（2014）南法民初字第06352号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-23
案件名称
重庆远大物业管理有限公司与付波、曹玲琍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆远大物业管理有限公司,曹玲琍,付波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第06352号原告重庆远大物业管理有限公司。住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，组织机构代码28487513-1。法定代表人李国强，总经理。委托代理人黎某某，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人周某，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告曹玲琍，女，1975年8月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告付波，男，1974年1月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称远大物业公司）诉被告曹玲琍、付波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理。依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告远大物业公司委托代理人周某、被告曹玲琍、付波到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告远大物业公司诉称：原告与南滨印象小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，为南滨印象小区提供物管服务。被告系该小区X栋XX-X号业主。根据合同约定，被告应当于每月20日前向原告缴纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告自2009年11月起，拖欠原告物业服务费、电梯费及水电公摊费，经原告多次催收后被告至今拒不交纳，请求判令被告向原告支付2009年11月至2014年6月期间物管费等共计9388.40元以及违约金3602.42元；诉讼费由被告承担。被告曹玲琍、付波辩称：2009年11月水费不清楚，要求对方举证，我们没有欠物管费，更不欠违约金。2009年12月25日我家顶棚被城管强拆，物管不作为，造成城管误拆我家顶棚，我方于2010年4月4日进行行政诉讼，法院组织调解，后我方撤诉。当时物管公司的主任同意我们不交物管费，且物管公司之后并未向我方催收。我认为我们不应承担物管费。经审理查明：原告远大物业公司系贰级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区宏声路36号南滨印象小区X-XX-X号房屋的业主，建筑面积为177平方米。2010年1月26日，重庆市南岸区南坪南滨印象小区业主大会与重庆远大物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》，约定：由原告远大物业公司对南滨印象小区进行物业管理。合同除约定双方权利义务之外，还约定了合同期限为叁年，自2010年1月26日起至2014年1月25日止。约定收费标准（按建筑面积计算）：住宅0.6元／月·平方米，多层住宅0.5元／月·平方米，电梯按［10元＋0.3（N-3）］人·月收取（N代表所住楼层）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行缴纳义务。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告提供了物业管理服务。庭审中，原告提交了《关于调整南滨印象小区物业管理收费标准的意见》、征求意见表、南滨印象小区上调物业服务费征求业主意见汇总表、该小区业主委员会于2011年6月8日给远大物业公司的函《关于同意重庆远大物业管理有限公司调整物业管理收费标准的函》和2011年6月9日向南滨映象小区全体业主发出的《关于同意重庆远大物业管理有限公司调整物业服务收费标准的公告》，用以证明南滨印象小区业主委员会于2011年6月7日组织召开业主大会，就上调物业服务收费标准进行表决，最后占小区业主总户数69.07%和占总面积72.45%的业主同意物业服务费上调至住宅0.8元／月·平方米，经业主委员会公示后于2011年7月1日起生效实施。原告于2011年9月20日、2013年7月20日向被告发出催款通知书，并于2014年7月10向被告寄出律师函催收物业费。被告未向原告交纳2010年1月-2014年6月的物业服务费7434元、电梯费2008.80元、公摊电费356.40元，共计9799.20元，及所欠物业费的违约金（按每日万分之五计算）。现原告提出如上诉请。另，被告认为2009年自家顶棚被执法局强拆，是物业不作为造成，不应缴纳物管费，向法庭提交照片、病历、调查笔录、南岸执法限拆（2009）第151号通知、收据等。上述事实，有物业资质证书、《重庆市物业服务合同》、收费标准的通知、《关于同意重庆远大物业管理有限公司调整物业管理收费标准的函》、判决书、业主入住成员情况登记表、南滨印象管理处排班表、工作联络单、客户信息记录表、车辆出入登记表、停车交接班记录、保安班长巡查记录、律师函、缴款通知单、照片、病历、调查笔录、南岸执法限拆（2009）第151号通知、收据，以及原、被告陈述等在卷为凭，并经收费当事人当庭质证，足以认定。本院认为：原告远大公司与重庆市南岸区南坪南滨印象小区业主大会签订的《重庆市物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。故被告王莉作为南滨印象小区的业主，应受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。对原告请求被告缴纳2010年1月-2014年6月的物业服务费、电梯费、公摊电费，本院予以确认。关于物业服务费的收费标准，本院认为，南滨映象小区业主委员会已向全体业主发出公告，同意远大物业公司上调物业服务费，被告并无证据证明原告调整物业服务费违反相关法律法规，故本院按照南滨印象小区业主委员会公示的从2011年7月起按0.8元／月·平方米（高层）计算被告所欠的物业服务费。被告所欠的物业服务费金额为6796.80元（0.8×177×48月），2010年1月-2010年6月所欠的物业服务费金额为637.20元（0.6×177×6月）。关于电梯费，《重庆市物业服务合同》中约定：电梯按［10元＋0.3（N-3）］人·月收取（N代表所住楼层），根据业主入住情况登记表，宏声路36号南滨印象小区3-11-2号房屋入住人员为3人，故电梯费为2008.80元（10元＋0.3（11层-3）×3人×54月），对原告的此项请求本院予以支持。关于公摊费，二被告对于6.6元／月无异议，该项费用为6.6元／月×54月=356.40元，本院予以支持。关于水费，原告没有相关证据举示被告所欠金额，故本院不予支持。被告所欠的各项费用共计9388.40元，本院予以支持。关于违约金，被告认为城管误拆房屋顶棚，是物管的不作为造成，此系另一法律关系，本案不作处理，故原告要求被告支付违约金的请求，本院应予以支持。但原告要求按每日万分之五的标准计算违约金标准过高，本院酌情认定为从2010年1月起以本院支持的金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、被告曹玲琍、付波于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司从2010年1月至2014年6月期间的物业服务费、电梯费、公摊电费，共计9388.40元；二、被告曹玲琍、付波于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司违约金（违约金从2010年1月21日起以每月物业费为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）。三、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取62元，由被告曹玲琍、付波负担（已由原告垫付，被告支付上述款项时一并交给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 常 凌二〇一五年一月十九日书记员 赵晓娟 关注公众号“”