（2014）衡中法民一终字第247号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-08
案件名称
欧阳小波与邓南贵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
欧阳小波,邓南贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）衡中法民一终字第247号上诉人（原审被告）欧阳小波。委托代理人李诚生，湖南丹阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓南贵。委托代理人罗志峰，湖南业达律师事务所律师。上诉人欧阳小波因与被上诉人邓南贵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2013）耒巡民开初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人欧阳小波及其委托代理人李诚生，被上诉人的委托代理人罗志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2005年9月1日，邓南贵与耒阳市烈士陵园签订《土地租赁合同》，约定烈士陵园将南大门左边18号门面侧边的250平方米空地出租给邓南贵临时使用，每年租金500元，租期17年。承租人在该地上不能搞永久性建设，不能超面积使用，在合同期内如因政府行为拆除，出租方不负任何责任，所有责任由承租方承担。合同签订后，欧阳小波在该空地上搭建花棚从事花卉生意。2007年12月5日，邓南贵与朱少莲签订门面租赁合同，朱少莲位于烈士陵园B栋18号门面（与花棚相邻）由邓南贵承租，租期从2008年1月1日至2008年12月31日止，每月租金350元。邓南贵遂将花棚与门面合为一体，租给欧阳小波以创新园林经营。2008年8月1日，邓南贵、欧阳小波双方就花棚签订《合同书》，花棚出租给欧阳小波的时间为2008年4月1日至2008年12月31日，每月租金800元，2009年1月1日至2010年12月31日的租金按市场价格而订。因要在北大门新建老人活动中心，2008年12月11日，耒阳市烈士陵园根据市委、市政府的精神，通知烈士陵园内的租赁户作好搬迁准备。欧阳小波和邓南贵的花棚租赁协议到期后，未再签订书面租赁协议，但双方口头约定由欧阳小波继续经营，2012年花棚租金15000元，邓南贵已于2013年2月6日向欧阳小波收取，并出具收条。邓南贵向朱少莲承租的门面，其再未向该院提供其与朱少莲继续存在合同关系的相关证据。2011年2月1日，邓南贵向欧阳小波收取门面的7200元亦是以代收人的名义收取。在邓南贵向该院提交的证据中，有一份欧阳小波2012年1月6日出具的证明，证明内容为：2012年房租朱小玲（双方认可为本案所指朱少莲）门面由欧阳小波支付费用。2014年1月17日，耒阳市烈士陵园提质改造工程建设指挥部要求创新园林业主邓南贵、欧阳小波在2014年2月20日前将门面腾空交指挥部拆除，指挥部一次性补偿邓南贵、欧阳小波搬迁补偿费8000元，逾期未腾房将依法拆除，不作补偿。欧阳小波在协议书上签字，邓南贵认为补偿费用过少，未签字。原审认为，邓南贵主张与欧阳小波存在花棚及门面租赁合同，从其提供的证据来看，双方之间仅签订了花棚的租赁协议，经认可之后转化为口头协议。但门面是否由邓南贵转让给欧阳小波存在争议。邓南贵与朱少莲房屋的租赁期限仅为一年，从欧阳小波提供的收条及出具的证明来看，邓南贵收取的门面租金是以代收人的身份收取，欧阳小波出具证明给邓南贵，并向朱少莲交付租金，可以认定邓南贵与欧阳小波之间就朱少莲的门面不再存在转租合同关系，故邓南贵要求欧阳小波向其支付2012年1月1日至2014年2月20日的门面租金，该院不予支持。关于花棚的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。邓南贵在烈士陵园土地搭建临时花棚，就花棚与欧阳小波签订的租赁合同属于无效合同，虽合同无效，但欧阳小波实际使用了租赁的花棚，应按双方约定的租金计算标准支付占有使用费。2012年花棚年租金为15000元，即每月1250元，欧阳小波已经支付。2013年1月1日至2013年10月31日止，共10个月，欧阳小波未提供证据证实其已将花棚腾出交付给邓南贵，且2014年1月17日，欧阳小波仍以创新园林业主身份在与烈士陵园提质改造工程建设指挥部的协议上签字，故欧阳小波辩称其已向邓南贵交付花棚的意见，该院不予采纳。欧阳小波这段时间的花棚使用费，应支付给邓南贵。邓南贵变更诉请要求花棚租金计算至2014年2月20日止，因其未在通知时间内就增加部分缴纳诉讼费用，对该部分该院不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决：一、被告欧阳小波在本判决生效之日之日内十日起支付给原告邓南贵位于耒阳市烈士陵园南大门左边18号的花棚2013年1月1日至2013年10月31日占有使用费12500元；二、驳回原告邓南贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费332元，由原告邓南贵负担220元，被告欧阳小波负担112元。上诉人欧阳小波不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人欧阳小波从2013年1月开始彻底歇业，停止使用了门面及被上诉人邓南贵的花棚。请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人邓南贵答辩称，上诉人欧阳小波的花卉生意一直经营到2014年4月份，请求驳回上诉，维持原判。在本院指定的证据交换期间，被上诉人邓南贵提供了四份证据：证据一、门面租赁合同，拟证明被上诉人邓南贵出租的门面来源；证据二、押金收据，拟证明被上诉人邓南贵履行了租房义务；证据三、拆除协议，拟证明门店的实际经营时间及拆除时间；证据四、耒阳市烈士陵园提质改造工程建设指挥部的证明，拟证明门店的终止时间及拆除时间。经质证，被上诉人认为，证据一在原审已经提交并质证，证据二的内容不真实，落款时间与合同时间不一致；证据三在原审已经提交，不能达到被上诉人邓南贵的证明目的；证据四只能证明签订协议的时间，不能证明上诉人欧阳小波停止经营的时间，不能达到被上诉人邓南贵的证明目的。本院认为，证据一、证据二能够证明邓南贵合法取得门面，可以出租，本院予以采纳；证据三、证据四可以证明耒阳市烈士陵园提质改造工程建设指挥部于2014年1月17日与欧阳小波、邓南贵签订拆除协议，承诺于2014年2月20日前将门店腾空交耒阳市烈士陵园提质改造工程建设指挥部拆除，本院予以采纳。经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人欧阳小波与被上诉人邓南贵之间曾签订书面的花棚租赁合同，后转化为口头协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，邓南贵就花棚与欧阳小波签订的租赁合同属无效合同。虽合同无效，但欧阳小波实际使用了租赁的花棚，故应按照双方约定的租金计算标准支付占有使用费。从上诉人欧阳小波在原审中已经提供的租金收据可以看出，2012年花棚年租金为15000元，即每月租金为1250元，上诉人欧阳小波已经支付给被上诉人邓南贵。但自2013年1月至2013年10月31日止，欧阳小波并未提供证据证实其已将花棚腾出交付给邓南贵，也未提供证据证实已经从邓南贵处收回已交的押金。且2014年1月17日，欧阳小波仍以创新园林业主身份在与耒阳市烈士陵园提质改造工程建设指挥部的协议上签字，故对上诉人欧阳小波上诉称其经营至2012年底的上诉理由，本院不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费332元，由上诉人欧阳小波负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 刘丽娅审判员 周隽斓审判员 邓 琳二〇一五年一月十九日书记员 匡光美校对责任人：邓琳打印责任人：匡光美附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：