（2014）黎民初字第396号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-03
案件名称
易婷诉黎建华租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
黎川县人民法院
所属地区
黎川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易婷,黎建华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百八十二条，第二百二十六条
全文
江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书（2014）黎民初字第396号原告易婷。委托代理人胡长明、张明发，黎川县明川法律服务所法律工作者。被告黎建华。委托代理人颜端森，福建杉城律师事务所律师。原告易婷与被告黎建华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓英智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易婷委托代理人胡长明、张明发，被告黎建华及委托代理人颜端森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易婷诉称，2011年8月9日，我以黎川县华星购物广场的名义承租了黎川县东方商场，并签订了《租赁合同》，租期为6年。后我将开设的华星购物广场改建成现在的“黎川县美丽王国中心”，并以美丽王国购物中心的名义将第072号商铺出租给被告，并签订《承包协议书》，租期两年，从2013年9月20日至2015年9月19日，租金为每月1060元，每半年支付一次，须提前一个月支付，且每孔商铺被告须交纳2000元履约保证金，被告若未按商场规定时间足额缴纳相关费用时，我有权单方解除合同并可以没收乙方的合同履约保证金。合同签订后，被告于2013年9月20日正式开业，租金以被告正式开业起计算，且被告已交纳2013年9月20日至2014年3月19日租金6360元。但从2014年3月20日起，被告未按合同约定给付租金，经我多次催促，被告均以各种理由推托，故起诉至法院，要求被告支付租金7420元；并解除与被告签订的《承包协议书》，被告腾出商铺给我，并要求被告支付自起诉之日起至被告腾空商铺交还我日止按每月1060元标准计算被告实际占用商铺的租金。被告黎建华辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请依法予以驳回：1、本案不是租赁合同纠纷，案由定性错误。我与原告签订的是《承包协议书》，从协议内容上看，明确了属于承包性质；2、原告不具备出租商铺给被告的经营资格，我只与《黎川县美丽王国购物中心》签订了协议；3、原告违约在先，无权要求被告支付承包费及其他有关费用。在承包初期，美丽王国购物中心就出现了欺诈、管理混乱、商场整体经营不善、违法收费等违约行为。同时关于我的损失，由于在答辩期间没有提出反诉，故决定另案提起诉讼。原告易婷为证实自己的主张，提交了以下证据：1、2011年8月19日黎川县东方商场与黎川县华星购物广场签订的《租赁合同书》一份、黎川县华星购物广场和黎川县美丽王国购物中心出具的《证明》一份，证明原告承租了东方商场后改为“华星购物广场”，之后再将其改建成现在的“美丽王国购物中心”。被告质证意见：1、对《租赁合同书》的证明对象有异议，不能证明原告租赁了东方商场的场地，只证明东方商场与美丽王国的租赁关系；2、对《证明》的真实性有异议，原告不能自证，应当征得东方商场同意进行变更，证明对象有异议。因黎川县华星购物广场租赁黎川县东方商场经营多年，并被公众认可，且黎川县华星购物广场的业主为易婷，之后易婷将其改为黎川县美丽王国购物中心，故本院对该证据予以认定。原、被告身份证复印件及原告营业执照，证明原、被告身份信息。被告质证意见：对原、被告身份信息无异议，对营业执照真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告对该证据的真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性本院对该组证据予以认定。3、美丽王国购物中心《承包协议书》二份、美丽王国收费票据一份，证明被告承租了美丽王国第72号商铺；被告欠原告租金的情况。被告质证意见：1、《承包协议书》的真实性无异议，合法性有异议，双方签订时间为2013年8月13日，美丽王国个体执照下发时间为2013年9月15日，营业执照颁发前不是个体户，主体资格不存在，原告起诉的是租赁费，协议无租赁关系，何来租赁费，个体经营非管理服务。被告对该证据的真实性、关联性无异议，对其合法性，因双方签订的协议名为承包实为租赁，且其签订时系双方真实意思，无胁迫等非法情形，故本院对该证据予以认定。被告黎建华对其主张向法庭提交以下证据：黎川县工商局的《个体工商户名称预先核准通知书》，证明原告不能在个体工商营业执照下发之前对外经营。原告质证意见：对通知书三性均有异议，原告并未在执照颁发之前从事营业活动，仅仅是对商场装修和与商户签订合同。该证据是工商部门对个体工商户预先核准登记程序，具有真实性、合法性，但与被告证明的对象不具有关联性，故对被告以证明的对象不予采信。美丽王国宣传单一份，证明“美丽王国购物中心”实际情况与宣传单不一致，欺骗商户，虚假广告。原告质证意见：对该证据三性均有异议。该证据是原告在开业前散发的宣传传单，具有真实性，但被告对其证明对象未提供其他证据佐证，其无关联性，故对该证明对象不予采信。黎川县工商局《调查情况反馈》，证明原告不守诚信，采取欺骗行为，不履行自己的义务，造成目前的现状。原告质证意见：对该证据的第1、2、3页因未加盖公章，对其三性均有异议，对第4页的真实性无异议。该证据是工商部门对美丽王国业主上访后调查情况反馈，故本院对该证据予以采信。根据原、被告举证及本院对当事人提交证据的认证，结合庭审调查，可以确认以下事实：原告易婷的舅舅徐某以“黎川县华星购物广场”的名义与“黎川县东方商场”签订《租赁合同》，承租“黎川县东方商场”用于开设“黎川县华星购物广场”，租期为6年，从2011年10月1日起至2017年12月31日止，黎川县华星购物广场为个体工商户，业主为原告易婷。徐某与原告易婷是合伙关系，后“黎川县华星购物广场”改建成现在的由原告个体经营的“黎川县美丽王国购物中心”（简称美丽王国）。2013年5月10日原告经营的“美丽王国”与被告签订《承包协议书》，协议约定被告承包原告经营的“美丽王国”第072号商铺，租期为2年，承包日期以被告所经营商铺开业时间为准，每月租金为1060元，承包费为每半年支付一次，须提前一个月支付。被告于2013年9月20日开业，并按约支付从2013年9月21日起至2014年3月20日止72号商铺承包费6360元；公摊装修费10000元；履约保证金2000元；从2013年6月22日起至2014年6月21日止物业管理费1500元、空调费1500元。从2014年3月21日起至2014年10月20日被告未缴纳商铺承包费7420元。易婷于2013年9月4日取得黎川县美丽王国购物中心个体工商户营业执照，核准经营范围为服装、鞋帽、珠宝首饰、化妆品、床上用品、日用百货等。本院认为，原告的舅舅徐某与黎川县东方商场签订租赁合同，取得了东方商场的使用权，原告与徐某系合伙关系，故原告也对黎川县东方商场享有使用权，原告取得东方商场使用权后建成黎川县华星购物广场，后又改为黎川县美丽王国购物中心，并取得个体工商户营业执照，业主仅为原告易婷一个人，后原告将美丽王国里商铺租赁给被告经营，且签订《承包协议书》，该《承包协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该《承包协议书》的表述承包关系，但从整个协议的内容来看，其实质是租赁协议，适用租赁合同法律关系调整。原告将美丽王国里的072号商铺租赁给了被告，被告则应按协议约定将租金交付原告，故原告要求被告支付自2014年3月21日至2014年10月20日租金7420元的诉讼请求依法予以支持。根据原、被告双方签订的《承包协议书》第十一条违约责任第7条，“未按商场规定时间足额缴纳相关费用的”原告有权单方解除合同的约定，因被告自2014年3月21日始未交纳租金，违反协议约定，符合解除合同的要求，故原告要求与被告解除合同的诉讼请求依法予以支持。被告辩称原告擅自转租，且在营业执照未颁发前对外签订商铺转租协议无效的意见，因缺乏事实和法律依据本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告黎建华在本判决生效后十日内支付原告易婷租金7420元。自2014年10月21日始至被告实际腾出商铺之日止按月租金1060元计算给原告易婷。二、解除原告易婷与被告黎建华于2013年7月29日签订的《承包协议书》，并在本判决生效后十日内腾出072号商铺。三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取为25元，被告黎建华负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 邓英智二〇一五年一月十九日书记员 占志微 微信公众号“”