（2014）吴民初字第1064号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-05
案件名称
贾玉平与林菊明、许彩云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾玉平,林菊明,许彩云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第1064号原告贾玉平。委托代理人冯茂蔚，江苏安珀志律师事务所律师。被告林菊明。委托代理人丁双龙，江苏名威名律师事务所律师。被告许彩云（曾用名许彩英）。原告贾玉平诉被告林菊明、许彩云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾玉平及其委托代理人冯茂蔚，被告林菊明及其委托代理人丁双龙，被告许彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾玉平诉称，2011年12月1日，为购买吴中区天枫苑1号楼G3套型1003室房屋，原、被告签订了个人期房买卖协议，约定：原告一次性支付被告600000元，购买被告上述房屋，被告保证系争房屋无任何其他权利限制，并且承诺系争房屋造好时由被告负责通知原告到场收房等，如有一方反悔应支付另一方房屋总价的双倍作为违约金。协议签订当日，原告依约履行了付款义务。涉案房屋现已经开始交付，但被告却迟迟不予配合，根据择房确认书：待安置房屋建成通知交房后三个月内凭本“择房通知书”至指定地点办理交房手续，逾期后择房通知书自动失效。为维护原告合法权益，故请求法院确认原告与两被告于2011年12月1日签订的个人期房买卖协议合法有效；判令被告立即办理系争房屋的交房手续，并将房屋过户至原告名下；被告支付原告违约金123922.5元（按银行同期贷款利率的1.3倍，以600000元为基数自2011年12月1日起计算至2014年7月1日止）。被告林菊明辩称，原、被告签订的个人期房买卖协议系以合法形式掩盖非法目的，实属无效。其与原告之间存在借贷关系，因其未能归还借款，导致本息增加（利滚利，且远超银行同期贷款利率的4倍）。原告得知被告房屋拆迁后，于2012年1月带人追至其在连云港的住所，并威胁其签署协议及收条。上述购房协议仅为双方借贷的担保，并非其本意，其并未收到原告所谓的600000元购房款。关于原告主张的违约金亦无相应的事实依据。故应驳回原告的诉讼请求。被告许彩云辩称，其听被告林菊明讲欠债要卖房子，后来与被告林菊明逃到连云港，2012年1月16日，原告找到其与被告林菊明，逼迫其二人签字。对于原告的诉讼请求，不予认可。经审理查明，两被告于1985年登记结婚，后于2012年2月1日离婚。婚内生育儿子林静。2011年因两被告位于华村11号的房屋被拆迁，故由被告林菊明作为代表，根据获得的安置面积选择安置房屋，并于2011年4月2日与吴中区长桥街道拆迁安置中心签订了择房确认书。该择房确认书载明：“被拆迁人林菊明选择的定销房施工编号为：1、蠡墅花园天枫苑西旦10号楼1004室；2、蠡墅花园天枫苑西旦1号楼1003室；3、蠡墅花园天怡苑12号楼2202室。以上房屋是被拆迁人自愿选择的房号，保证不再更改。待安置房建成通知交房后三个月内凭本‘择房确认书’至指定地点办理交房手续，逾期后本择房确认书自动失效。自行车车库、汽车车位的确定，凭择房顺序号凭单及本‘择房确认书’至交安置房时另行择选。如上述被拆迁人未在规定期限内交被拆迁房屋钥匙的，本择房确认书无效。”另查，2011年1月13日，被告林菊明与苏州乐开塑胶模具有限公司签订劳动合同1份，约定劳动期限自2011年1月18日起至2014年1月17日止。被告林菊明工作期间工资系公司转账支付。另，苏州乐开塑胶模具有限公司为被告林菊明缴纳养老保险至2012年1月。以上事实由原告提供的公证书、择房确认书，被告提供的离婚证、离婚协议书、劳动合同书、养老保险缴费明细信息、银行对账单、工商登记信息、公证书、居委会证明及庭审笔录等予以证实。审理中，原、被告均确认涉案房屋尚未办理产权登记。原告称其与两被告从来没有发生过借款往来，对被告辩称的事实不予认可。就原、被告订立房屋买卖合同及交付购房款的过程，原告于第一次庭审中称是2011年，被告林菊明打电话给其说他被人家逼债，说要卖房子还人家的钱；当时其看户型图上面积有70多平方米，算下来是每平米8000元左右，与市场价格相比比较划算；后被告林菊明电话联系其到连云港，在被告林菊明住的小区门口的汽车上面签的买卖协议和收条，时间是在2011年12月1日，其当场交付现金600000元。第二次庭审中，原告称2011年之前，其承包过石湖的鱼塘，办公地点离被告林菊明家比较近，双方就认识了；2011年11月，其听被告林菊明的邻居说，林菊明被追债需要卖房子；后来林菊明在2011年11月到其处喝酒，说他被人追债要卖房子，其表示要买房子；2011年11月，其与林菊明到苏蠡路的新岛咖啡馆谈了一次，被告林菊明说购房款要700000元，其不同意，愿意出600000元，被告林菊明认为卖房子不划算，准备借钱还债，双方未谈成；后来被告林菊明没有借到钱，又打电话给其说房子作价600000元卖给其；房子是华村苑1号楼1003室；第二天，被告林菊明将择房确认书、公证书交付给其，其当时没有支付房款，也没有签合同；2011年11月中旬，其就去筹钱；林菊明在2011年11月底被人逼债跑到连云港；后被告林菊明打电话给其，说要钱，让其到连云港；接到电话当天晚上，其与朱海亮从苏州开车到灌云县，在灌云家中休息一晚，第二天也就是2011年12月1日当天早上7、8点，林菊明打电话告诉其居住的小区，其自己开车，与朱海亮一起过去；当天上午9点左右，其到达上述小区，当时被告林菊明就在小区门口等着，之后双方就在小区边上的打字店签订了合同；合同是林菊明提供的；其与两被告及朱海亮都签了字；签字之后其给了被告林菊明600000元，款项是100000元一捆的，一共6捆，用蛇皮袋装的；上述600000元现金是其放在新苑新村的房子里面的钱和神达汽贸公司办公室保险柜里面的钱，从苏州带到连云港的；其在2011年时候，在银行存款就有一、两百万元。被告林菊明称在2012年1月15日，其躲债跑到连云港，之前其一直在苏州公司上班，后来原告一直给其打电话，其告诉原告其在连云港，原告说连夜过来；2012年1月16日，早上7点多，原告打电话给其，说在新浦区延安南路东方银行门口，其到了之后，看到原告车上有4个人，原告让其写一张600000元的收条，并要求其写2011年12月1日的日期；收条上日期明显有改动的痕迹；其写好之后，原告将之前所有的借条还给其，之后拿出房屋买卖协议让其签字，之后又叫被告许彩云签字；择房确认书、公证书、房型图是其在2011年12月10日左右在苏蠡路新岛咖啡馆给原告的，当时其还在上班，担心原告讨债影响工作。被告许彩云称在2012年1月16日签卖房子协议的时候才认识原告，之前不认识；2012年1月15日，其与林菊明躲债到连云港，也就是儿子工作的地方；在2012年1月16日早上6、7点钟的时候，林菊明要我去签订卖房子协议，他说不去签字就要死人的，后其签了协议，没有收到购房款。原告为证明其与两被告存在真实的房屋买卖合同关系且其向两被告交付购房款600000元的事实，提供如下证据：1、个人期房买卖协议1份，该协议载明的甲方为被告林菊明，乙方为原告。内容为：甲方自愿出让天枫苑1号楼G3套型1003室期房给贾玉平，乙方拿现金（大写）陆拾万元整，一次性购买林菊明未造好的房屋（简称期房）（天枫苑1号楼G3套型1003室）一套，甲方保证其与开发商签署的上述合同内容属实，甲方负责获得开发商同意，并且保证该房屋无任何其他权利限制进行房屋的权益转让，甲方愿意承担由此产生的一切责任。房屋造好交房时由甲方负责通知乙方到场收房并做该房屋公证，如有其他费用一切由甲方支付。甲方必须配合乙方做好房屋转让、公证等一切手续，无论以后房价和现在房价有无变动，此都系双方自愿，决不可反悔。如有一方反悔应付给另一方房屋总价的双倍作为违约金赔偿。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效应，由甲、乙双方自愿签字。上述协议甲方处签有“林菊明”，“许彩云”，并在上述签名处按有手印；乙方处签有“贾玉平”；见证人处签有：“朱海亮”。落款日期为“2011年12月1日”。经质证，两被告对上述协议中其签字和手印的真实性没有异议，但称系在原告的胁迫下签订，且签署日期有异议，应该是2012年的1月签订，2011年12月1日其不在连云港。据此，提供了苏州乐开塑胶模具有限公司出具的考勤卡。该考勤卡载明林菊明在2011年12月1日于7点57分上班，17点58分下班。对此，原告对其真实性不予认可。2、收条1张，载明：今收到贾玉平房款陆拾万元整一次性付清；收款人林菊明。落款日期有修改过的痕迹为“2011年12月1日”。经质证，两被告对收条真实性没有异议，实际日期书写的是2012年1月，但没有收到600000元房款，只是写完收条之后拿回了一些借条，借条上的字都是被告林菊明书写，借款数额大部分都是之前借款的利息。就借款过程，被告林菊明称2011年9月1日，其通过原告叔叔贾有国认识原告，当天贾有国叫其去水香街的手机店，让其写借条，因为之前其借贾有国5000元，算上利息共计50000元，其中40000元向原告出具，10000元向贾有国出具；后来其写好40000元借条给贾玉平，贾玉平说没写好，要其又写一张，所以在2011年9月1日有两张借条；之后原告说40000元借款要按照每天3%利息计算，后来在龙西路名典咖啡要其写了一张105000元的借条，来结算利息；基本上每月都要结算利息；之后在苏蠡路新岛咖啡馆结算利息时候，其又写了一张70000元的借条，也是结算的利息；2012年1月1日，其向原告借款60000元，写了一张100000元的借条；另外一张5000元借条是其向原告借款5000元；全部借条中实际借款本金只有65000元。据此，提供了其所述的借条7张，各借条载明的内容分别为：（1）2011年9月1日，林菊明向贾玉平借款40000元，借款日期为2011年9月1日至2011年11月1日；（2）2011年9月1日，林菊明向贾玉平借款40000元，于2011年11月1日归还，逾期不归还将承担银行同期贷款利息（一年期）四倍的违约金；（3）2011年11月1日，林菊明向贾玉平借款32000元，于2011年12月1日归还，如逾期不归还将承担银行同期贷款利息（一年期）四倍的违约金；（4）2011年12月10日，林菊明向贾玉平借款105000元，于2011年12月30日归还，如逾期不归还将承担银行同期贷款利息（一年期）四倍的违约金；（5）2011年12月29日，林菊明向贾玉平借款70000元，于2012年1月29日归还，如逾期不归还将承担银行同期贷款利息（一年期）四倍的违约金；（6）2011年12月31日，林菊明向贾玉平借款5000元，于2012年1月30日归还，如逾期不归还将承担银行同期贷款利息（一年期）四倍的违约金；（7）2012年1月1日，林菊明向贾玉平借款100000元，于2012年2月1日归还，如逾期不归还将承担银行同期贷款利息（一年期）四倍的违约金。原告对此均不予认可。3、涉案房屋户型图复印件，该图载明G3参考结算面积约为79.65平方米。经质证，两被告对上述证据的真实性没有异议，但称户型图显示的面积是套内面积，实际建筑面积达到九十几个平方，根据当时的市场价，被告是不可能以600000元的价格出售该房屋。4、朱海亮的证人证言。朱海亮称其与原告系老乡关系，因为原告身上带了钱，所以其陪原告去连云港，这样比较安全；去的时候钱已经准备好了，100000元一捆，一共六捆；就签订涉案房屋买卖合同的过程，其称其与原告于2011年的年底从苏州出发，签合同那天大概是2012年元月1日；当时在连云港的一个小区门口，签合同的时候有两被告还有原告和其在场，其坐在副驾驶位上，其没注意合同内容，也不清楚合同是被告从苏州带来的还是在当地打印的，合同是在车里签的；其与原告没有对两被告实施威胁，手印是两被告签字时按的，红色印油不清楚是谁提供的。就款项交付的过程，其称合同签完后，原告从车的后备箱里把钱给两被告；钱是装在蛇皮袋里的，一捆一捆的，具体多少其也没数，蛇皮袋的颜色其记不清楚了；其只从副驾驶的位置上看到原告从车的后备箱拿钱，其没有下车，没注意到原告给被告出具了收条，也没看到被告数钱。经质证，被告称证人系原告的外甥，证言前后矛盾，不予认可。另，原告称其在驰云路10号从事二手车买卖生意，每年收入80至90万元，没有营业执照，不需要纳税，买车基本都是现金交易；后因自己买了房子，又因为租金太贵，故2012年9月1日其将名下的店面转让给蔚明树，之后就不做二手车生意了，现从事宠物店生意。为此，原告提供了2011年5月1日至12月21日的中国建设银行、2011年7月19日至2011年12月20日的中国银行、2011年2月28日至2011年12月21日中国农业银行的对账单；原告的名片、照片、苏州市旧机动车交易所车辆展示牌以及载明的说明人为“徐广春”、“蔚明”、“皇甫金飞”、“龚建刚”、“樊银鹤”的书面情况说明；房屋租赁协议及收条。其中房屋租赁协议载明：贾玉平租赁李华中位于苏州高新区驰云路10号建筑面积100平方米房屋，用于停车，租金每年60000元；情况说明均载明：“我们基本上都是跟贾玉平同时期，自2011年年初开始，一直在做二手车生意。贾玉平当时在苏州高新区驰云路10号北市场217室经营二手车，我们都是跟旧车交易市场老板李中华签的房屋租赁合同，共10个停车位，贾玉平当时店面起名‘神达汽贸’，店面内部也是由贾玉平出资五、六万建造的，整个市场当时基本上都是现金买进二手车后转手卖掉，所以每家都备有保险柜存放现金，以便快速交易，应该说贾玉平旧车生意一直做的不错。”经质证，两被告对上述银行对账单真实性未持异议，但认为从内容上看无法证明原告具有一次性付款购房的能力；对于其他证据不予认可。被告林菊明为证明村里其他人也向原告借过钱，提供了林福兴的证人证言。林福兴称，被告林菊明系其叔叔，都是同一个村；其通过一个外号叫三毛的人介绍认识原告，陆续向原告借款一、二万元，后来都还清了；后其在原告水香街的手机店向原告借过50000元，借条上写了100000元，原告还给我了一辆车子，后来其又陆续向原告借钱，后对账加上利息以及车子的费用一共是490000元，借钱利息一般是月利息10%；后其房子要拆迁，原告要其拿安置房抵债，其不同意，就向别人借钱归还了原告的钱，原告将借条撕掉了，写了张条子给其，表示不再欠原告的钱；借条都是其写的，并按手印，原告没有签字；其还听说同村上的林逸（同音）向原告借过钱。另，其提供了原告出具的收条。经质证，原告称其与证人之间发生过借贷，但是金额没有证人所称那么多，当时其是开手机店的，是证人买手机时候认识的，证人向其借一万、二万时候都没有约定利息，其还将车子借给了证人；其一共借给证人几万元和一辆车子；对于证人提供的收条没有异议。本院认为，本案中原、被告虽签订了个人期房买卖协议，但原、被告对双方的基础法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系存有争议。原告否认曾向被告提供过借款，并称涉案房屋的房款600000元以现金方式在连云港交付被告。据此，提供了双方签订的个人期房买卖协议及收条等证据，并言明以上两份证据的形成日期系载明的2011年12月1日。两被告虽对以上两份证据中被告的签名及所按手印没有异议，但称实际签订日期为2012年1月16日，而且是先写的收条后签订的协议，并未收到任何款项，原告仅将之前的借据还给被告。关于上述事实，从收条落款日期来看，该日期确有改动的痕迹。从原告提供的朱海亮的证人证言来看，该证人系与原告一同从苏州前往被告处签订合同，但证人称签订合同的日期大概是2012年元月1日，与被告所述日期相近。另外，被告林菊明还提供了其工作单位出具的考勤记录用以证明其于2011年12月1日不在上述合同签订地。基于以上几点，两被告所称合同签订的时间具有较高的可信度，应予以采信。由此，就个人期房买卖协议及收条形成日期来看，原告确存在不实的陈述。另，就房屋买卖合同签订的过程，原告亦有前后陈述不一的情形，即原告第一次庭审中陈述2011年，被告林菊明打电话给其说他被人家逼债，说要卖房子，要还人家的钱。在之后的庭审中其又称2011年11月，其听被告林菊明的邻居说，林菊明被追债需要卖房子，后林菊明在2011年11月到其处喝酒，说他被人追债要卖房子。就房屋买卖合同签订的地点，原告与其提供的朱海亮的证人证言不符，原告称合同系被告林菊明提供，在被告小区边上的打字店签订，而朱海亮则称合同系在车上签订。由上所述，在原告陈述前后不一致，并与其提供的证人证言陈述亦有矛盾的情况下，难以让本院采信其相关陈述。另外，600000元购房款均以现金形式从苏州带至连云港现场进行交易亦与日常交易习惯不符。对此，原告应对其主张的基础法律关系以及款项交付的事实负有进一步举证的义务。于此，原告就自己的支付能力称其从事二手车交易，2011年银行存款有一、两百万元，并提供银行对账单、“徐广春”、“蔚明”、“皇甫金飞”、“龚建刚”、“樊银鹤”等人的书面情况说明、房屋租赁协议及收条。从银行对账单内容来看，原告2011年的银行存款余额远少于1000000元，亦不足600000元，且其经营的店面于2012年9月1日转让他人，对此原告解释称因自己买房，且租金太贵，但根据其提供的租赁协议，店面的租金仅为每年60000元，与原告陈述经营二手车买卖生意每年赚取80至90万元相比，成本较低，以此为由转让店面于常理不符。可见，原告提供的证据不足以证明其具有以现金方式支付购房款的能力。故原告仅凭被告出具的收条，在被告抗辩未收到实际款项，且存在诸多疑点的情况下，不足以证明其将600000元交付被告。于此，本院对原告陈述其已经向两被告交付600000元购房款的事实不予认定。相反，被告为证明其与原告存在民间借贷关系，提供了借条7张及林福兴的证人证言。虽原告对上述借条不予认可，但被告林菊明对于每张借条的形成过程均能作出详细的陈述，同时林福兴陈述了其向原告借款，原告收取高额利息的事实。原告亦认可其与林福兴发生过借贷关系，故林福兴的证人证言能够与上述借条以及被告林菊明关于向原告借款的陈述相互印证；再者，涉案购房合同对于房屋面积并未作出明确约定，合同虽载明：房屋造好后无论该房屋面积与甲方（林菊明）都无关系，但该约定与一般房屋买卖习惯性约定明显不符。综合以上原、被告提供的证据，两被告所作陈述以及提供的证据能够相辅相成，而原告所作陈述前后不一，且与其提供的证据相互矛盾，亦与日常的房屋买卖交易习惯不符。故被告所称双方签订房屋买卖合同是为借款提供担保，并非其真实意思表示，具有较大可能性。因此，在原告未提供证据进一步证明其所述事实的情况下，本院对原告所主张的原、被告基础法律关系系房屋买卖合同关系不予认定，原告基于该合同关系所主张的全部诉讼请求，均应驳回。综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告贾玉平的诉讼请求。案件受理费人民币9800元，由原告贾玉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长 鲁 超代理审判员 何亚平人民陪审员 滕 刚二〇一五年一月十九日书 记 员 周亚雅 关注微信公众号“”