（2014）海民初字第2113号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-09-07
案件名称
宫元峰与山东高景置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
海阳市人民法院
所属地区
海阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第2113号原告：宫元峰，学生。委托代理人：赵鸣皋，山东君辰律师事务所律师。被告：山东高景置业有限公司，地址：山东省海阳市海怡大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，该公司经理。委托代理人：侯芳。委托代理人：孙华丛。原告宫元峰与被告山东高景置业有限公司（以下简称高景置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宫元峰的委托代理人赵鸣皋、被告的委托代理人侯芳、孙华丛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宫元峰诉称：原、被告于2013年3月24日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的高景-中央海岸3号楼23层2303号商品房，原告已按合同约定支付了部分房款。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，但至今未交付，原告与被告数次协商解除合同未果，故诉至法院，请求：1、依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告返还原告已交购房款278540元及利息22283元，立案后的贷款利息支付至生效裁决履行之日。被告山东高景置业有限公司辩称：不同意解除房屋买卖合同。理由：1、原告仅支付30%的首付款，并没有按照合同履行支付全部房款的义务，原告本身也存在违约责任；2、原告买房时刚满18周岁，刚够贷款资格，银行要求增加共同还款人，原告没有配合，后期我公司派工作人员及银行工作人员前往大连为其办理贷款，原告同样不予配合，这与合同约定相违背；3、原告于2013年3月24日签订买卖合同后直至今日未付清房款，一直占有我公司房源，致我公司无法进行销售，给我公司造成损失；4、原告买房时由代理商办理，我公司已支付代理费76950元。综上，我公司无法接受客户退房。经审理查明：2013年3月24日，原告宫元峰与被告高景置业公司（原名海阳市高景置业有限公司）签订商品房买卖合同，合同编号为：201303300024。合同约定原告购买被告开发的高景·中央海岸3#楼23层2303号房，按套计算房款为908540元，付款方式及期限约定原告于2013年3月24日已付房款50000元，应于2013年3月30日前再付房款228540元，剩余房款630000元于2013年4月1日前办理银行按揭贷款，具体金额以银行放款金额为准，约定于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付。庭审中，原告提供高景·中央海岸定购协议书及商品房买卖合同各一份、2013年3月24日被告收取房款50000元的收款收据一份、2013年3月30日被告收取房款228540元的收款收据一份，证明自己按合同约定支付了除应按揭贷款外的房款。原告主张被告未能按合同约定为原告办理下按揭贷款，故要求解除房屋买卖合同。同时，原告提供收条一份，收条内容为：今天收到客户宫元峰《商品房买卖合同》编号（201303300024）叁号楼贰叁零叁室原件壹份，《高景·中央海岸定购协议书》原件壹份，宫元峰房款收据原件两份，编号：1860243，金额￥贰拾贰万捌仟伍佰肆拾元整。编号1875678，金额￥伍万元整，用于协调宫元峰客户办理退房手续用。收件人为刘强并加盖海阳市高景置业有限公司的印章，落款时间为2013年9月12日，证明被告已经答应给原告办理退房。被告对定购协议书、商品房买卖合同以及收款收据的复印件的真实性没有异议，但认为按揭贷款未能办理系原告的原因，而非被告的原因，故房屋买卖合同不能解除。被告对收条有异议，其真实性不确定，首先，对于公章，可以是造假的，其次，收到人刘强并非被告公司工作人员而是销售代理商的工作人员，最后，即使收条真实，只能说明用于协调原告办理退房，但证明不了被告答应退房。原告提供了中国工商银行个人客户业务申请书一份，办理的是账户申请，申请者是原告宫元峰，代理人是战世东，代办理由是“本人不方便来”，客户确认处签的是战世东的名字，落款时间为2013年5月26日。原告主张战世东系被告的工作人员，该证据证明办理银行按揭贷款系被告的义务，由被告代原告办理。被告对申请书的真实性无异议，也认可战世东系其工作人员，但认为该证据显示的是战世东帮助原告办理工商银行的银行卡，而非代办银行按揭贷款。原告认为该银行卡的办理与按揭贷款业务相关，该卡是用于还贷的，且原告作为大连人自己无法在海阳当地办理贷款，原告是在被告承诺贷款能够办理的情况下签订合同的，银行贷款未能办理系被告的责任，有楼盘销售经理刘东升与原告母亲杜英的通话录音为证，刘东升在通话中称“这个原因我就不多解释，真的也不怪开发商，因为我们收到工商银行突然遇到一码事情，整个海景房他们都不受理了，我们也是受害者…这是一个事，第二个事就是…中国银行他肯定是给你们受理，但是问题是希望首付高一点，中国银行能保证在两个月内给你们把这笔贷款受理了”。被告认可其公司叫刘东升这个人，刘东升的电话号码与原告提供的一致，但对录音的真实性有异议，不知原告是否进行过剪辑，假设录音是真的，也是原告在刘东升不知情的情况下录音，属于非法取得的证据，不具备证据效力。关于按揭贷款，被告称按揭贷款是客户与银行之间发生的业务，与被告无关，必须由客户本人亲自到场办理，亲自面签，在贷款过程中信贷经理可以根据贷款人的情况对首付款进行调整或者要求对其他资料进行补充，被告仅仅为客户进行担保，只有在原告不按期还贷时被告才承担担保责任，并不对能否按揭贷款提供担保，本案是因为银行审查原告年龄小，要求增加共同还款人而原告不同意造成的，并无被告的责任，银行告知被告要求通知原告增加共同还款人，被告已通知原告。原告称被告从未通知原告方需要增加共同还款人，同时根据被告的陈述“银行告知被告”，印证了贷款应由被告代为办理。为证实贷款并非被告的责任，被告提供了中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房贷款／担保合同，申请表填表时间为2013年5月11日，主申请人是宫元峰，主要收入来源处选择的是月薪（月均约9000元）。担保合同中借款人、抵押人签字处署有宫元峰的名字，贷款人、担保人及合同签署日期处均为空白。原告称从没有见过上述两份材料，字也不是原告签的。被告还提供了客户须知，须知第九条规定，“以下事项请您知悉：您申请的此笔个人住房贷款最终是否发放，以及贷款金额、贷款成数、利率、具体放款日等均以我行最终的审批结果为准”，称已将办理按揭贷款的风险告知原告，时间为2013年5月11日，客户签字处署有宫元峰的名字。原告称也没有见过该证据材料，字也不是原告所签。被告未提供相应的证据证明上述三份材料的签字系原告或其母亲杜英代签。原告称贷款未能办理下来后，被告的工作人员电话告知原告，因原告是学生，要求增加共同还款人，原告根据双方签订的商品房买卖合同不同意增加，最终该笔贷款未能办理下来。对此，被告予以认可。原告主张由于被告的原因无法办理按揭贷款，所以双方之间的商品房买卖合同无法履行，故要求法院解除该合同，并要求被告返还已交购房款278540元，支付利息至实际返款日。对于利息，原告主张按银行同期贷款年利率6%计算，被告应先支付自交款日至立案日的利息22283元。被告不同意解除商品房买卖合同，不应返还原告已交购房款及利息，且原告未按合同约定付清全部房款，被告享有后履行抗辩权，所以被告不存在违约，不应向原告支付利息。又查，被告为高景·中央海岸3#楼办理了商品房预售许可证，编号为：海房预许字2011第55号，延期至2013年12月30日。目前，该工程经过建设、勘察、设计、施工、监理五单位验收，但未取得竣工综合验收备案。上述事实，有原告提供的身份证明、定购协议书、商品房预售合同及房款收据复印件、中国工商银行个人客户业务申请书、电话录音，被告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房贷款／担保合同、客户须知、商品房预售许可证、工程竣工验收报告等，及本院庭审笔录在卷为凭。本院认为，原、被告于2013年3月24日签订的关于高景·中央海岸3#楼23层2303号房的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。原、被告应依照《商品房买卖合同》的有关约定履行。本案争议的焦点是：原、被告签订的《商品房买卖合同》能否解除。原告提供的2013年3月24日被告收取房款50000元的收款收据复印件、2013年3月30日收取房款228540元的收款收据复印件，被告均无异议，本院予以认定。上述证据证明原告按商品房买卖合同履行了除按揭贷款部分外的房款。原告提供的中国工商银行个人客户业务申请书，被告对其真实性无异议，本院予以认定。原告提供的被告楼盘经销经理刘东升的通话录音，被告认可刘东升系其工作人员，通话的电话号码亦系刘东升的，但对录音的真实性有异议，怀疑录音进行过剪辑，被告对该怀疑未提供相应的证据予以证实，本院对其怀疑意见不予采信，对该通话录音予以采信。原告提供的收条，被告认可刘强系销售代理商的工作人员，而销售代理商系为被告代理，且收条上盖有被告的公章，被告对公章提出怀疑但未提供相应的证据证明该公章系伪造，故对该收条的真实性本院予以认定。被告提供的中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房贷款／担保合同及客户须知，原告予以否认，但未提供相应的证据证明不是原告或其母亲杜英签字，故本院对其真实性予以认定。结合原、被告提供的证据，以及庭审中双方对按揭贷款未能办理下来的陈述，可以认定双方对于按揭贷款的办理均进行了初步准备，原告对被告的工作人员战世东进行了委托，根据被告工作人员刘东升的通话录音及原、被告在庭审中的陈述，按揭贷款的不能办理是因为银行为降低贷款风险要求增加共同还款人、而原告根据商品房买卖合同的约定不同意增加所致，银行的这个要求是原、被告签订商品房买卖合同时无法预知的，因此，本案中按揭贷款未能办理下来不能归责于原告或者被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”本案中，因银行要求增加共同还款人而原告不同意致未能办理按揭贷款，并导致原告不能继续履行商品房买卖合同，原告请求解除双方于2013年3月24日签订的商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持，被告不同意解除商品房买卖合同理由不当，本院不予支持。原告主张被告返还已付购房款本金278540元，证据充分，本院予以支持。该《解释》第二十三条中规定出卖人应当返还买受人收受的购房款本金及利息，此处的“利息”是指出卖人收受的购房款本金而产生的“法定孳息”，即出卖人应当返还其所受领的利益，而非填补买受人所受到的损失。因此，该利息为存款利息，而非贷款利息。原告主张被告支付自交款日至2014年8月27日立案日已交购房款的利息按银行同期贷款年利率6%计算为22283元，并按该利率支付利息至实际返还购房款日，于法无据，本院不予支持，应按存款利息予以返还，根据中国人民银行公布的年度存款利率3%计算，至2014年8月27日利息为50000元×3%×（1＋155天÷365天）=2137元，278540元×3%×（1＋149天÷365天）=11767元，共计13904元。2014年8月28日至本判决给付之日仍以此标准计息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告宫元峰与被告山东高景置业有限公司于2013年3月24日签订的商品房买卖合同（合同编号201303300024）；二、被告山东高景置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告宫元峰房款278540元；三、被告山东高景置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告宫元峰利息13904元，并以278540为本金按中国人民银行同期存款利率支付自2014年8月28至本案判决最迟给付之日的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5812元，由被告山东高景置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 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