（2014）济民终字第2631号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-05
案件名称
郑国旗与冷文文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冷文文,郑国旗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民终字第2631号上诉人（原审被告）冷文文（冷小文）。委托代理人李传友，山东文思达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑国旗。委托代理人王建设，山东民桥律师事务所律师。上诉人冷文文因房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2013）鱼商初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2012年11月27日，被告冷小文向原告郑国旗借款20000元，约定期限为一个月。2013年6月，被告为还鱼台县农村信用合作联社王庙信用社贷款又借款100000元。2013年7月15日，被告申请房产登记查询，鱼台县房地产管理局出具证明被告的房产房权证号为鱼市政公司干字第04840号。同日原告与被告签订了房屋买卖合同一份，合同中涉诉房屋的房权证号为鱼市政公司干字第04840号。合同第三条约定“冷小文于2013年8月15日前，将房屋及附属物正式交付给郑国旗使用”。第五条约定“冷小文将户口于2013年8月25日前从该房屋迁出”。第七条约定“冷小文中途违约，应于2013年8月25日前将购房款全额返还郑国旗，不能按时返还房款或不能按期向郑国旗交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款10%的违约金。超过10天后，若冷小文不能按时支付违约金，郑国旗有权强制过户房产给任意指定人，冷小文必须自觉自愿接受处置并予以配合”。第八条约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、个人所得税，向房产交易部门交纳的手续费及其他税费均由冷小文承担”。合同上面有双方当事人和担保人的签名捺印，背面是被告亲笔书写的收条，有签名和捺印，并附身份证复印件。2013年12月26日，被告申请对鱼市政公司干字第04840号房产价格进行评估。2014年6月3日，鱼台县价格认证中心出具山东省涉案物品价格鉴定结论书一份，价格鉴定结论为：冷小文所有的鱼市政国干字第××号房产于2013年7月市场价格为171128元，鉴定花费1900元。合同到期后，被告拒不履行合同中约定的义务，原告遂起诉至法院。另查明：被告冷小文的公民身份号码为370827198306153522的户口已注销，冷小文与冷文文系同一人，冷文文的公民身份号码为××。2013年4月17日冷文文与潘兵兵办理了结婚登记，2014年4月15日冷文文与潘兵兵又办理了离婚登记。2014年8月5日，鱼台县价格认证中心出具说明，山东省涉案物品价格鉴定结论书中所书写的房权证号鱼市政国干字第××号属书写错误，房权证号应为鱼市政公司干字第04849号。2014年9月22日，鱼台县房地产管理局出具证明，因工作失误将登记在被告名下的房产房权证号错写成鱼市政公司干字第04840号，现更正为鱼市政公司干字第04849号。鱼台县城镇房屋所有权证存根中附记，鱼市政公司干字第04849号房产属于冷小文单独所有。诉讼中，原告自愿撤回要求支付违约金的诉讼请求。原审法院认为，被告冷小文对房权证号为鱼市政公司干字第××号房产享有单独所有权，与原告郑国旗签订了书面房屋买卖合同，不仅订立程序合法，内容具体，而且订立时有担保人和其他在场人见证，有双方当事人签名捺印，系双方当事人的真实意思表示。被告先借款，后与原告签订房屋买卖合同，该合同既是当事人之间履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议，并且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，成立并为有效合同，双方均应自觉遵守。原告按照合同约定已付清房款，被告却不按约定继续履行变更登记的协助义务，应当承担相应的违约责任。被告辩解2013年6月为偿还王庙信用社贷款向担保人田某借款100000元，田某又将其介绍给原告，然后被告以房屋作抵押向原告借款100000元偿还给了田某，以此证明该合同是民间借贷，而非房屋买卖，因该主张未有其他证据相佐证，不予支持。关于房屋买卖合同是否显失公平的问题。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十二条规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。据此，不能仅以获得合同利益所支付的对价来认定是否显失公平，而要综合当事人主观上是否利用了其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。本案中并无证据证实原告在合同签订过程中处于优势地位，或被告草率、无经验，且当事人协商确定合同对价时必然同时考虑其他因素。因此，被告关于原告以100000元为对价获得被告价格为171128元的房屋显失公平的辩解不能成立。根据房屋买卖合同中第七条、第八条“超过十天后，若冷小文不能按时支付违约金，郑国旗强行变更登记，冷小文自愿予以配合，办理变更登记向房产交易部门所需缴纳税费均由冷小文承担”的约定，被告即负有协助原告办理房权变更登记的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、原告郑国旗与被告冷小文签订的房屋买卖合同为有效合同；二、被告冷小文于判决生效后十日内协助原告郑国旗将房权证号为鱼市政公司干字第××号房产变更登记到原告郑国旗名下。案件受理费100元、保全费1020元，由被告冷小文负担。宣判后，冷小文不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人冷小文于2013年7月15日向被上诉人郑国旗借款100000元，但是被上诉人郑国旗为了保证自己的钱能够收回，随后即让上诉人冷小文与其签订另一份房屋买卖合同，本案实际上是借贷关系而非房屋买卖合同关系。上诉人冷小文、被上诉人郑国旗和程丽之间的通话记录清楚地说明了冷小文向郑国旗借款100000元，冷小文一直都在向被上诉人郑国旗每月支付5000元利息，录音是本案最客观、真实反应案件事实真相的证据，可以直接证实本案事实，但是一审判决仅仅以录音没有其他证据证实就予以否定，不符合证据规则的规定。如果上诉人冷小文和被上诉人郑国旗之间进行了房屋买卖，那么对于上诉人冷小文每月还要向被上诉人郑国旗支付5000元的利息就不能作出合理解释，而涉案房产的价值为171128元，冷小文也完全可以以200000元的价格出售，对于冷小文以100000元的价格出卖予被上诉人郑国旗也不能作出合理解释。而上述事实也了说明系上诉人冷小文向被上诉人郑国旗借款，房屋买卖合同只是上诉人冷小文向被上诉人郑国旗作出的一种担保。综上，上诉人冷小文与被上诉人郑国旗之间是民间借贷关系而不是房屋买卖关系，请求二审法院驳回被上诉人郑国旗对上诉人冷小文的起诉，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人郑国旗答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人于2012年11月27日和2013年6月分别向被上诉人借款2万元和10万元，借款期限均为一个月。借款到期后上诉人没有按照约定归还借款。因上诉人无法归还借款，2013年7月15日上诉人主动提出将自己所有的房屋（房权证号为鱼市政公司干字第××号）以10万元的价格出售给被上诉人郑国旗，用以抵销之前所欠被上诉人的10万元借款，被上诉人同意了上诉人的意见，并承诺待房屋过户完毕后再将2万元的借条交付给上诉人，房屋价格为12万元。当日，双方签订了房屋买卖合同，上诉人并向被上诉人出具了收到购房款的收条，然后被上诉人将10万元借条交付给上诉人。上诉人冷小文对房产证号为鱼市政公司干字第××号的房产享有所有权，且有完全的民事行为能力，其与被上诉人签订的房屋买卖合同，既不存在意思表示不真实的情形，也不违反国家法律、法规的强制性规定，是真实、合法、有效的。因上诉人无法归还借款，其采用将房屋出售给被上诉人的方式，用于抵销之前所欠债务，应当视为被上诉人已经将购房款支付给了上诉人，所以上诉人也应该按照双方签订的房屋买卖合同履行相应的义务。上诉人诉称本案实际上是借贷关系，并不是买卖合同关系，上诉人的观点是错误的。因上诉人的前夫在与上诉人婚姻存续期间向被上诉人借款5万元，上诉人于房屋买卖合同签订以后所支付的部分利息，是该5万元借款所产生的利息，而并非其他款项所产生的利息。上诉人是完全民事行为能力人，其在与被上诉人签订房屋买卖合同时，应当能够认知自己的行为会产生什么样的法律后果，如果上诉人仅仅是想为偿还借款而向被上诉人作出一种担保，那么其应当与被上诉人签订房屋抵押担保合同。所以从上诉人主动与被上诉人签订房屋买卖合同的行为可以看出，上诉人的主观意愿就是将自己的房屋出售给被上诉人，从而用以抵销所欠的借款。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。本院认为，上诉人冷小文先向被上诉人郑国旗借款，后与被上诉人郑国旗签订房屋买卖合同，并向被上诉人出具收到100000元购房款的收条，该收条上亦显示有见证人田某，上诉人冷小文在一审提交的与被上诉人郑国旗的通话录音中冷小文亦称“我光知道给你打了一个十万的条，房子按十万算的吆，那个是沈丽借的，虽然是我打的条，这才十二万哦”。上述房屋买卖合同、收条与通话录音中上诉人冷小文的意思表示相结合，能够互相印证，且被上诉人郑国旗在一审质证该通话录音时也称“通话录音中显示的利息跟100000元没有关系，另外还有一个50000元的借条”。一审法院认定双方签订房屋买卖合同系就如何履行原债务达成了新的协议，并且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，成立并为有效合同，一审法院的该认定具有事实和法律依据，并无不当。上诉人关于本案房屋买卖合同显失公平的辩解理由亦不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冷小文负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱壮男审 判 员 张 杰代理审判员 马 斌二〇一五年一月十九日书 记 员 楚亭亭 关注微信公众号“”