（2015）沈中民二终字第00079号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-28
案件名称
上诉人李涵波与被上诉人吴晶、王武会、原审第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李涵波,王武会,吴晶,中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00079号上诉人（原审原告、反诉被告）：李涵波，女，1982年6月14日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。委托代理人：梁志忠，系辽宁申杨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王武会，男，1962年12月26日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市解放街。被上诉人（原审被告）：吴晶，女，1966年7月20日出生，汉族，住黑龙江省海伦市海伦镇。原审第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区南京北街99号，组织机构代码：70191033-0。负责人刘震，系该行行长。委托代理人华年，男，1963年5月8日出生，汉族，系该单位工作人员。上诉人李涵波与被上诉人吴晶、王武会、原审第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）沈和民二初字第00595号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。李涵波一审中诉称，李涵波、王武会于2006年7月27日签订售房协议书一份，又于2006年8月25日和2008年7月29日签订了补充协议各一份，协议及补充协议约定李涵波将位于沈阳市和平区南四马路28-8号枫景名城4号楼1单元11楼5号建筑面积56.06平方米面房屋积出售给王武会，王武会将签订协议之前已发生的相关费用80，060.60元支付给李涵波，之后的银行贷款140，000.00元由王武会以李涵波的名义向银行按月足额还贷，协议之后所产生的其他一切费用均由王武会承担与李涵波无关。协议签订后在2008年7月29日前王武会有17次未按月足额还贷，于是在7月29日签订了补充协议，其中规定王武会只要有一次逾期还贷，李涵波有权收回房屋并不赔偿任何损失并解除合同，在补充协议之后王武会又出现逾期还贷情况，最后一次是2013年12月20日。王武会的行为已构成根本违约，并且给李涵波造成了不良记录，现在李涵波无法贷款造成了一定的经济损失，根据王武会的违约行为，李涵波按协议规定解除合同收回房屋。请人民法院支持李涵波的诉讼请求。诉讼请求：1、解除房屋买卖协议，王武会倒出房屋；2、诉讼费由王武会承担。王武会、吴晶一审中辩称，不同意李涵波诉讼请求，因为我方没有违约，系李涵波违约在先，我方要求按照我方的反诉请求承担相应的责任及义务。第三人中国建设银行股份有限公司对李涵波的诉讼请求述称，不清楚李涵波、王武会签订合同的事情，也不认可上述行为。如果借款人能够正常还款，我方没有异议。如果违约逾期还款，我方可提起诉讼，进行优先受偿。王武会在一审中反诉称，双方于2006年7月27日签订房屋买卖协议，李涵波将沈阳市和平区南四马路28-8号枫景名城4号楼1单元11楼5号房屋卖给王武会，王武会先支付80，060.60元，之后房屋贷款部分由王武会偿还，同时协议第8条明确规定“乙方今后更名过户自今日起六年内办理完毕，还款期限乙方自行安排，甲方不得干涉”。协议签订之日王武会就将相关款项交给李涵波，完全履行了自己的义务，之后对房屋进行装修后进驻，至今日已经8年之久，王武会按时交纳与该房屋有关的各项费用。因为房屋买卖的时候，该房屋权属证书没有下发因此无法立即过户，协议也对此进行了约定。王武会多次找到李涵波要求办理房屋过户手续，李涵波以种种理由进行推诿，不配合王武会办理房屋过户手续，已经给王武会造成了相应经济损失。双方签订的房屋买卖协议系双方自愿签订符合法律规定，合法有效，王武会已经按协议约定履行了自己的义务，如果李涵波因为现在房屋市场价格上涨的原因单方面撕毁协议，按照协议第9条要承担相应责任。按照协议第8条李涵波应立即履行义务配合王武会办理房屋过户手续，请人民法院保护王武会合法权益。诉讼请求：1、判令李涵波履行房屋买卖协议，为王武会办理房屋更名过户手续；2、判令李涵波承担本案诉讼费。李涵波在一审中对反诉辩称，王武会的反诉理由不成立。王武会已经多次违反售房协议的约定，多次逾期不足额向银行还贷，王武会根本没有在过户的问题上找过李涵波，恰恰相反，是李涵波多次找王武会而找不到，王武会变更电话号码不通知李涵波，同时李涵波在上他家找他的时候竟然告诉物业人员不允许李涵波进入。所以王武会在反诉状中强调的问题均与事实不符。关于我们双方约定的第八条关于更名过户问题，更名过户需要建立在被告已经还清银行贷款的基础上，其中不得干涉也指在王武会按时足额还清的基础上。依据售房协议第5条办理过户时是应当乙方通知甲方也就是王武会通知李涵波，因为李涵波从签订之日起，他的电话至现在都没有变，如果王武会通知了李涵波，应当有相应的证据来反映，他进行了通知。第三人中国建设银行股份有限公司在一审中对反诉述称，同对本诉的答辩，同时认为我方是与借款人之间的借款关系合法有效。一审法院审理查明，涉案房屋位于沈阳市和平区南四马路28-8号1-11-5，建筑面积56.06平方米。2006年4月20日，李涵波与案外人沈阳新世纪房产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：0244-04134-0352），约定李涵波购买其开发的涉案房屋，购房款为209，000元。该商品房买卖合同已在沈阳市房产局备案登记。李涵波先支付了购房款69，000元，其余140，000元以贷款形式支付。后李涵波与第三人签订个人住房借款合同，约定李涵波向第三人借款140，000元，并以涉案房屋作为抵押物进行抵押担保。2006年7月27日，原告（甲方）与被告王武会（乙方）签订售房协议书，约定甲方现有涉案房屋一处，出售给乙方（房屋未装修），双方达成如下协议：1、甲方将全部正发生的实际费用包括房屋首付款陆万玖仟元整及契税煤气费水费物业费等及票据交由乙方，共计捌万零陆拾元陆角，由乙方一次性付给甲方。另有银行贷款拾肆万元整，以甲方名贷款，今后有乙方按月偿还。……8、乙方今后更名过户自今日起六年内办理完毕，还款期限乙方自行安排，甲方不得干涉。售房协议签订后，李涵波将涉案房屋交付给王武会、吴晶，王武会、吴晶对房屋进行装修并居住使用至今。同时，王武会、吴晶代替李涵波向第三人偿还李涵波的借款。但自2007年2月至2008年7月期间，李涵波个人贷款记录中出现多次未按期足额还款的记录。2008年7月29日，李涵波（甲方）与王武会（乙方）签订售房补充协议，对2006年7月27日售房协议书补充如下：由于乙方未按月足额还款给甲方造成不良信用记录，现约定如下：乙方自2008年7月29日起必须按月足额还款，如未履行承诺（有一次晚还款记录），甲方有权将座落沈阳市和平区南四马路28-8号枫景名城4号楼1单元11楼5号房屋无条件收回，并且甲方不赔偿乙方任何经济损失。同时，吴晶作为共有人在该补充协议上签字。但在2013年12月至2014年1月期间，李涵波个人贷款记录中再次出现两次未按期足额还款的记录。一审法院另查明，李涵波名下的073459980130445909账号系指定的委托扣款账号，为其偿还向第三人借款。此账户自2013年1月1日至2014年11月5日的账户明细显示：1、每月20日，该账户向个贷款系统平账专户A户转账1，337.61元；2、该账户分别于2013年6月13日、2014年8月14日、2013年12月9日、2014年1月14日转入3，000元、3，260元、2，000元、8，000元。截止2014年9月20日，李涵波在第三人处的借款本金尚有54，157.34元未还清。一审法院再查明，2014年3月7日，沈阳市公安局大东分局大东门公安派出所出具证明一份，记载：兹报警人吴晶于2013年9月6日14时30分许到我所报称，2013年9月6日14时许，其在沈阳市大东区小什字街7号1门内，被一男子抢夺已手提包（报有银行存折、金黄金首饰等，损失总价约5，000元）。特此证明。上述事实，有李涵波提供的售房协议、售房补充协议、个人贷款对账单，王武会、吴晶提供的证明，本院调取的涉案房屋档案资料，李涵波账户明细以及李涵波、王武会、吴晶、第三人当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经一审开庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，李涵波、王武会签订的售房协议及补充协议系双方真实意思表示，故双方应恪守履行。关于李涵波的诉讼请求，王武会、吴晶在2013年12月至2014年1月期间出现两次未按期足额还款的记录，根据双方于2008年7月29日签订的补充协议，合同应予解除。但吴晶提出出现上述行为系银行卡丢失所致，结合沈阳市公安局大东分局大东门公安派出所出具证明、王武会、吴晶提出的还款方式及李涵波的账户明细，可以认定，王武会、吴晶在2013年12月至2014年1月期间未足额还款系因不可抗力，而非主观恶意。同时，售房协议已经履行八年之久，王武会、吴晶至今仍在按月足额代替原告进行还款，并已经长期在涉案房屋内居住，故对王武会、吴晶的抗辩，一审法院予以采信。因此，对李涵波要求解除合同及要求王武会、吴晶腾房的请求，一审法院不予支持。关于王武会的反诉请求，因李涵波对第三人的债务尚未还清，王武会作为买受人对付清房屋价款的义务尚未履行完毕，同时，第三人作为抵押权人在庭审中亦表示，在李涵波贷款未还清前，不同意涉案房屋的所有权变更，故对王武会的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告李涵波（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王武会的反诉请求。本诉案件受理费6，453元（原告已预交），由原告李涵波负担。反诉案件受理费6，453元（被告已预交），减半收取3，227元，由被告王武会负担。宣判后，李涵波不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审，或改判为“解除上诉人与被上诉人于2006年7月27日签订的《售房协议》及《补充协议》并由被上诉人返还腾退涉案房屋，再由上诉人向被上诉人返还所有购房款及房贷月供款”；由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。其上诉理由：1、一审法院判驳上诉人诉请所依据的事实之一即“不可抗力”的认定，明显属于认定事实不清，理解适用法律严重错误。首先，原审法院仅依据被上诉人在一审中提交的大东区公安分局大东门派出所出具的证明，就认定本案涉案的还贷存折丢失，实在是荒谬。而且上诉人在一审中也提交了《调查取证申请》，申请一审法院到派出所调查核实被上诉人的还贷存折是否包含在被抢物品中。其次，假设被上诉人的还贷存折就是被抢走了，那也不构成《合同法》第117条规定的不可抗力。因为依据派出所出具在证明被抢夺时间是2013年9月6日，但被上诉人逾期还贷的时间是2013年12月和2014年1月，在被上诉人被抢夺的时间到逾期还贷的时间间隔三个月之久，在这三个月的时间里，被上诉人完全可以电话联系上诉人或通过放贷银行联系上诉人办理还贷存折的挂失补办手续。即使不挂失补办还贷存折，通过银行无折无卡转账业务照样能向还贷存折账户内转账。因此，被上诉人被抢夺与无法还贷不具备必然的因果关系，更构不成“不可抗力”。2、一审判决违反《民法通则》、《合同法》确立的当事人意思自治原则。双方当事人签订的《售房补充协议》中明确约定了解除协议的条件，即“自签订补充协议之后只要被上诉人有一次逾期还房贷记录，上诉人就有权解除合同”，此协议是双方在真实意思表示，合法有效。现被上诉人出现了两次逾期还贷记录，上诉人有权解除合同，而一审法院置当事人意思自治原则不顾，判驳上诉人的诉讼请求，明显属于违法裁判。王武会、吴晶则辩称同意一审判决。本院查明事实与一审法院认定事实一致。上述事实，有李涵波提供的售房协议、售房补充协议、个人贷款对账单，王武会、吴晶提供的证明，一审法院调取的涉案房屋档案资料，李涵波账户明细以及李涵波、王武会、吴晶、第三人当庭陈述笔录在一审卷佐证。这些证明材料已经一审开庭质证，本院予以确认。本院认为，关于李涵波提出王武会、吴晶违反了双方之间签订的《补充协议》，未按期偿还贷款，要求解除《售房协议》的问题，王武会、吴晶在2013年12月至2014年1月期间出现两次未按期足额还款的记录，根据双方于2008年7月29日签订的补充协议，合同应予解除。但吴晶提出出现上述行为系银行卡丢失所致，结合沈阳市公安局大东分局大东门公安派出所出具证明、王武会、吴晶提出的还款方式及李涵波的账户明细，可以认定，王武会、吴晶在2013年12月至2014年1月期间未足额还款系因不可抗力，而非主观恶意。同时，售房协议已经履行八年之久，王武会、吴晶至今仍在按月足额代替李涵波进行还款，并已经长期在涉案房屋内居住，故对李涵波的上诉请求，本院不予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，453元，由上诉人李涵波承担。本判决为终审判决。审 判 长 赵明静审 判 员 周海鹏代理审判员 王 虹二〇一五年一月十九日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”