（2014）休民一初字第01334号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-05-20

案件名称

姜小丽与黄山万润丰投资兴业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

休宁县人民法院

所属地区

休宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜小丽,黄山万润丰投资兴业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

安徽省休宁县人民法院民事判决书（2014）休民一初字第01334号原告姜小丽，女，1970年8月16日出生，汉族，昆山市汇丰商务会所员工，住江苏省昆山市。委托代理人董永祥，南通华荣建设集团有限公司员工。被告黄山万润丰投资兴业有限公司，住所地安徽省休宁县海阳镇书院路11号。法定代表人吴明祥，系该公司执行董事。委托代理人徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师。原告姜小丽诉被告黄山万润丰投资兴业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理，依法由审判员刘良民适用简易程序，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告姜小丽的委托代理人董永祥、被告黄山万润丰投资兴业有限公司的委托代理人徐迎春到庭参加诉讼。因案情复杂，2014年12月5日，本院裁定案件转入普通程序组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告姜小丽的委托代理人董永祥、被告黄山万润丰投资兴业有限公司委托代理人徐迎春及证人陶某、舒某等到庭参加诉讼。庭审中，原告姜小丽自愿放弃财产保全申请。本案现已审理终结。姜小丽诉称：2012年12月31日，姜小丽与黄山万润丰投资兴业有限公司签订《商铺买卖协议书》，约定姜小丽购买黄山万润丰投资兴业有限公司开发的位于休宁县境内的万润丰总部经济大楼一至二层商铺12间，面积2653.86平方米，总价款为人民币1500万元，同时约定黄山万润丰投资兴业有限公司收到姜小丽支付的购房款后30日内办理房屋产权过户手续。合同签订后，姜小丽依约定将购房款1500万元，于2013年1月14日前全部支付给黄山万润丰投资兴业有限公司。协议中，有房屋回购条款。2013年4月10日双方在安徽休宁经济开发区管理委员会协调下就房屋回购事宜签订了一份补充协议，约定黄山万润丰投资兴业有限公司在2013年12月31日前回购交易的商铺，回购价为人民币2300万元。但一直没有回购。2014年8月30日，黄山万润丰投资兴业有限公司法定代表人出具书面《承诺书》，自愿放弃回购。至今，黄山万润丰投资兴业有限公司既没有将交易房屋产权办理至姜小丽名下，也不愿意到休宁县房地产管理局办理商铺的《商品房买卖合同》登记备案手续。2014年9月10日，姜小丽起诉，要求判令：1、确认原、被告签订的《商铺买卖协议书》有效；2、被告黄山万润丰投资兴业有限公司到安徽省休宁县房地产管理局办理涉案商铺的登记备案手续；3、诉讼费由被告负担。另要求撤销被告与案外人办理的房屋买卖网签手续，将被告涉嫌犯罪的行为移送公安机关侦查。姜小丽为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、《商铺买卖协议书》，证明原、被告双方房屋买卖合同关系；二、中国农业银行个人结算业务申请书，证明原告按约支付了全部购房款；三、《关于姜小丽与万润丰购房协议补充条款》，证明原、被告新的约定；四、承诺书，证明被告放弃回购涉案房屋的权利；五、收据四张，证明原告支付给被告的款项是购房款，不是借款；六、证人证言，证明原告是买房，不是借款。黄山万润丰投资兴业有限公司在法定期限内未提供书面答辩，庭审中辩称：双方签订商铺购买协议名为房屋买卖实为民间借贷关系，原告实际支付了800万元，且已归还50万元。原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。黄山万润丰投资兴业有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：一、公司营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告的诉讼主体资格；二、南通华荣建设集团有限公司及昆山分公司组织机构代码证复印件，证明南通华荣建设集团有限公司及昆山分公司的主体资格；三、2012年12月31日被告与董永祥签订的《补充协议》、2013年4月10日被告与董永祥签订的《关于姜小丽与万润丰购房协议补充条款》复印件，证明被告与姜小丽签订房屋买卖合同的同日即2012年12月31日双方就签订了补充协议，被告与姜小丽签订的《商铺买卖协议书》其实质就是民间借贷，年利息为750万元，远远高于国家允许的利息标准；董永祥与姜小丽系夫妻关系且全权代表原告与被告签订相关协议；四、《截止2014年1月28日万润丰项目建设单位支付工程款核对明细》复印件，证明董永祥系华荣公司代理人、与姜小丽系夫妻关系，姜小丽转给被告的1400万元系投资款（借款）；华荣公司仅认可收到被告800万元为支付工程款，600万元未定性等事实；本案华荣公司与被告之间系工程施工关系，三方款项往来有利害关系，特别是华荣公司与被告有利害关系，本案的处理结果与华荣公司有直接利害关系；五、2011年11月26日被告与华荣公司签订的《建设工程施工合同》复印件，证明被告的工程由华荣公司承包建设，本案的处理结果与华荣公司有法律上的利害关系；六、中国人民银行支付系统专用凭证复印件7份，证明原告姜小丽向被告账户转入1500万元的事实；七、安徽农村合作金融业务委托书复印件8份，证明被告在收到姜小丽的1500万元后分别于当日将其中的1400万元款项以支付工程款名义支付给了华荣公司昆山分公司的事实；八、中国建设银行转账凭条复印件，证明被告2013年3月22日从法定代表人吴明祥账户转账110万元至姜小丽账户，用于归还借款本金100万元并支付利息10万元的事实，利息远远超过国家规定的利息标准；九、中国建设银行转账凭条复印件，证明被告2014年3月17日从法定代表人吴明祥账户转账50万元至姜小丽账户，用于归还姜小丽借款的事实；证据八、九与两份补充协议共同证明姜小丽以《商铺买卖协议》名义支付给被告的款项只有1400万元而不是1500万元；且该1400万元双方在协议中明确系民间借贷款项；十、江苏省高级人民法院公布的2011十大民生案例之《以房屋买卖合同形式进行民间借贷行为应依法认定为民间借贷关系》复印件，证明其他法院的典型案例对于名为房屋买卖实为民间借贷的案件，依法根据当事人真实意思表示认定为民间借贷纠纷，可作为本案处理的参考。对原告所举证据，被告认为：对证据一真实性无异议，但从协议书可以看出双方约定的主要内容是在回购上，合同约定购房款是1500万元，而实际交易价格是1400万元，一年后回购支付回购款2300万元，回报率达到年50%，该协议掩盖的是借款年利息900万元，确属名为房屋买卖合同实为民间借贷；房屋买卖合同的主要条款不应包含回购条款。对证据二的真实性无异议，但时间与原告诉状所述的不一致。对证据三、四的真实性无异议，对证明目的有异议，补充协议签订时间是在原告支付给被告购房款3个月内就要求被告回购，且大部分条款都是约定回购事宜；可认定原被告签订的商铺买卖协议就是一份借贷协议。对证据五的真实性不予认可，收据不是被告出具的，按照房地产销售正常做法，收款收据应当是公司或公司财务出具的（应盖公司或公司财务印章），而非公司工程管理部印章。对被告所举证据，原告认为：对证据一无异议，对证据二的真实性无异议，但与本案无关；对证据三中协议的真实性无异议，该协议是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效行为，被告认为协议当事人双方之间是民间借贷关系缺乏事实和法律依据；对证据四的真实性无异议，但与本案无关；关于600万元的性质，当时被告与第三人对此暂未定性；证据五与本案无关联性；对证据六，无异议；对证据七的真实性无异议，与本案无关；对证据八，其中10万元并非利息，是原告归还吴明祥之前向原告所借的10万元。关于证据九，50万元作为被告补偿给原告向银行转贷的费用。关于证据十，法院审判案例不是参考性，而是指导性，本案性质与被告提供案例性质不同。另被告公司所有的印章在支付款项时已经被泰昌公司拿走。经庭审举证、质证，本院对证据认定如下：一、原告提供的证据：对证据一、二、三、四真实性，被告虽无异议，但证据一《商铺买卖协议书》中，双方约定了房屋的面积、总价款，没有单价，却约定交易税费及办理产权手续费由被告承担；而详细约定房屋回购的期限、价格等，甚至约定回购之后出售单价，且明显高于原告购买价格。结合在协议同日双方另行签订的补充协议，其中“一、乙方（原告）投入1400万元，甲方（被告）回报750万元，为期一年。共计本息2150万元。”故对原告证据一的证明目的不予认定，该协议名为商铺买卖，实为民间借贷，是以房屋买卖形式进行借款担保。同理证据二、三、四的证明目的，亦不予认定。证据五的真实性，被告有异议，又非正式票据，其证明目的亦不认定。证据六，经庭审质证，本院审查，其证明目的不予认定。二、被告提供的证据：证据一、原告无异议，予以认定。证据二、四、五，与本案没有关联性，不予认定。证据三、予以认定。证据六、七，因为原告实际支付了800万元，故证明目的不予认定。证据八、九，被告有责任归还自己借款，没有义务承担原告买房而向银行借款的利息，故予以认定；证据十，予以认定。经审理查明：2012年12月31日，姜小丽与黄山万润丰投资兴业有限公司签订《商铺买卖协议书》，约定姜小丽购买黄山万润丰投资兴业有限公司开发的位于休宁县境内的万润丰广场1-2层商铺的房产，面积2653.86平方米，总价款为人民币1500万元，钱款分三期支付，每期500万元，黄山万润丰投资兴业有限公司在收到姜小丽支付的全部房款后30日内将交易的房产产权变更至姜小丽名下。黄山万润丰投资兴业有限公司在十二个月回购期内回购全部房屋，回购总价款为2300万元；超出回购期限回购的，回购总价款由双方协商确定，但最低不低于2300万元。另外需补偿姜小丽增值部分的溢价金，每月按约定的回购款2300万元的5%累计；黄山万润丰投资兴业有限公司回购第一批次店面房后向第三方出售该房屋时，单价每平方米不得低于13000元；黄山万润丰投资兴业有限公司在12个月内回购的房款达到2300万元并全额支付给姜小丽时，原购房合同作废，如超期则双方按购房合同履行。同日，姜小丽的丈夫董永祥（系南通华荣建设集团有限公司负责人）代表姜小丽与黄山万润丰投资兴业有限公司签订《补充协议》，约定：一、乙方（原告）投入壹仟肆佰万人民币，甲方（被告）回报柒佰伍拾万元给乙方，为期一年。共计本息贰仟壹佰伍拾万元整。二、甲方须在2013年12月31日前将贰仟壹佰伍拾万元人民币归还乙方，若未按期归还则按原合同履行。三、甲方承诺在合约期间所销售的商铺（1-2层）款项专款专用（用于支付南通华荣建设集团昆山分公司于休宁县万润丰广场工程款），不得挪为他用，否则视同违约。四、乙方资金到位后，甲方应于2013年1月31日之前将万润丰总部经济大楼1-2层店面房过户给姜小丽。2013年1月14日-16日，姜小丽与黄山万润丰投资兴业有限公司、黄山万润丰投资兴业有限公司与南通华荣建设有限公司之间以200万元为基数反复的汇款，但姜小丽实付给黄山万润丰投资兴业有限公司的只有800万元。2013年4月10日，黄山万润丰投资兴业有限公司与姜小丽在安徽休宁经济开发区管理委员会协调下签订《关于姜小丽与万润丰购房协议补充条款》，约定：1、乙方（原告）同意在政府协助下由甲方（被告）将万润丰广场1-2层商铺在当地银行办理抵押贷款，所贷资金设立专用账户，由开发区管委会进行监管。2、乙方同意甲方回购1-2层商铺。3、甲方于2013年4月25日前支付600万元回购款给乙方用于支付工程款。4、甲方确保在1-2层商铺销售或抵押贷款到账后及时支付800万元回购款给乙方。（如甲方不及时支付则由开发区管委会在专用账户内一次性支付1200万元给乙方。购房合同终止）5、甲方于2013年6月30日前支付400万回购款给乙方后，原购房合同终止。（如甲方不及时支付则由开发区管委会在专用帐户内划拨400万元给乙方，原购房合同终止。）6、双方须按此补充条款执行，甲方如违约则承担违约责任，按所欠款项每日支付千分之五的违约金，并同时承担银行同期贷款利息。2013年5月30日，黄山万润丰投资兴业有限公司归还姜小丽50万元。2014年8月30日，黄山万润丰投资兴业有限公司法定代表人吴明祥出具书面《承诺书》，自愿放弃回购。至今，黄山万润丰投资兴业有限公司既没有将涉案房屋产权过户至姜小丽名下，也没有给姜小丽办理登记备案手续。故原告诉至本院。庭审中，本院向原告姜小丽释明，本案协议名为商铺买卖，实为民间借贷，是以房屋买卖形式进行借款担保。原告姜小丽仍坚持其诉请。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2012年12月31日，原、被告双方签订《商铺买卖协议》，双方虽约定在2013年1月31日之前将万润丰总部经济大楼1-2层店面房过户给姜小丽，却详细约定了房屋回购事宜。且同日签订的补充协议，第一款便约定乙方（原告）投入壹仟肆佰万人民币，甲方（被告）回报柒佰伍拾万元给乙方，为期一年。共计本息贰仟壹佰伍拾万元整。到2013年4月10日，双方没有办理房屋过户手续，又在安徽休宁经济开发区管理委员会协调下签订《关于姜小丽与万润丰购房协议补充条款》，旨在以涉案商铺抵押贷款，以便支付房屋回购款。只要回购款到位，原购房合同就终止。综上，原、被告双方虽签订了《商铺买卖协议》，但原告实际支付了800万元，之后长时间，被告既未实际交付房屋，亦没有办理房屋产权过户手续。原告只是关心房屋回购事宜。由此，可见双方并非真正的商品房买卖合同关系，而是为了融资，本案应属民间借贷纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姜小丽的诉讼请求。案件受理费80元，由原告姜小丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。对非财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起7日内，按本判决确定的一审案件受理费同等金额向中院预交诉讼费，否则按自动放弃上诉处理。审　判　长　　刘良民代理审判员　　鲁文秀人民陪审员　　贾维光二〇一五年一月十九日书　记　员　　程海鸿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。百度搜索“”