（2015）一中民再终字第00496号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-01-26
案件名称
何志英商品房预售合同纠纷审判监督民事裁定书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）一中民再终字第00496号原审上诉人（一审被告）：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。法定代表人：梅国良，董事长。委托代理人：乔茜，北京房开置业股份有限公司职员。委托代理人：闫欣，北京房开置业股份有限公司职员。原审被上诉人（一审原告）：何志英，女，1975年4月16日出生。何志英与北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年9月20日作出（2012）一中民终字第7031号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2014年11月15日作出（2014）一中民申字第08219号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何志英在一审法院起诉称：房开公司开发的位于北京市西城区（原宣武区）牛街东侧东华金座房地产项目，并委托北京市中鼎房地产开发公司销售。2003年5月24日，何志英与房开公司签订商品房买卖合同（合同号：xxxxxx），购买房开公司开发建设的东华金座第x座x层x号房屋（现x层x号），并于当日按照合同约定交付所购房屋总房款的20%，共计76855元。按照合同约定，房开公司应当于2004年3月31日将房屋交付给何志英使用，但房开公司至今未交付房屋。根据合同第九条的约定，房开公司应当按日向何志英支付已交购房款的万分之三作为违约金，自合同约定的交房日期第二日至实际交房日止。为维护自身合法权益，现诉至法院请求判令房开公司将位于北京市西城区（原宣武区）牛街东侧东华金座x座x层x号（现为x层x号）房屋交付何志英；房开公司向何志英支付违约金49802.04元（自2004年4月1日至2010年3月31日），诉讼费用由房开公司承担。房开公司在一审法院辩称：何志英、房开公司之间不存在商品房买卖合同关系，鉴于东华金座项目在我公司与中鼎公司的合同过程中存在中鼎公司违规违法事实，中鼎公司的法定代表人已经被市一中院依法判处无期徒刑，因此对于何志英所主张的事实及诉求，我公司均不能认可，请求法院依法驳回何志英的全部诉讼请求。一审法院经审理查明：一、北京市西城区（原宣武区）牛街东侧的”东华金座”项目，系房开公司房开公司前身北京市宣武区房地产经营开发公司（以下简称宣房经营公司）的房地产开发项目。2000年5月24日，宣房经营公司与北京市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）签订《合作建房合同书》，约定该项目的建设、销售、物业由中鼎公司负责。同日，宣房经营公司给中鼎公司出具《授权委托书》，将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。此后，宣房经营公司又将其公司合同章即”北京市宣武区房地产经营开发公司合同专用章（6）”移交中鼎公司。二、何志英现持编号为xxxxxx《商品房买卖合同》复印件、盖有”北京市宣武区房地产经营开发公司第六项目经理部财务专用章”的购房首付款的发票（金额76855元）以及东华金座预售房收款明细表等证据起诉至法院，请求判令房开公司将位于北京市西城区（原宣武区）牛街东侧东华金座x座x层x号（现为x层x号）房屋交付何志英；房开公司向何志英支付违约金49802.04元（自2004年4月1日至2010年3月31日）。审理中，房开公司认为何志英未能提交编号为xxxxxx《商品房买卖合同》原件，因此不能确认何志英、房开公司间存在合同关系；鉴于本案所涉及的房产已经升值且存在复杂的购房关系，以及该《商品房买卖合同》并未在房屋管理部门进行预售备案登记而该《商品房买卖合同》复印件所使用的公章，已经被房开公司声明作废，房开公司不同意何志英提出的诉讼请求。对此，何志英认为，《商品房买卖合同》原件无法提供是由于房开公司过错导致，这一点已经通过其他购房者的在先诉讼结果得以印证；关于备案登记以及作废公章的问题，则认为是开发商的责任，与何志英无关。另查：一、何志英曾于2007年7月20日将房开公司、中鼎公司诉至法院，何志英就本案提交了该次诉讼的庭审笔录，用以证明房开公司的受托人中鼎公司承认收到首付款，还把何志英的合同原件弄丢了，同时承认何志英即使没有合同原件也和其他业主享受同等待遇；房开公司对于何志英上述主张不予认可，并认为中鼎公司自认事实不能证明何志英、房开公司就存在合同关系。二、何志英于庭审中提交（2005）宣民初字第5633号民事判决书，用以证明该案件与本案案情相仿，且何志英的诉求已经得到法院生效判决书的支持。三、关于房开公司与中鼎公司之间关系的问题，经法院已经生效的判决认定，中鼎公司是依据房开公司的委托，对外销售房屋并签订《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》所引发的一切法律后果，均应由房开公司予以承担。四、何志英来院主张房开公司应依据合同交付北京市西城区（原宣武区）牛街东侧东华金座x座x层x号（现为x层x号）房屋，并支付相应违约金；房开公司则表示东华金座项目已经整体出售给北京市安全局，并由安全局予以分配，现无空置房屋；何志英对房开公司上述辩称不认可，并认为本案所涉房屋至今未被分配，处于空置状态；双方均未就各自上述主张进一步提供证据佐证。鉴于本案复杂情况，法院多次主持何志英、房开公司进行调解，房开公司表示同意退还何志英已付购房款，并愿意协助何志英进行相关协调工作；何志英坚持其诉讼请求，不同意房开公司提出的调解方案，双方最终不能达成一致意见。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，何志英虽然未能向法院提交编号为xxxxxx《商品房买卖合同》原件，但根据房开公司在本案中的陈述以及在先的生效判决，已经可以认定何志英、房开公司之间就本案争议房屋存在着买卖关系。为此，法院确定何志英现向法院提交编号为xxxxxx《商品房买卖合同》复印件为合法、有效之合同，房开公司理应按照该合同的约定，履行向何志英交付房屋的义务。现房开公司未能按期向何志英交付房屋，应承担违约责任。故法院对于何志英提出的要求房开公司按其已付房价款日万分之三的标准，支付自2004年4月1日起至2010年3月1日的逾期交付房屋违约金49802.04元的诉讼请求，理由正当，计算合理，予以支持。至于何志英提及的诉争房屋的现门牌x层x号，因并无合同或其他书面证据能够佐证其真实性，故法院不能以该门牌为准做出裁判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、北京房开置业股份有限公司按照编号为xxxxxx《商品房买卖合同》复印件所载明的条款履行合同，向何志英交付北京市西城区（原宣武区）牛街东侧东华金座x座x层x号房屋。二、北京房开置业股份有限公司自判决书生效之日起三十日内，向何志英支付二〇〇四年四月一日起至二〇一〇年三月一日逾期交付房屋期间违约金四万九千八百零二元四分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。房开公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判。房开公司的上诉理由是：一审法院认定事实不清，对方不是购房人，我公司从未签订过《商品房买卖合同》；涉案房屋至今一直处于被法院查封状态；诉争房屋目前未完成竣工验收、备案手续，不具备法定交付条件。对此，何志英答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。在本院二审审理期间，房开公司向法庭提交鉴定文书两份作为新证据，欲证明”授权委托书”中的公司印章和法人代表的签字是假的。本院二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院二审认为，生效民事判决书具有既判力。本案中，根据房开公司在本案中的陈述、情况说明以及在先的生效判决，无论”授权委托书”是否存在瑕疵，已经可以认定房开公司与中鼎公司之间就本案争议房屋存在合作建房关系，《合作建房合同书》亦约定该项目的建设、销售、物业由中鼎公司负责。故何志英虽然未能提供《商品房买卖合同》原件，根据已有证据（发票、收据等）已经可以认定何志英、房开公司之间就本案争议房屋存在着买卖合同关系，房开公司理应按照该合同的约定，履行向何志英交付房屋的义务，因房开公司未能按期向何志英交付房屋，应承担支付违约金之责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，房开公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审过程中，房开公司申请再审称：本案所涉房屋目前尚未办好竣工验收备案等相关手续，不具备法定交付条件；原一、二审法院认定事实不清，何志英不是购房人，房开公司从未签订过编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，何志英也无法提供该合同原件；编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》所涉房屋，自2006年8月3日起至今一直处于被法院查封状态，不具备交付条件；二审法院在审理期间，未对房开公司提交的新证据进行审理采纳。何志英再审辩称：房屋已经被别人入住的原因在于房开公司，在原一、二审中何志英提交的证据已经可以证明其与房开公司之间存在买卖合同法律关系，且房屋买卖合同复印件视为原件的效力已经被法院确认。综上，原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院再审认为，本案涉案房屋的相关情况有待于进一步查清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2012）一中民终字第7031号民事判决及北京市西城区人民法院（2010）宣民初字第4367号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。审 判 长 金 莙审 判 员 刘玉红代理审判员 纪艳琼二〇一五年一月十九日书 记 员 王东爽 来自：