（2014）松民一终字第1213号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人乔志东、王淑超与被上诉人黄跃云、原审第三入王义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔志东,王淑超,黄跃云,王义
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）松民一终字第1213号上诉人（原审被告）乔志东，现住吉林省扶余市。上诉人（原审被告）王淑超，1982气8月10日生，现住扶扶余市。委托代理人王照林，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄跃云，现住吉林省扶余市。委托代理人张虎，吉林浩原律师事务所律师。原审第三人王义，男，1963年12月4日生，汉族，农民，现住扶余市。身份证号码×××。委托代理人郭尧，吉林信维律师事务所律师。上诉人乔志东、王淑超与被上诉人黄跃云、原审第三入王义房屋买卖合同纠纷一案，扶余市人民法院于2014年11月4日作出（2014）扶民初字第2070号民事判决书，乔志东、王淑超不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔志东、王淑超及其委托代理人王照林，被上诉人黄跃云及其委托代理人张虎，原审第三人王义及其委托代理人郭尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原审原告黄跃云诉称，2011年1月30日，原告与开发“苏式民居”的王义签订了售房协议一份，王义为了建苏式民居向黄跃云借款人民币l0万元，苏式民居建完后将东邻韩富、西靠王柏成的二间苏式民居带仓房给黄跃云，用于抵顶借款。原告购房后于2012年3月与二被告达成买卖合同（口头合同），将从反义手中购买的该套苏式民居以9万元的价格卖给二被告，当时双方口头约定，原告将该房屋交付二被告使用，二被告于当年（即2012年）年底一次性付清9万元房款。届时二被告以没钱为由推托，后经原告多次催要，二被告至今未履行给付房款义务，故提起诉讼，要求判令原告与二被告之间的房屋买卖合同（口头合同）有效。原告为证实其主张提供了如下证据：1、2011年1月30日王义与黄跃云签订的售房协议一份，证明原告在开发商王义手中购买了本案讼争房屋。2、王义的调查笔录一份，证明本案讼争房屋是原告从王义手中购买且已交付给黄跃云使用，2012年由王义作中间人鸿该房屋以9万元的价格卖给王义的侄女及侄女婿即本案的二被告王连超、乔志东夫妻。3、产权证书一枚，证明讼争房屋有产权证，但没有实际讨户L王义已将产权证交给原告。4、公告一份，证明王义开发“苏式民居”是经过政府批准，村委会同意，时间是2011年6月28日。5、韩富及李雪峰调查笔录各一份，韩富笔录证明黄跃云是韩富的西邻，王义将该房屋卖给黄跃云了，2012年黄跃云将该房屋转卖给乔志东了；李雪峰笔录证明讼争房屋为黄跃云的房子。2012年李雪峰想要租用时黄跃云明确表示已将该房屋卖给乔志东，但乔志东当时还没有得到钥匙，乔志东让李雪峰去找黄跃云取钥匙，黄跃云告让其到韩富处取钥匙。6、国土资源局调取的行政处罚决定书，证明讼争房屋2009年9月开始建设。原审二被告辩称，二被告与原告黄跃云之间不存在房屋买卖合同关系，本案原告的诉讼主体错误；二被告确实购买了本案诉状中提到的东邻韩富西邻王柏成的“苏式民居”，但该房屋不是从本案原告黄跃云手中购买，购买的时间也不是2012年3月份。二被告系王义的侄女和侄女婿，因无房居住，预购买王义夫妇于2009年建成的“苏式民居”，双方于2010年11月份在王义的哥哥王某甲家达成买卖协议，以9万元的价格购买了该房屋，二被告于一周后向王义夫妇支付了5万元首付款并占有使用该房屋，剩余4万元通过乔志东在伊家店乡第一机砖厂的工资进行转账抵顶给王义，抵顶行为是2012年1月11日完成的。原告人所述2011年王义建完“苏式民居”，并将其出售给原告人，后又于2012年3月转手出售给二被告的事实根本不存在，原告与二被告之间不存在买卖合同关系。原告所提供的王义与黄跃云签订的售房协议、王义出具的调查笔录所述均与真正的事实不相符，该“苏式民居”应当是2008年6月份开始动工建设，2009年竣工并交付使用，在2010年11月份左右二被告就从王义和李某某夫妇手中取得了该房屋，并且实际占有使用至今，且已实际支付了房款，也就是说在2012年之前二被告已经从王义手中购买了本案争议房屋。王义给原告出具的售房协议以及向浩原律师事务所出具的调查笔录均是虚假事实。对房产证本身的真实性没有异议，但该产权证是2014年8月8月办理的，因该房屋系王义开发建设，所以王义应该取得该房屋的初始产权证，二被告即已从王义手中购买了该房屋，因此，保留向王义主张要求变更产权证的民事权利。公告的来源不合法，2011年的公章应该是扶余县，而公告的公章是扶余市，显然该证据不真实。韩富和李雪峰的证言不真实，证人应出庭作证，接受质询。国土资源局的行政处罚内容不能证明原告所要证明的问题，“2009年未经批准，擅自建房”不能证明房屋就是在2009年兴建的，该时间只能是国土资源局对该宗地调查违法兴建的时间，而不能证明是开工时间，如想要证明开工时间匪由处罚卷宗来证实具体查证开工时间。二被告为证实其辩解，提供如下证据：1、扶余市德胜镇牛营子村村民委员会出具的证明一份，证明王义所建的“苏式民居”是在2009年未竣工并交付使用。2、扶余县伊家店乡第一机砖厂出具的证明一份、收据一枚，证明乔志东用转账的方式偿还欠王义房款4万元。3、王某乙证明材料一份、证人李某某、王某甲、王某丙证言，证明三义夫妻将讼争房屋以9万元的价格卖给了乔志东夫妻及付款方式。原审第三入王义辩称，我在建“苏式民居”前向原告黄跃云借人民币10万元，2011年1月30日与黄跃云达成一致意见，用自建“苏式民居”一套包括仓房用于偿还该笔借款，该房屋东邻韩富，西邻王柏成，并与黄跃云签订了售房协议一份，我给浩原律师事务所律师出具的证言都是真实的，韩富及李雪峰所出具的证言都是真实的。李某某是我的妻子属实，但她的证言不属实，我并没有将房子卖给我的侄女和侄女婿乔志东夫妇，也没以任何方式收过他们夫妻的房款，更没有在我三哥王某甲家商量卖房的事。这套房子我只卖给过黄跃云一人，并未卖给过他人。2012年黄跃云将这套房子以9万元的价格卖给了乔志东夫妇，我是中间人，当时乔志东夫妇并没有给付房款，双方约定2012年年末一次性将房款交齐。第三人为证实其辩解提供王义与邵志彬买房协议一份，证明“苏式民居”的交工时间为2011年8月份，且所卖的“苏式民居”都签了售房合同。本案经扶余市人民法院审理查明，2010年第三人王义在原告黄跃云处借款l0万元，后双方协商将东邻韩富，西邻王柏成的一套“苏式民居”包括仓房卖予黄跃云，作价10万元（用于偿还欠黄跃云的10万元借款），双方答订了售房协议，2011年将主房交付黄跃云。2012年通过第三人玉义介绍将该房屋以9万元的价格卖给二被告，双方口头约定2012年年末将9万元房款一次性付清，届时二被告一直未履行给付房款义务，原告多次催要未果，本案因而成讼。原审法院认为，原告黄跃云与第三人王义之间的买卖合同合法有效，讼争房屋在出卖前应为原告黄跃云所有，被告乔志东、王淑超现实际占有、使用该房屋，故原告与二被告之间的买卖关系成立，双方因买卖所形成的债务关系明确，被告乔志东、王阈超应按照约定及时给付原告房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百第八条之规定，判决如下：一、原告黄跃云与被告乔志东、王淑超之间的口头买卖合同有效；二、被告乔志东、王淑超于本判决生效后立即给付原告黄跃云购房款9万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告乔志东、王淑超负担。乔志东、王淑超不服原审判决，以“一、原审第三人王义与上诉人间系民间借贷的债权债务关系，所谓以房抵债仅是抵押性质的单方承诺，不但不具有法律效力，而且也绝不能认定为房屋买卖的事实。二、上诉人向原审第三人王义及其妻子李某某购买本案争议房屋在先，且有证据佐证支付了相应对价并以实际交付使用，该基于买卖衍生的物权应优于被上诉人与原审第三人王义之间后续发生的以房抵债行为。三、本案争议房屋现仍登记在原审第三人王义的名下，此也充分表明根本不存在被上诉人先购买房屋后又转卖的事实，即被上诉人向上诉人诉求给付购房款9万元于法无据，应依法予以驳回。四、原审法院在证据采信上明显不当”为由，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审。被上诉人答辩认为原审判决正确：原审第三入认为原审判决正确。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本案的争议焦点：被上诉人黄跃云与原审第三人王义、二上诉人乔志东、王淑超与原审第三人王义、被上诉人与上诉人间房屋买卖关系的真实性应如何确认？二上诉人应否向被上诉人支付9万元购房款？对争议焦点的分析评判：本案诉争房屋的所有权人为原审第三人王义，各方当事人对此无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，二上诉人乔志东、王淑超主张其二人从王义手以9万元的价格购买了诉争房屋，王义不予认可，二上诉人同时主张已向王义支付了5万元房款，另4万元以王义欠王某乙的4万元砖款抹帐的，对此王义也不予认可，王某乙提供的抹帐单据上没有王义的签字，虽二上诉人提供的证人王某乙、李某某证实二上诉人向王义支付了5万元现金，该二人的证人证言不能充分证明二上诉人已向王义交纳5万元房款的事实，二上诉入主张其与原审第三人王义之间存在房屋买卖合同关系，但其未提供购房合同及交款收据，二上诉人提供的其他证据不足以证明其与王义间存在房屋买卖合同关系，应承担不利后果。被上诉人黄跃云告诉主张王义将诉争房屋以抵债的形式抵偿给了被上诉人，被上诉人提供了其与王义签订的售房协议，王义对该协议予以认可，虽二上诉人不予认可，但二上诉人未能提供推翻售房协议的证据，故应确认被上诉入黄跃云与原审第三然王义间存在以房抵债的买卖合同关系。诉争房屋现虽在王义名下，但王义认可黄跃云对诉争房屋的处分，黄跃云主张其将诉争房屋卖给二上诉人，虽二上诉人否认，但二上诉人现居住在诉争房屋内，并认可房屋价款为9万元，故其应向黄跃云支付房屋对价款9万元。综上，本院认为，二上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由二上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 付 国审判员 张建军审判员 李 颖二〇一五年一月十九日书记员 王晋野 关注公众号“”