本院视为原告的装修行为得到被告的认可。被告的该项答辩意见，依据不充分，本院不予采信。关于反诉。原告于2013年11月21日以快递的方式向被告发出解除房屋合作使用合同通知书，双方签订的合同即已解除，此后原告并未实际占有、使用该房屋，现该房屋由被告占有，其要求原告腾退该房并支付自2014年2月25日起至2014年9月11日止的房屋使用费208432元及房屋使用费一倍的滞纳金208432元一节，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、确认原告赵金容与被告北京地博天成珠宝城有限公司于二〇一三年八月十五日签订的《房屋合作使用合同》于二〇一三年十一月二十一日解除。二、本判决生效后十日内，被告北京地博天成珠宝城有限公司返还原告赵金容押金三万元。三、本判决生效后十日内，被告北京地博天成珠宝城有限公司返还原告赵金容房屋使用费八万八千六百六十四元。四、本判决生效后十日内，被告北京地博天成珠宝城有限公司给付原告赵金容房屋租金七万三千七百一十八元八角三分。五、驳回原告赵金容其他诉讼请求。六、驳回被告北京地博天成珠宝城有限公司之反诉请求。如果被告北京地博天成珠宝城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千三百九十四元（含反诉费七千五百八十二元、鉴定费一万元），由原告赵金容负担七千五百三十八元（已交纳二千零五十元、鉴定费一万元）；由被告北京地博天成珠宝城有限公司负担一万六千八百五十六元（已交纳七千五百八十二元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李源国人民陪审员 刘志远人民陪审员 张丽荣二〇一五年一月十九日书 记 员 赵威文 来自：